Les enchères à l’aveugle s’étendent dans les banlieues, mais le manque de données assombrit le tableau

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Les enchères à l’aveugle au Canada ont récemment suscité une vague d’activités alors que les gouvernements provinciaux et le secteur de l’immobilier prennent des mesures pour répondre au plan du gouvernement fédéral visant à interdire cette pratique. Cependant, deux questions restent sans réponse : combien de ventes impliquent réellement des enchères à l’aveugle et les enchères à l’aveugle contribuent-elles à des augmentations excessives des prix des logements ?

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Certains acteurs du secteur immobilier ne croient pas que les enchères à l’aveugle contribuent à l’escalade des prix de l’immobilier. Ils soutiennent que les prix ont également fortement augmenté dans des endroits comme l’Australie, où des options d’enchères ouvertes sont disponibles. Par conséquent, le passage des enchères à l’aveugle aux enchères ouvertes pourrait ne pas ralentir l’inflation des prix des logements.

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Les ventes aux enchères sont rares mais en croissance au Canada. Par exemple, Unreserved est une entreprise basée à Ottawa qui offre une plate-forme d’enchères en ligne et a mis aux enchères 170 maisons dans le cadre d’appels d’offres ouverts. Pourtant, la plupart des transactions immobilières, 667 000 en 2021, ont été effectuées par le biais du service inter-agences (MLS) au Canada, où les acheteurs ont été contraints à des scénarios d’enchères à l’aveugle en cas d’offres multiples.

La conclusion selon laquelle le retour aux appels d’offres ouverts n’aura pas d’impact sur les prix des logements est prématurée en raison de l’absence de contrefactuel. Imaginez si des juridictions ouvertes comme l’Australie étaient revenues aux enchères à l’aveugle. Doit-on s’attendre à une augmentation encore plus importante des prix en conséquence ? Étant donné que nous ne pouvons observer les prix des logements que pour les propriétés mises aux enchères dans le cadre d’enchères ouvertes, nous ne savons pas quels auraient été leurs prix s’ils avaient été négociés à l’aveugle.

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Un contrefactuel manquant s’applique également au Canada, où nous n’observons les prix des logements que dans le cadre d’un scénario d’enchères à l’aveugle : nous ne savons pas ce qui se serait passé en cas d’enchères ouvertes.

La prévalence des enchères à l’aveugle est liée à la fréquence des guerres d’enchères. Par exemple, un article publié dans la revue Économie immobilière par le professeur Lu Han et William C. Strange ont supposé que les logements vendus au-dessus du prix catalogue aux États-Unis impliquaient des guerres d’enchères.

Ils ont observé que les maisons se vendaient rarement au-dessus du prix catalogue dans le passé. Cependant, le phénomène est depuis devenu fréquent. En outre, les guerres d’enchères étaient plus prononcées pendant les cycles de boom et dans les endroits soumis à des réglementations strictes en matière d’utilisation des terres, ce qui restreindrait l’offre de nouveaux logements. Ils ont également associé les guerres d’enchères à des marchés où « on pourrait soupçonner que les consommateurs ne sont pas complètement rationnels ».

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L’expérience canadienne n’est pas très différente. Une analyse des transactions en pleine propriété dans la région du Grand Toronto (RGT) à partir de 1995 a révélé que seulement 2 % des logements se vendaient au-dessus du prix courant. L’ancienne ville non fusionnée de Toronto a signalé la prévalence la plus élevée de guerres d’enchères, où 3,7 % des logements se sont vendus au-dessus du prix courant.

Nous nous sommes tournés vers Zolo Realty pour des informations récentes. Leur équipe d’analyse a analysé les ventes de GTA entre janvier et juin 2021 et a constaté que 74% des propriétés en pleine propriété se vendaient au-dessus du prix catalogue.

L’augmentation de la popularité des banlieues pendant la pandémie se traduit également par des guerres d’enchères qui éclatent plus fréquemment dans l’arrière-pays des banlieues. Par exemple, plus de 85 % des propriétés en pleine propriété se sont vendues au-dessus du prix courant à Ajax, Clarington, Kitchener, Oshawa et Whitby, comparativement à 69 % dans la ville de Toronto.

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Les guerres d’enchères étaient également courantes dans les ventes de copropriétés, mais à un niveau inférieur à celui des propriétés en pleine propriété – près de 55% des copropriétés vendues au-dessus du prix courant dans la RGT. Encore une fois, les banlieues ont signalé une prévalence beaucoup plus élevée de guerres d’enchères avec 80 % des copropriétés vendues au-dessus du prix courant à Ajax, Clarington, Kitchener et Whitby, et seulement 51 % dans la ville de Toronto.

La plupart des recherches antérieures sur l’impact des enchères à l’aveugle sur les prix des logements ont été menées lorsque les guerres d’enchères n’étaient pas aussi répandues qu’elles l’ont été dans un passé récent. Les guerres d’enchères éclatent lorsque la demande dépasse l’offre (inscriptions sur le marché de la revente) – mener une bataille dans de telles conditions les yeux bandés est susceptible d’être dangereux pour la plupart des acheteurs.

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Un manque de données empêche les régulateurs de savoir à quel point les enchères à l’aveugle sont omniprésentes et leur impact sur les prix des logements. Par exemple, les régulateurs ne savent pas combien d’offres en moyenne sont reçues pour une maison et la différence entre l’offre la plus élevée et la deuxième plus élevée. Répondre à ces questions aidera à déterminer à quel point les enchères à l’aveugle jouent un rôle dans l’inflation des prix de l’immobilier.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.