Posthaste : le marché immobilier de l’Ontario est presque aussi détendu que lors de la grande crise des années 1990

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Le marché immobilier de l’Ontario soulève des signaux d’alarme.

Le marché n’a pas été aussi souple depuis la crise financière de 2008 et il existe un risque que le ratio ventes/nouvelles inscriptions chute aussi bas que lors de la crise des années 1990, lorsque les prix ont plongé de plus de 30 pour cent, selon un rapport. nouvelle étude de la Banque Toronto-Dominion.

En octobre dernier, le ratio ventes/nouvelles inscriptions de la province a chuté à son plus bas niveau depuis la crise financière.

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Le problème est que si la hausse des taux d’intérêt freine davantage la demande, le ratio chutera à des niveaux jamais vus depuis le profond ralentissement du marché immobilier de la fin des années 1980 jusqu’au milieu des années 1990, a déclaré Rishi Sondhi, économiste à la TD.

Les ratios ventes/nouvelles inscriptions mesurent l’offre et la demande sur les marchés immobiliers et aident à prédire les prix. Un ratio inférieur à 40 pour cent signifie un marché d’acheteurs où les nouvelles inscriptions dépassent les ventes, entre 40 et 60 pour cent est un marché équilibré et au-dessus de 60 pour cent, où la demande dépasse l’offre, est un marché de vendeurs.

À la fin des années 1980 et au début des années 1990, les prix des maisons ont chuté de 32 pour cent partout en Ontario, et de 38 pour cent dans la région du Grand Toronto.

« Le ratio de l’Ontario qui se rapproche de ce qu’il était à ces profondeurs nous fait certainement sourciller et mérite une attention plus particulière », a déclaré Sondhi.

Ce qui est remarquable, c’est qu’il faudrait normalement une profonde récession pour que le ratio atteigne ce niveau, a-t-il déclaré.

Une comparaison des deux récessions donne des raisons de croire qu’un tel résultat peut être évité, a déclaré Sondhi.

Par habitant, les ventes sont aujourd’hui déjà au plus bas des années 1990, mais les inscriptions sont inférieures d’environ 20 pour cent à ce qu’elles étaient à l’époque.

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Le contexte économique est également meilleur. De mars 1990 à mai 1992, le Canada a été plongé dans une profonde récession, provoquée, entre autres, par des taux d’intérêt élevés et un resserrement de la ceinture budgétaire. Le PIB et l’emploi de l’Ontario ont chuté de 6 pour cent, du sommet au creux.

La TD s’attend à ce que l’économie de l’Ontario stagne l’année prochaine, mais ne sombre pas dans la récession, avec seulement une légère baisse de l’emploi.

Les taux d’intérêt étaient également plus pénalisants à l’époque. De février 1989 à mai 1990, le taux d’intérêt de la Banque du Canada a augmenté d’environ 240 points de base, passant de 11,7 pour cent à 14,1.

Aujourd’hui, de nombreux économistes pensent que les taux ont atteint leur sommet à 5 pour cent et que la banque centrale commencera à les réduire d’ici le deuxième trimestre de l’année prochaine.

Le principal joker, a déclaré Sondhi, est l’activité des investisseurs. Le ralentissement des années 90 a été précédé par une poussée de spéculation immobilière qui a gonflé une bulle immobilière. Lorsque l’économie est entrée en récession, les constructeurs d’habitations se sont retrouvés avec un excédent de stocks qui a fait baisser encore davantage les prix.

Une activité élevée des investisseurs est présente aujourd’hui, représentant 30 pour cent des achats de logements à l’échelle nationale au premier trimestre, un record remontant à 2014.

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Le manque de données rend impossible une comparaison directe, a déclaré Sondhi, mais « les informations anecdotiques sont troublantes ».

« Nous savons que la hausse des taux d’intérêt a entraîné des difficultés sur le marché de la pré-construction au cours de ce cycle en rendant plus difficile pour les acheteurs de conclure une transaction sur les propriétés qu’ils ont déjà achetées », a-t-il déclaré.

Même si un ralentissement de l’ampleur de celui des années 1990 est peu probable, les prix des maisons en Ontario pourraient chuter encore de 10 pour cent d’ici le milieu de 2024, alors que la hausse des coûts d’emprunt sape la demande et que l’offre augmente sur le marché alors que les propriétaires cèdent sous la pression.

« Les propriétaires continueront à faire face à cette pression au moins jusqu’en 2025/26, lorsque ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à des taux ultra bas seront confrontés à un choc de paiement notable », a déclaré Sondhi.

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Lorsque les taux d’intérêt augmentent, quelque chose doit céder.

Moody’s Analytics a examiné les taux de délinquance pour différents types de prêts afin de déterminer comment les Canadiens priorisaient leurs paiements.

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Le remboursement de l’hypothèque semble venir en premier, avec des impayés inférieurs à leur moyenne historique et une part des arriérés de paiement représentant seulement un tiers de ce qu’ils étaient après la crise financière. Les défauts de paiement sur cartes de crédit sont également inférieurs à la moyenne, car les Canadiens réduisent ce type d’emprunt.

En bas de la liste se trouvent les remboursements de prêts automobiles. Au cours des trois derniers mois, les taux de délinquance ont dépassé les niveaux d’avant la pandémie et se sont écartés davantage de leur moyenne historique que toute autre catégorie de crédit, a déclaré Moody’s.

Ce n’est pas non plus des cacahuètes, car les prix plus élevés des véhicules et les coûts d’emprunt plus élevés ont fait augmenter le montant des prêts automobiles.

• Shopify Inc. organise une journée des investisseurs à New York. Les clients de la société de commerce électronique ont réalisé un chiffre d’affaires record de 9,3 milliards de dollars au cours du week-end du Black Friday et du Cyber ​​Monday, soit une augmentation de 24 % par rapport à l’année dernière.
• Les données du jour : Indice PMI des services ISM américain pour novembre
• Gains: Autozone, JM Smucker

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Le Posthaste d’aujourd’hui a été écrit par Pamela Ciel, @pamheavenavec des reportages supplémentaires de La Presse Canadienne, Thomson Reuters et Bloomberg.

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