Un couple de Colombie-Britannique a cinq locations mais ne possède pas sa propre maison – et c’est un problème pour la retraite

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Un couple que nous appellerons Ralph, 64 ans, et Lucy, 60 ans, vivent en Colombie-Britannique. Ralph est un universitaire spécialisé dans la littérature anglaise et Lucy est une sculptrice. Ensemble, ils possèdent cinq locations, qui sont toutes rentables, mais ils ne possèdent pas leur propre maison, une situation ironique avec des implications fiscales importantes. Leur revenu mensuel après impôt est de 12 100 $. Leur objectif est de prendre leur retraite dans cinq ans avec un revenu de retraite de 7 000 $ après impôt.

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Family Finance a demandé à Derek Moran, chef de Smarter Financial Planning Ltd. à Kelowna, en Colombie-Britannique, de travailler avec le couple.

À propos de ce bien immobilier…

Le premier ordre du jour est leurs avoirs immobiliers, dit Moran. Leur statut de propriétaires sans abri signifie qu’ils doivent payer un loyer de 3 500 $ par mois pour leurs propres fouilles. Pourtant, ils n’ont pas l’avantage fiscal de pouvoir vendre une résidence principale — s’ils en avaient une — sans impôt sur les gains.

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De plus, en tant que locataires, ils doivent couvrir les frais du propriétaire – y compris les taxes foncières – qui font partie des dépenses que les locataires paient en fin de compte. Mais ils pourraient différer le paiement des impôts fonciers sur leur propre maison en Colombie-Britannique à un coût de 1% par an, bien qu’il puisse augmenter un peu, avec remboursement lorsque leur propre maison est vendue. Il n’y a pas de report d’impôt foncier comparable pour les propriétaires ou les locataires. Pendant ce temps, les loyers qu’ils perçoivent après les dépenses sont imposables.

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«Ils doivent vendre des locations et acheter leur propre maison», explique Moran.

Le problème central est la rationalisation des propriétés, car lorsque l’on arrive au revenu non réparti après déductions, remboursements d’hypothèque et toutes les taxes, il n’y a que 263 $ de revenu par mois à partir de 2 062 000 $ de loyers. « C’est une situation très inefficace sur le plan fiscal », ajoute-t-il.

Les équations d’épargne

Ensuite, le couple doit s’attaquer à l’épargne-retraite. Dans leurs tranches d’imposition, les REER sont plus avantageux que les CELI.

Lucy a actuellement 144 534 $ dans son REER et 90 000 $ en droits de cotisation. Ralph a 47 000 $ dans son REER et 47 000 $ d’espace supplémentaire, et devrait immédiatement envisager de transférer de l’argent de son CELI, pour leur donner un allégement fiscal supplémentaire.

S’il le fait, leur total actuel de 238 534 $, augmentant de 3 % après inflation par année, deviendra 276 532 $ dans cinq ans et soutiendra un revenu de REER indexé, fractionnable et imposable de 13 698 $ par année jusqu’à l’âge de 95 ans de Lucy.

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Hormis le transfert, Ralph ne devrait pas ajouter à ses REER. Le facteur d’équivalence fédéral, qui plafonne les droits à un REER pour les personnes qui cotisent déjà à 18 % de leur revenu, bloquera les autres cotisations au REER.

Les CELI, dont le solde est actuellement de 111 000 $, auront ainsi un solde post-transfert de 64 000 $.

Ils remboursent 39 000 $ de plus par année pour les hypothèques locatives. S’ils placent cela dans le CELI à la place pendant cinq ans et le font croître à 3 % de plus que l’inflation, cela devrait devenir 287 461 $ en dollars de 2022, calcule Moran. Ce capital soutiendrait des versements non imposables de 14 238 $ pour les 30 ans jusqu’à l’âge de 95 ans de Lucy.

