Pour ramener les gens au bureau, les entreprises doivent offrir des espaces durables et riches en commodités, déclarent les dirigeants de Hines.
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Autrefois, le but du bureau était de faire le travail. Désormais, le simple fait de faire venir les gens représente la moitié de la bataille. Cela fait partie du calcul derrière l’approche « des aimants, pas des mandats » de la société immobilière mondiale Hines Interests Ltd. Le partenariat a pris en compte la construction de son portefeuille post-pandémique : pour recruter les meilleurs talents, les entreprises ont besoin d’espaces durables et riches en commodités, en particulier ceux qui correspondent au concept « T3 » de Hines : bois, transport en commun et technologie. Shantaé Campbell du Financial Post s’est entretenue avec Avi Tesciuba, directeur canadien de Hines, et avec Syl Apps, directeur général principal, de la manière dont Hines soutient le travail hybride, de son portefeuille T3 et de l’impact de la hausse des taux d’intérêt dans le secteur commercial. Cette interview a été éditée et condensée pour plus d’espace et de clarté.
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PF : Lorsque la pandémie a frappé, tout le monde semblait penser que le travail à domicile allait être temporaire. Mais le retour au bureau ne s’est pas déroulé comme prévu. Qu’est-ce qui a changé et comment voyez-vous l’équilibre entre la maison et le bureau à l’avenir ?
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À: Nos locataires souhaitent plus qu’avant que les gens reviennent au bureau. Je pense qu’il y a eu une période pendant la pandémie où ils se sont dit : « Hmm, l’efficacité n’est pas si mauvaise en fait », et c’était évidemment un grand choc pour tout le monde de rester à la maison, mais ils ont été positivement surpris par les avantages de la technologie. et ça a duré un moment. Mais après avoir été absent du bureau pendant un certain temps, je pense que de plus en plus de personnes réalisent les avantages d’être ensemble. Du côté de l’employeur, je pense à des choses comme la culture et la loyauté. Je ne pense pas tant au niveau de productivité mais plutôt à l’aspect culturel, au mentorat, à l’interaction accidentelle et à l’apprentissage qui se produisent lorsque vous êtes en personne. Les locataires considèrent désormais réellement l’immobilier comme un actif stratégique et l’utilisent pour aider leurs employés à retourner au bureau. Certains de ce que nous proposons dans nos bâtiments sont des équipements tels que des salles de sport dotées d’équipements haut de gamme, un local à vélos où vous pouvez prendre une douche, un service de serviettes et des salles de restauration — encore une fois, plus de commodité que ce que vous auriez à la maison. Il existe des salons pour les locataires où vous pouvez travailler dans un cadre différent. Vous n’êtes pas obligé d’être à votre bureau toute la journée. Vous pouvez aller vous asseoir sur le canapé ou à la table communautaire, apporter votre ordinateur portable. Nous avons des terrasses sur les toits, ce qui change encore une fois l’environnement et fait du bureau une expérience agréable, quelque chose de différent du travail à domicile.
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PF : L’hybride se présente-t-elle différemment sur les marchés canadiens et américains ?
À: Je ne pense pas qu’on puisse même généraliser le Canada parce que chaque marché est différent. De nombreuses villes américaines et même de l’Ouest canadien reviennent au bureau. Le nombre de jours par semaine à Toronto n’est pas aussi élevé que ce que nous avons vu aux États-Unis ou dans l’Ouest canadien, franchement. Mais cela se produit, et je pense que cela suivra la tendance des États-Unis à revenir davantage au bureau. Est-ce que ce sera cinq jours par semaine ? Je pense que ce sera le cas, mais je ne pense pas que ce soit dans un avenir immédiat, d’après ce que nous voyons aujourd’hui. Certains locataires y sont retournés cinq jours par semaine, mais je pense qu’ils restent l’exception.
PF : Hines poursuit une approche « des aimants, pas des mandats » pour les espaces de bureaux. Qu’est-ce que cela signifie et quel est le meilleur exemple de bâtiment dans lequel vous le mettez en œuvre ?
