Les six condos locatifs de ce couple albertain peuvent-ils soutenir leurs grands projets de voyage à la retraite?

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Un couple que nous appellerons Frank, 58 ans, et sa femme, Kerry, 54 ans, vivent en Alberta. Ils ont quatre enfants, tous mariés et ayant leur propre famille. Frank est administrateur au gouvernement provincial, Kerry, gestionnaire d’expédition à temps partiel. Les revenus locatifs complètent leurs salaires.

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Frank et Kerry aimeraient prendre leur retraite d’ici cinq ans et peut-être dans un an, et visiter peut-être 25 pays au cours des 15 prochaines années, faire cinq croisières au coût de 12 000 $ par croisière au cours de cette période, puis se coucher dans le sud de la Colombie-Britannique. ou un endroit chaleureux aux États-Unis Pour soutenir leurs projets, ils disposent de 1 050 000 $ de propriétés locatives, de la valeur nette de 365 000 $ de leur maison et de la pension à prestations déterminées de Frank, qui lui rapportera 28 750 $ par année. Leurs rêves mettront l’accent sur leurs ressources.

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Family Finance a demandé à Derek Moran, chef de Smarter Financial Planning Ltd. de Kelowna, en Colombie-Britannique, de travailler avec le couple.

Le défi

Les principales questions – quand prendre sa retraite et comment financer des décennies de voyages – ne sont pas faciles à résoudre. De plus, les finances du couple ne sont pas bien diversifiées. Ils ont 1 290 000 $ dans six condos locatifs et une maison d’une valeur estimée à 700 000 $ contre des hypothèques de 240 000 $ pour les locations et de 385 000 $ pour leur maison. Il n’y a pas d’actions ou d’obligations, de fonds communs de placement ou de fonds négociés en bourse dans leur portefeuille. Ils n’ont ni CELI ni REER. Cependant, ils ont 215 000 $ en espèces non investis, dont ils ont ciblé une grande partie pour le remboursement de leur prêt hypothécaire, qui a un amortissement de 20 ans et un taux d’intérêt de 2,8 % et leur coûte 2 130 $ par mois.

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Leur régime de retraite dépend de la pension à prestations déterminées de Frank, qui est un contrat plutôt que sa propriété, et de la force des marchés immobiliers de la petite ville de l’Alberta, où ils détiennent leurs locations.

Actuellement, le revenu du couple provient de 120 000 $ de salaire combiné avant impôt et de 50 256 $ de revenu de location, pour un revenu mensuel après impôt de 12 557 $. Une fois leurs hypothèques résidentielles et locatives remboursées, leurs dépenses tomberont à 8 097 $ par mois. C’est 97 164 $ par année. À 65 ans, les crédits d’impôt réduiront le revenu brut nécessaire pour atteindre le montant net, note Moran. De plus, à 65 ans, Frank peut toucher des prestations déterminées d’une rente non indexée de 28 750 $ par année.

Faire des ajustements

Le couple a trop d’argent qui reste inactif. 51 000 $ devraient aller au REER de Frank, ramenant son revenu imposable de 2022 au sommet de la première tranche fédérale. 19 000 $ peuvent aller dans le REER de Kerry. 62 000 $ peuvent être affectés à un paiement sans pénalité sur leur prêt hypothécaire. Ces allocations généreront des remboursements de 51 000 $ + 19 000 $ ou 70 000 $ fois 30,5 %. C’est 21 350 $. Ce capital, générant 3 % après inflation pendant les 35 années suivantes jusqu’à l’âge de 90 ans de Kerry, soutiendrait un flux de trésorerie avant impôt de 965 $ par an pour le couple.

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Après l’anniversaire de leur hypothèque, qui aura lieu à l’automne de cette année, ils peuvent ajouter 62 000 $ supplémentaires, ce qui ramène l’encours de la dette hypothécaire à 385 000 $ moins deux fois 62 000 $ ou 261 000 $.