Améliorer les revenus futurs

Extraire le revenu de retraite des loyers est plus difficile que de simplement calculer les pensions. Les propriétés génèrent 64 613 $ par an de loyer net, mais une grande partie doit être consacrée au remboursement du principal, qui n’est pas déductible d’impôt. Choisir lequel des cinq est difficile. Le critère à utiliser devrait être la minimisation des plus-values. Deux unités se sont relativement peu appréciées par rapport à leurs coûts. Une vente libérerait environ 800 000 $ en espèces qu’ils pourraient utiliser pour acheter une maison.

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Avec deux vendus, le loyer net diminuerait à 23 506 $ par année. Nous utiliserons ce chiffre. Le coût total de l’accession à la propriété serait probablement inférieur aux 42 000 $ par an que le couple paie actuellement pour le loyer. Au cours des cinq prochaines années, cela représenterait une économie de loyer de 210 000 $ payée avec des dollars après impôt. Ils renonceraient à 22 000 $ par an ou 100 000 $ au total pendant cinq ans pour les unités vendues de revenu imposable, estime Moran, donc ils auraient 100 000 $ d’avance sur cinq ans.

Ralph sera admissible à la totalité de la SV annuelle de 7 707 $ plus une prime de report de 7,2 % par année — s’il commence à 69 ans, ce serait 9 926 $ par année. Lucy recevra une prestation de la SV à 65 ans en fonction de 38 années de résidence au Canada sur les 40 requises pour bénéficier de prestations complètes, soit 7 322 $ nets par année. C’est un total de 17 284 $ par année.

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À la retraite, à compter de l’âge de 69 ans de Ralph et de 65 ans de Lucy, leur flux de trésorerie de base correspondra à la pension à prestations déterminées de Ralph de 1 200 $ par mois ou de 14 400 $ par an. Il touchera un revenu de pension du RPC de 19 300 $ par année en fonction d’une augmentation des prestations de 8,4 % par année pendant quatre ans de travail après 65 ans. Lucy touchera un revenu du RPC de 7 332 $. Ils peuvent ajouter 13 698 $ de revenu de REER, 14 238 $ de flux de trésorerie de CELI, 17 284 $ de SV combinée et 23 506 $ de revenu de location pour un revenu de retraite total de 109 623 $ avant les fractionnements.

Résumer les revenus de retraite

Après fractionnement du revenu imposable admissible (excluant le revenu du CELI) et une moyenne de 13 %, ils auraient environ 97 000 $ par année à dépenser ou 8 100 $ par mois.

Avec le loyer qu’ils paient actuellement, 3 500 $ par mois, supprimé, leurs allocations mensuelles actuelles, 12 100 $, tomberaient à 8 600 $. De plus, 1 628 $ n’iraient plus dans les REER et les CELI. Ils économiseraient effectivement un total de 5 128 $ par mois.

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Une partie de leurs économies pourrait être consacrée au financement de leur nouvelle maison après un acompte basé sur l’argent récolté lors de la vente des deux logements locatifs.

Ils ne paieraient aucun loyer pour leur logement, pourraient vendre leur maison occupée par leur propriétaire sans impôt sur les gains en capital et même reporter le paiement des impôts fonciers par le biais d’un programme de la Colombie-Britannique qui permet aux personnes âgées de reporter ces impôts d’un pour cent plutôt que d’intérêts composés, mais peut-être un peu plus à mesure que les taux d’intérêt augmentent avec les impôts différés à payer lors de la vente de leur maison.

La rationalisation de l’accession à la propriété et le transfert du loyer qu’ils paient pour leur maison aux versements hypothécaires, le report de la retraite à l’âge de 69 ans de Ralph et à 65 ans pour Lucy, et l’application du crédit de report de l’impôt foncier de la Colombie-Britannique permettront au couple de dépasser ses 7 000 $ par mois après – objectif fiscal de revenu de retraite, conclut Moran. « C’est un cas où moins c’est plus. La simplicité est clairement sa propre récompense.

Étoiles de la retraite : trois *** sur cinq

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