SA: Il s’agit de nouveaux bâtiments de haute qualité, hautement aménagés, axés sur les employés, bien situés et adjacents aux transports en commun. Ce sont des immeubles magnétiques qui attirent des locataires et attirent des gens vers eux, par opposition aux immeubles plus anciens, non aménagés ou mal situés, qui perdent des locataires et des employés. C’est donc ce que nous entendons par aimants. En fournissant ce type d’environnement centré sur les employés dans nos bâtiments, y compris en intégrant des gestionnaires de communauté au sein de notre personnel de gestion immobilière qui programment et activent activement nos bâtiments et la communauté pour les employés qui y travaillent quotidiennement. C’est ce qui attire les locataires et les employés dans ces bureaux. Je pense qu’un exemple très simple et pertinent à Toronto est celui du 81 Bay Street à CIBC Square, qui correspond exactement à cela. Il s’agit d’un bâtiment de haute qualité, hautement équipé et bien situé, en face de la gare Union, le centre de transport en commun le plus connecté de la ville. Il dispose d’une suite d’espaces communs et d’espaces intérieurs et extérieurs, ainsi que d’une programmation et d’une gestion actives pour créer un environnement de haute qualité pour les clients et les employés.
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PF : Quels ont été les défis des espaces de bureaux traditionnels qui ont conduit au développement du concept T3, et comment T3 a-t-il résolu ces problèmes ?
SA : L’un des plus grands défis auxquels nos clients sont confrontés chaque jour est d’attirer et de retenir des talents de grande qualité sur le marché dans lequel ils opèrent. Et nous considérons réellement notre concept T3 comme un outil de rétention des talents pour nos locataires. Les gens adorent être dans ces bâtiments. L’authenticité des briques et poutres anciennes mais toutes les qualités d’une construction flambant neuve. L’autre chose qui me semble vraiment essentielle, tant du point de vue de Hines que du point de vue de nos clients, est la composante durabilité. Il va sans dire que la construction en bois plutôt qu’en béton et en acier entraîne des économies significatives de carbone incorporé dans le bâtiment, ce qui permet réellement à nos clients de vivre leurs valeurs de durabilité à travers leurs décisions immobilières.
PF : Comment le concept du T3 a-t-il été adapté au marché canadien et quels éléments distinctifs le distinguent dans le contexte canadien ?
SA : En général, nous cherchons à adapter tous nos projets non seulement à la ville mais aussi à la microlocalisation du quartier dans lequel ils se situent. Notre projet T3 Bayside, qui se trouve sur le front de mer à Toronto, est très différent d’un point de vue esthétique de conception de notre projet T3 Sterling qui se trouve sur Sterling Road dans le quartier Junction Triangle de Toronto, qui est beaucoup plus un quartier industriel. Il ne s’agit pas nécessairement d’un projet personnalisé pour le Canada, mais très spécifiquement pour les micro-sites destinés à servir nos clients dans ces quartiers et dans ces immeubles.
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PF : Quel impact la hausse des taux d’intérêt a-t-elle sur le secteur de l’immobilier commercial ? Cela mettra-t-il un terme aux nouvelles constructions ?
SA : Je pense qu’il y a plusieurs façons dont (les taux d’intérêt) circulent dans le secteur immobilier du point de vue du développement ou de la construction. Des taux d’intérêt plus élevés se traduisent directement par un coût de financement de la construction plus élevé et donc par un coût plus élevé pour réaliser ce projet final. C’est un calcul assez simple. Quant à l’arrêt ou non des nouvelles constructions, cela dépend davantage de la demande et des revenus de cette équation – mais lorsque les taux d’intérêt sont plus élevés, les coûts de construction sont plus élevés. Les taux d’intérêt transitent également par les marchés de capitaux et par le taux plafond que les marchés attribueront à un actif ou une classe d’actifs donné sur un marché spécifique. En théorie, et ce n’est pas toujours le cas en pratique, mais en théorie, des taux d’intérêt plus élevés devraient entraîner des taux de capitalisation plus élevés. Je pense qu’il existe actuellement de l’incertitude sur le marché en ce qui concerne l’effet des taux actuels et la durabilité de ces taux, combien de temps ils resteront ou non aux niveaux actuels et quel impact cela aura sur les marchés financiers et les taux de capitalisation au Canada.
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