Bonjour!
La Banque du Canada devrait relever son taux directeur demain et tous les regards sont tournés vers le marché de l’habitation.
Après tout, des taux record de 0,25 % ont contribué à l’essor de l’habitation au Canada pendant la pandémie; que se passe-t-il lorsque ces taux commencent à augmenter ?
Pour comprendre quel pourrait être cet impact, l’agent immobilier en ligne Zoocasa a regardé en arrière à la dernière fois que la Banque du Canada a augmenté ses taux en 2017-2018 et a calculé certains chiffres.
« Bien qu’il soit indéniable qu’une augmentation des taux d’intérêt rendra le coût des emprunts hypothécaires plus cher, il n’est pas clair si ces hausses de taux feront quelque chose pour refroidir le marché immobilier brûlant du pays qui bat des records de ventes et d’appréciation des prix depuis que les taux d’intérêt ont été abaissés au début de la pandémie », a écrit Rachel Rehkopf, auteur du rapport de Zoocasa.
Tout d’abord un peu de contexte. La Banque du Canada a relevé son taux une fois en août 2017 et trois fois en 2018, une augmentation de 1 % qui a porté le taux du financement à un jour à 1,75 %, le taux le plus élevé de la décennie 2010.
Les hausses, comme elles le feront maintenant, sont survenues au milieu d’un marché du logement en ébullition, en particulier à Vancouver.
Les hausses de prix là-bas ont incité le gouvernement de la Colombie-Britannique à imposer une taxe sur les acheteurs étrangers de 15 % en 2016. Beaucoup pensent que cela n’a servi qu’à pousser les investisseurs étrangers à Toronto, faisant grimper les prix dans la RGT de près de 25 % de 2016 à 2017.
2017 a apporté plus de politiques pour refroidir les logements des gouvernements d’Ottawa et de l’Ontario. Le plus important était le Plan pour un logement équitable de l’Ontario, qui comprenait une taxe de 15 % sur les acheteurs étrangers, en 2017, et le test de résistance fédéral, mis en œuvre au début de 2018.
Peu de temps après l’entrée en vigueur de la plupart de ces politiques, la Banque a commencé à remonter la pente.
Zoocasa a comparé les prix moyens mensuels des maisons et les volumes de ventes au taux hypothécaire fixe réduit moyen sur 5 ans de 2017 à 2019.
« Sur les trois années étudiées, il est clair que les plus fortes baisses de prix et de ventes n’ont rien à voir avec le calendrier d’augmentation de la Banque du Canada », a déclaré Rehkopf.
C’est plutôt après le Plan pour le logement équitable de l’Ontario en avril 2017 que la croissance des prix et des ventes s’est arrêtée. Trois mois après la politique, les prix ont chuté de plus de 20 % par rapport à leur sommet d’avril dans la RGT, réduisant de plus de 100 000 $ le prix moyen d’une maison.
Richmond Hill à Toronto, un quartier prisé des investisseurs étrangers, a vu ses valeurs moyennes chuter de 250 000 $ en un mois.
Bien que 2018 ait enregistré le plus faible nombre de ventes de mémoire récente, Zoocasa affirme qu’il est plus probable que le test de résistance, qui a réduit le pouvoir d’achat d’environ 20 %, ait eu plus d’impact que les hausses de taux.
Il y a eu de petits mouvements de prix après les hausses de taux, mais ceux-ci pourraient être dus à des variations saisonnières, selon l’étude. Par exemple, la plus forte baisse a eu lieu en novembre 2018, lorsque les prix ont baissé de 2,35 % après l’annonce de la banque en octobre. Le gain le plus important a eu lieu en février 2018, lorsque les prix ont augmenté de 4,21 % après la hausse de la banque en janvier.
Alors, à quoi peuvent s’attendre les personnes qui ont déjà des hypothèques?
Avec des rendements obligataires à des sommets pré-pandémiques, les taux fixes sont déjà en hausse, même sans une hausse de la Banque. RATESDOTCA indique que les mandats de cinq ans varient désormais de 2,69 % à 3,09 %. Les taux variables sur cinq ans se situent entre 1,2 % et 1,5 %.
Pour une hypothèque moyenne de 371 584 $, un propriétaire avec un taux variable de 1,5 % avec un amortissement de 25 ans paie maintenant 1 485 $ par mois. Si la Banque du Canada augmente les taux de 175 points de base d’ici la fin de 2022, comme certains s’y attendent, ce taux passerait à 3,25 % et les paiements mensuels augmenteraient de 322 $ par mois pour atteindre 1 807 $, selon RATESDOTCA.
L’agent hypothécaire Sung Lee, un expert de RATESDOTCA, a déclaré qu’il y avait eu une légère augmentation des demandes de renseignements sur les durées de 10 ans, qui ne représentent historiquement que 10% du marché hypothécaire.
« Avec la perspective de multiples hausses de taux au cours des deux prochaines années, certains clients sont prêts à payer une prime pour cette certitude à plus long terme », a-t-il déclaré.
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