Les locations sont rentables. Elles génèrent des rendements sur capitaux propres de 3,12 % à 8,44 % et leurs rendements nets en espèces augmenteront au fur et à mesure que leurs hypothèques seront remboursées. De plus, à mesure que les prêts hypothécaires se dirigent vers zéro échéance, l’effet de levier et le risque diminueront. Mais Frank et Kerry parieront toujours une grande partie de leur retraite sur une classe d’actifs dans une ville. Diversifiés, ils ne le sont pas.

Pour l’instant, les valeurs des propriétés ne sont que légèrement supérieures à ce qu’ils ont payé. S’ils vendent des propriétés pour acheter des actions canadiennes, ils auront un avantage fiscal, car le taux d’imposition sur leur revenu net de location est d’environ 30,5 % par rapport à leur tranche multipliée par la moitié du gain s’il y a vente. L’impôt sur les gains en capital serait de la moitié ou de 15,25 % et les dividendes canadiens auraient un taux d’imposition de 10,16 %. L’avantage est pour les dividendes déterminés canadiens qui bénéficient du crédit d’impôt pour dividendes. À la retraite, les taux d’imposition seraient moins élevés.

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Revenu de retraite

Frank et Kerry peuvent demander des prestations du Régime de pensions du Canada à 65 ans. Frank peut s’attendre à 13 539 $, Kerry 7 522 $, selon les estimations de Moran. Chacun peut demander la SV complète, actuellement de 7 707 $ par année, à 65 ans. Leurs REER n’ont actuellement aucun solde, mais Frank a 108 190 $ de marge et Kerry a 60 354 $ de marge. Notre suggestion est de mettre 70 000 $ dans leur REER. S’ils prennent leur retraite dans un an et dépensent leur solde au cours des 35 prochaines années jusqu’à l’âge de 90 ans de Kerry, alors, en supposant un rendement de 3 % sur l’inflation, ils pourraient tirer 3 162 $ de revenu imposable chaque année. S’ils peuvent lever 1 million de dollars nets et s’ils obtiennent de quatre à cinq pour cent du loyer ou des dividendes, ils auraient un revenu avant impôt de 47 250 $ avec des taux d’imposition avantageux sur le revenu de dividendes de source canadienne s’ils achètent des actions canadiennes.

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De la retraite à l’âge de 65 ans de Frank, ils auraient sa pension de 28 750 $, un revenu combiné de REER de 3 162 $ et un loyer ou des dividendes présumés si les propriétés sont vendues de 47 250 $. C’est un total de 79 162 $. Avec une répartition du revenu admissible et un taux d’imposition moyen de 14 %, ils auraient 68 100 $ par année ou 5 675 $ par mois à dépenser, soit moins que les 6 945 $ actuels par mois, le coût de possession des locations étant éliminé.

Une fois que Frank est à la retraite, il peut ajouter 13 539 $ au RPC et 7 707 $ à la SV pour un revenu total de 100 408 $. Avec des fractionnements et un impôt moyen de 17 %, ils auraient 82 390 $ par année ou 6 945 $ par mois, soit le même montant que les dépenses actuelles.

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Une fois que Kerry est à la retraite, ils peuvent ajouter ses 7 707 $ de SV et ses 7 522 $ de prestations estimées du RPC pour un revenu total de 115 637 $. Après un impôt moyen de 19 %, ils auraient 93 665 $ à dépenser ou 7 800 $ par mois.

Ce sont des calculs conservateurs construits sur des fondations minces. Un effondrement des prix de l’immobilier en Alberta ou même l’incapacité de réaliser les prix de vente de leurs locations nécessiteraient le report de la retraite. Si taux hypothécaires augmenter considérablement lorsqu’il est temps de refinancer des condos, même une forte augmentation des frais de copropriété qu’ils paient ou le fait de ne pas louer une seule de leurs six propriétés entraverait leurs plans de retraite avant que Frank ait 60 ans. Ils ont suspendu leur retraite à des fils délicats.

Étoiles de la retraite : 3 *** sur 5

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