Opinion: 3 façons d’aider à réduire les prix des logements – objectifs de construction, réduction des frais et réforme du zonage

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Le coût du logement au Canada a augmenté de façon spectaculaire au cours des dernières années. Dans certaines villes, les obstacles à la construction de nouvelles maisons en sont une des principales raisons.

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Les obstacles à la construction de nouvelles maisons individuelles creusent un écart entre le coût de construction et le prix du marché. En moyenne, entre 2011 et 2021, une maison individuelle dans la région de Vancouver a coûté 2 millions de dollars aux acheteurs. Mais le coût de construction d’une nouvelle maison n’était que d’environ 700 000 $. La différence de 1,3 million de dollars reflétait les coûts élevés du droit de construire sur les terrains limités sur lesquels les gouvernements autorisaient la construction de logements. Les maisons de la région de Toronto coûtent maintenant aux acheteurs 350 000 $ de plus que leur coût de construction. Dans la région de Montréal, cependant, la différence entre le coût et le prix du marché est négligeable.

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Pourquoi y a-t-il cet écart entre ce que les maisons coûtent à construire et ce qu’elles coûtent à l’achat ? Les profits élevés des constructeurs de maisons ne sont pas l’explication : si les constructeurs gagnaient 50 % et plus sur chaque maison qu’ils construisaient et vendaient, d’autres constructeurs viendraient et leur feraient des prix inférieurs. Le grand écart entre les coûts de construction et les prix d’achat montre à quel point certains marchés canadiens de l’habitation sont dysfonctionnels. Les facteurs à blâmer comprennent : des frais de développement initiaux élevés, des restrictions réglementaires sur l’utilisation des terres et un manque de moyens de transport disponibles.

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En théorie, les coûts d’achat d’un terrain ne devraient représenter qu’environ un quart des coûts totaux d’une maison. Rien de plus reflète les obstacles à l’accès à la terre. Dans les zones qui n’ont pas beaucoup de terrain, les constructeurs installent des maisons dans des endroits plus difficiles techniquement – et coûteux – et dans des configurations à plus forte densité.

Toutes sortes de règles découragent les nouvelles constructions, les bénéficiaires de ces barrières étant les propriétaires actuels souhaitant vendre à des personnes prêtes à payer les prix élevés. Ceux qui ne peuvent pas se permettre des prix limités par l’offre se retrouvent coincés dans des sous-sols ou des maisons insalubres.

Voici trois façons d’essayer d’augmenter l’offre et de réduire les prix.

Premièrement, les provinces devraient édicter des cibles minimales obligatoires pour la construction de logements municipaux. Ils doivent agir parce que les gouvernements municipaux approuvent généralement moins de maisons que ne le ferait un marché sans entrave. L’Ontario s’est engagé dans cette voie avec des engagements municipaux en matière de logement. Mais qui les fera respecter ?

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La semaine dernière, l’Ontario a étendu les pouvoirs du «maire fort» aux grandes villes qui ont accepté de respecter les engagements provinciaux en matière de logement. Les maires dotés de ces pouvoirs, y compris celui que les Torontois choisiront lundi, devraient appliquer les plans de logement approuvés par le conseil. L’Ontario devrait déléguer l’évaluation de la capacité des régimes à respecter les promesses à des organismes décisionnels neutres. Ces organes devraient avoir le pouvoir d’obliger les villes et les maires à réviser leurs plans si l’engagement risque d’être manqué.

Deuxièmement, les gouvernements doivent réformer les redevances d’aménagement initiales sur les nouveaux logements. À Montréal, il n’y a pas de tels frais. À certains endroits à Toronto, ils ajoutent plus de 100 000 $ au coût des maisons neuves. L’eau et les eaux usées sont les composantes les plus importantes des redevances d’aménagement. Les personnes qui bénéficient de services devraient certainement les payer, mais sur la durée de vie de l’actif, pas tout d’un coup. Ce n’est pas une façon efficace de payer pour l’infrastructure. Les villes devraient plutôt payer ces services avec des frais d’utilisation financés par la dette ou l’investissement en fonds propres. Les régulateurs pourraient définir comment les coûts en capital se traduisent en frais annuels. Les frais pourraient être plus élevés dans les nouveaux secteurs afin de refléter le coût en capital requis pour la croissance. Mais d’autres coûts en capital seraient partagés par tous ceux qui en bénéficient pendant la durée de vie de l’actif. C’est juste et efficace.

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Lorsque les frais d’utilisation ne peuvent être facturés au fil du temps, nous devrions réduire les frais fixes existants. Pour remplacer les revenus perdus, les provinces devraient permettre aux villes de prélever une redevance foncière importante, ce qui encouragerait les promoteurs à planifier plus d’unités que s’ils devaient payer une redevance distincte pour chaque unité, comme ils le font actuellement.

Enfin, nous devons repenser le zonage. Les urbanistes aiment fixer des objectifs de densité de commande et de contrôle pour les quartiers. Mais les résidents existants s’opposent invariablement à une densité plus élevée que celle qui existe actuellement. UN commun l’objectif est de rechercher des règles qui permettent l’approbation automatique des quadruplex partout. L’intention est bonne. Mais bonne chance aux politiciens pour le vendre. Un tel objectif peut également être trop bas dans certaines zones, comme autour des gares de transport en commun. Nous devrons également nous développer à l’avenir. L’objectif ambitieux d’aujourd’hui ne doit pas devenir le frein à la croissance de demain.

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Au lieu de se focaliser sur les niveaux de densité, les provinces et les villes devraient se fixer un large objectif d’augmentation relatif densité. Par exemple, 50 % de plus autour des gares de transport en commun contre seulement 30 % de plus ailleurs. Les demandes qui proposent des augmentations de densité graduelles par rapport à la zone environnante pourraient être automatiquement approuvées. Les densités augmenteraient, mais les gouvernements auraient moins de contrôle direct sur la destination de la croissance du logement.

Les gouvernements provinciaux et locaux de tout le Canada doivent commencer à apporter des changements majeurs à la façon dont ils planifient le logement. Notre système actuel a mis à l’écart une génération de nouveaux acheteurs.

Poste financier

Benjamin Dachis est vice-président associé des affaires publiques à l’Institut CD Howe.

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