L’énoncé économique de l’automne d’Ottawa vise le logement avec une série de mesures d’abordabilité

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La falaise hypothécaire, qui verra plus de deux millions de prêts immobiliers à renouveler au cours des deux prochaines années, semble peser lourdement sur la décision du gouvernement fédéral. mise à jour économique de l’automne.

Dévoilée le 21 novembre par la ministre des Finances Chrystia Freeland, la mise à jour a révélé un déficit budgétaire prévu de 40 milliards de dollars pour 2023-2024, soit une légère baisse par rapport aux 40,1 milliards de dollars prévus dans le budget du printemps, et était fortement axée sur une série de mesures d’accessibilité au logement.

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Il comprenait une nouvelle charte hypothécaire canadienne qui codifie l’allégement hypothécaire offert par les institutions financières aux propriétaires en difficulté financière, ainsi que l’allégement pour certains emprunteurs d’un test de résistance hypothécaire s’ils changent de banque pour renouveler, une mesure destinée à accroître la concurrence entre les prêteurs et à faciliter le la douleur des renouvellements au cours des deux prochaines années dans une période de taux d’intérêt nettement plus élevés.

La mise à jour économique comprenait également un engagement de plus de 25 milliards de dollars en financement à faible coût pour encourager la construction de plus de 71 000 nouveaux logements locatifs dans les villes canadiennes par le biais de l’Initiative de financement de la construction de logements locatifs, et un engagement supplémentaire de 13 milliards de dollars envers la National Housing Co- Fonds d’investissement visant à construire 60 000 nouveaux logements abordables et à en réparer 240 000 autres.

« Notre pays a besoin de plus de logements et nous en avons besoin rapidement », a déclaré Freeland à la Chambre des communes alors qu’elle présentait la mise à jour économique.

Les économistes et les acteurs de l’industrie ont déclaré que ces initiatives constituent un pas dans la bonne direction – mais seulement un début – pour les Canadiens aux prises avec l’inflation et face à ce qui devrait écraser les renouvellements hypothécaires à des taux d’intérêt plus élevés.

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« Il semble que le gouvernement fédéral soit conscient des pressions que ressentent les Canadiens quant à leur capacité à se permettre d’acheter une maison, qu’il s’agisse d’une première maison, ou d’une augmentation, ou même d’une réduction, et que ceux qui sont actuellement en maisons et nous nous inquiétons des renouvellements », a déclaré Karen Yolevski, chef de l’exploitation de Royal LePage Real Estate Services Ltd.

« Il est important de voir que le gouvernement reconnaît que les Canadiens ressentent une certaine pression et un certain stress en ce qui concerne la vitesse à laquelle les taux d’intérêt ont augmenté et l’écart qu’ils pourraient devoir payer au moment du renouvellement. »

Au-delà des incitations à construire des milliers de logements locatifs supplémentaires, Freeland a annoncé une répression des locations à court terme visant à libérer de la disponibilité de logements pour les locataires et les acheteurs à long terme. Ceux qui louent des propriétés par l’intermédiaire de sociétés telles qu’Airbnb Inc. et cherchent à déduire les dépenses liées aux propriétés de location à court terme dans les régions où elles sont interdites ou non conformes à l’enregistrement gouvernemental ne seront plus autorisés.

Yolevski a déclaré que si le changement fiscal mettait sur le bloc les copropriétés dans des villes comme Toronto ou les rendait disponibles pour une location à plus long terme, cela augmenterait le parc de logements nécessaire. Cependant, elle a déclaré que certaines des propriétés susceptibles d’être affectées seront récréatives et n’ajouteront donc pas beaucoup d’offre dans les zones urbaines où cela est nécessaire.

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John Oakey, vice-président de la division fiscale de CPA Canada, s’est interrogé sur le recours à la fiscalité alors qu’il n’y a aucune preuve que cela serait utile.

« Nous craignons que cette mesure puisse créer des inégalités dans le système fiscal sans avoir l’impression qu’elle améliorera de manière significative l’offre de logements au Canada », a déclaré Oakey dans un communiqué.

