Le grand boom des copropriétés à Toronto a-t-il finalement heurté un mur ?

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Les ventes de condos neufs à Toronto ont plongé au premier trimestre de 2024, alors que l’augmentation des stocks d’unités invendues et la flambée des coûts de construction ont freiné un marché autrefois en plein essor.

Un rapport publié cette semaine par la société de recherche sur les copropriétés Urbanation a montré que les ventes de nouvelles unités de copropriété dans la région du Grand Toronto et de Hamilton (RGTH) ont atteint des niveaux qui rappellent la fin des années 1990 au cours des trois premiers mois de l’année, avec seulement 1 461 nouvelles unités de copropriété vendues. Cela représente une baisse de 85 pour cent par rapport au pic des ventes enregistré au premier trimestre 2022 et une baisse de 71 pour cent par rapport à la moyenne sur 10 ans du premier trimestre.

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Dans le même temps, la construction a ralenti considérablement, avec seulement 2 361 nouveaux logements en copropriété ayant commencé à être construits, soit une baisse de 52 pour cent par rapport à l’année dernière.

Alors que les achèvements ont atteint un niveau record de 12 132 unités, le nombre total de copropriétés actuellement en construction est à son plus bas niveau depuis plus de deux ans, soit 91 590 unités.

L’un des facteurs ayant contribué à la baisse des ventes a été le recul des lancements de nouveaux projets par les développeurs. Seuls quatre projets totalisant 958 unités ont été mis sur le marché au premier trimestre, bien en deçà des chiffres des derniers trimestres.

Le président de l’urbanisation, Shaun Hildebrand, a déclaré que cette approche prudente de la part des promoteurs est révélatrice des conditions actuelles du marché.

« Après deux années de forte baisse des ventes avant construction, l’activité de construction est durement touchée », a déclaré Hildebrand dans le rapport. « Même si les réductions prévues des taux d’intérêt au cours du second semestre devraient conduire à une certaine amélioration des conditions du marché pour les nouvelles copropriétés, l’activité restera probablement modérée à mesure que l’industrie parcourt les stocks actuels et digère les nombreuses politiques gouvernementales en matière de logement récemment publiées. .»

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L’urbanisation a constaté que ces niveaux de stocks élevés pesaient sur les prix.

Le prix d’ouverture moyen d’un condo neuf est tombé à 1 168 $ le pied carré (psf) au premier trimestre de 2024, en baisse de 12 % par rapport au quatrième trimestre de 2023 et de 17 % par rapport au premier trimestre de l’année dernière. Les stocks d’invendus à toutes les étapes de développement sont restés élevés à 23 815 unités, soit 22,8 mois d’approvisionnement.

La dynamique du marché différait entre la ville de Toronto et la région 905, en termes de stocks invendus et de prix demandés. À Toronto, le stock de copropriétés neuves invendues équivalait à 30,6 mois d’offre, tandis que dans la région 905, l’offre était égale à 16,8 mois. Les prix demandés pour les unités invendues dans la région 905 ont continué d’augmenter, augmentant de 2 % par an pour atteindre une moyenne de 1 161 $ le pied carré. En revanche, les prix des stocks restants à Toronto ont diminué de 4 pour cent d’une année sur l’autre pour atteindre une moyenne de 1 522 $ le pied carré. Dans l’ensemble, les prix demandés pour les logements invendus dans la RGTH ont diminué de 3 % par an pour atteindre une moyenne de 1 373 $ le pied carré.

Pour l’avenir, un total de 17 076 unités réparties dans 56 projets ont publié du matériel de marketing pour un lancement prochain au cours des prochains trimestres, avec 70 % des unités situées dans la région 905. Cependant, le marché reste incertain, puisque 60 projets totalisant 21 505 unités dans la RGTH ont suspendu indéfiniment leurs plans de lancement depuis que le marché a commencé à ralentir en 2022.

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Hildebrand a souligné que la construction à Toronto est particulièrement limitée.

« Le marché du développement de nouveaux condos à Toronto se trouve actuellement dans une situation difficile. Dans de nombreux cas, les coûts de développement d’un nouveau projet de condominiums dépassent les prix réalisables sur le marché actuel », a-t-il déclaré.

Hildebrand a déclaré que même si la demande est la plus forte pour les unités dont le prix est inférieur à 1 300 $ le pied carré (psf), ce niveau de prix n’est pas économiquement viable pour le développement de projets au centre-ville. En conséquence, les promoteurs ont du mal à aligner les prix sur la demande du marché, ce qui entraîne un stock élevé d’invendus et une rareté de nouveaux projets disponibles en prévente. Pour atténuer ce problème, les promoteurs proposent des incitations plutôt que de baisser considérablement les prix, car les coûts élevés limitent leur capacité à ajuster les prix à la baisse.

Selon Urbanation, certaines incitations comprennent un stationnement réduit ou gratuit, des taxes de développement réduites, des dépôts réduits, des garanties de loyer et des programmes d’aide hypothécaire.

Hildebrand a déclaré que les incitatifs dans la RGTH ont eu un succès limité, mais que « les promoteurs ont lancé des projets plus proches de 1 000 $ le pied carré dans les banlieues qui ont généré de fortes ventes, ils sont rares car les calculs restent difficiles ».

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Le taux d’absorption des projets de pré-construction au premier trimestre 2024 est tombé à 50 pour cent, bien en dessous des exigences habituelles de financement de la construction d’au moins 70 pour cent.

Hildebrand estime que la baisse des préventes et des mises en chantier entraînera une forte baisse de l’offre dans quelques années.

Les achèvements actuels se situent à un « rythme annualisé de moins de 10 000 logements – un chiffre remarquablement bas par rapport aux près de 30 000 logements dont la construction a commencé en 2022 et à la croissance démographique de plus de 200 000 habitants dans la RGTH au cours de la dernière année », a déclaré Hildebrand.

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