Cependant, les défenseurs du logement ont salué la répression du gouvernement fédéral, citant une étude de l’Université McGill selon laquelle des plateformes telles qu’Airbnb ont retiré des dizaines de milliers d’unités du marché immobilier canadien.

« Les locations commerciales à court terme exacerbent la crise de l’abordabilité au Canada en faisant grimper les loyers et en privant les ménages locataires de logements dont ils ont cruellement besoin », a déclaré Annie Hodgins, directrice générale du Centre canadien pour le droit au logement.

« Les gouvernements de partout au Canada doivent travailler ensemble pour mettre en œuvre des réglementations visant à stabiliser les augmentations de loyer et à atténuer l’impact des locations commerciales à court terme sur la crise de l’abordabilité du logement.

L’offre de logements a été reconnue comme l’un des principaux facteurs de la flambée des prix de l’immobilier, qui a poussé le prix moyen d’une maison à plus d’un million de dollars dans certaines villes. Mais créer suffisamment de logements pour répondre à la demande nécessitera que des mesures soient prises aux niveaux fédéral, provincial et municipal.

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Pour rétablir l’abordabilité, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) affirme qu’il faudra construire 3,5 millions d’unités supplémentaires en plus des 18,2 millions qui devraient être construits d’ici 2030, 60 % du déficit étant enregistré en Ontario et en Colombie-Britannique, où l’on ne parvient pas à suivre le rythme. la demande se fait sentir avec la plus grande acuité.

La SCHL a également souligné la falaise hypothécaire, estimant que 2,2 millions de prêts hypothécaires devront être renouvelés en 2024 et 2025 – pour un montant total de 675 milliards de dollars – soit environ 45 pour cent de tous les prêts hypothécaires en cours au Canada. Même si les taux ne sont pas aussi élevés qu’ils l’ont été dans l’histoire du Canada, les détenteurs de prêts hypothécaires d’aujourd’hui sont confrontés à la hausse des taux d’intérêt la plus importante et la plus rapide depuis plus de quatre décennies, a déclaré la SCHL dans un rapport du 9 novembre.

Seule une partie des prêts hypothécaires à renouveler sont assurés et auraient donc droit à l’allègement prévu dans la mise à jour économique.

Néanmoins, le courtier hypothécaire basé à Ottawa, Chris Allard, a déclaré que la suppression du test de résistance pour certains propriétaires qui souhaitent magasiner entre les institutions financières lors du renouvellement de leur prêt hypothécaire est une étape positive, car le test de stress requis par la nouvelle institution les obligerait à se qualifier à un prix beaucoup plus élevé. taux hypothécaire mensuel plus élevé que celui de l’institution financière actuelle.

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« Les emprunteurs ont toujours eu peur de devoir signer à un taux moins favorable simplement parce qu’ils ne sont pas qualifiés pour aller ailleurs », a-t-il déclaré, soulignant qu’il était auparavant possible de transférer une hypothèque d’un prêteur à un autre. un autre sans test de résistance, mais uniquement pour ceux qui avaient une assurance hypothécaire en place avant octobre 2016.

L’allègement du test de résistance pour certains emprunteurs a été intégré dans la nouvelle Charte hypothécaire canadienne qui codifie l’allégement hypothécaire, y compris la prolongation temporaire des périodes d’amortissement pour les titulaires de prêt hypothécaire à risque, et l’exonération des frais et coûts liés à un tel allègement.

En vertu de la charte, les prêteurs devront contacter les propriétaires quatre à six mois avant le renouvellement de leur prêt hypothécaire pour les informer de leurs options de renouvellement, y compris la possibilité d’effectuer des paiements forfaitaires pour éviter un amortissement négatif ou de vendre leur résidence principale sans aucune pénalité pour remboursement anticipé. De plus, les banques ne pourront pas facturer des « intérêts sur intérêts » si l’emprunteur se trouve temporairement dans une période d’amortissement négatif, ce qui signifie qu’elles couvrent uniquement les intérêts sans rembourser le principal.

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