Il est temps de vendre ? Comment gérer votre immeuble de placement lorsque les taux d’intérêt augmentent

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L’inflation a augmenté de plus de 8 %, la variation annuelle la plus élevée en près de quatre décennies, selon Statistique Canada. Et dans une bousculade pour faire baisser ce taux d’inflation, la Banque du Canada a relevé son taux de référence au plus haut niveau depuis 1998 : 2,5 %.

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L’espoir est que l’inflation revienne à la normale de 2 % d’ici 2024. Pour les emprunteurs taux hypothécaires fixes, ils auraient bloqué un certain taux d’intérêt lorsqu’ils ont acheté leur propriété. Pour prêts hypothécaires à taux variablele taux d’intérêt payé par l’emprunteur est lié au taux d’inflation de la banque centrale.

Les emprunteurs canadiens font face à un taux fixe sur cinq ans d’environ 4,5 à 5,5 %. Taux variables se situent entre 3,8 et 4,5 %. Et les taux sont au moins deux pour cent plus élevés qu’il y a un an.

Maintenant que l’époque de l’argent facile n’est plus qu’un lointain souvenir, les investisseurs immobiliers touchés par la hausse des taux d’intérêt pourraient devoir ajuster leurs comportements afin de maintenir un flux de trésorerie positif, ou du moins d’atteindre le seuil de rentabilité en cette période difficile.

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Rappelez-vous, l’immobilier est un long jeu

Les grands investisseurs immobiliers, tels que les promoteurs, achètent des propriétés à conserver pendant des années, à travers de nombreux cycles ascendants et descendants.

« Mon point de vue est que si vous allez investir, vous devriez être un détenteur à long terme », déclare le promoteur Gino Nonni de Nonni Property Group.

« Je ne sais pas combien de fois vous pouvez acheter quelque chose, puis faire demi-tour et réaliser un profit substantiel en peu de temps. Au minimum, les investisseurs maman et pop remboursent leur hypothèque et généralement la valeur de l’actif augmentera.

Il pense que la pénurie de terres limitera toujours l’offre et exercera une pression sur les prix. Le résultat est un investissement sûr et à long terme.

« C’est comme ça que je le vois, et c’est ce que je dis à mes amis quand ils me le demandent. Je leur dis de toujours tenir.

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Mettez votre investissement en perspective

Le courtier millénaire Jacky Chan, président de BakerWest Real Estate, a investi dans l’immobilier toute sa vie d’adulte. Il préfère l’immobilier à d’autres investissements car il est moins volatil, et avec la population mondiale qui augmente d’environ 80 millions de personnes par an, les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre. Les prix peuvent ralentir, mais dans l’ensemble, ils augmentent.

« Plus un investissement évolue rapidement, plus vous devez le surveiller de près, en particulier avec le récent battage médiatique des NFT et de la crypto-monnaie », déclare Chan. « Mais regardez n’importe quel marché immobilier dans le monde avec une population croissante, et il était nettement moins cher il y a 50 ans qu’il ne l’est aujourd’hui. »

Deux choses comptent dans l’investissement immobilier, dit Chan : un flux de trésorerie positif et une plus-value. Si l’investisseur n’est pas surendetté par trop de dettes, il doit maintenir une perspective à long terme et ne pas être effrayé par les hausses de taux d’intérêt.

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Si vous possédez une propriété de 1 million de dollars et que vous avez une hypothèque de 500 000 $ à 5 %, vous envisagez, en termes simples, des intérêts de 25 000 $ par an.

Si la propriété augmente de 5 % en un an sur l’investissement de 1 million de dollars, cela représente une augmentation de 50 000 $, de sorte que le propriétaire a un bénéfice net de 25 000 $.

« Même si le taux a augmenté, la valeur de l’immobilier continue d’augmenter. »

Quand les choses se corsent

Disons que vous avez acheté un condo pour y vivre et en avez acheté un autre comme investissement. Avec la hausse des taux d’intérêt, que se passe-t-il si vous contractez un prêt hypothécaire à taux variable et que le loyer ne couvre pas le paiement hypothécaire plus élevé ? Le conseiller en hypothèques Alex McFadyen, de Thrive Mortgage, a vu beaucoup de gens acheter des propriétés secondaires au cours des deux dernières années, et ils pourraient maintenant se retrouver tendus. Tous les experts vous diront que la vente de la propriété devrait être un dernier recours, mais comment éviter cela lorsque les coûts augmentent ?

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« Demandez-vous si la propriété elle-même est vraiment sous l’eau, ou y a-t-il des dépenses que nous pouvons supprimer ou éliminer? » dit McFadyen. « C’est la première chose que nous déterminons. »

Il demande à ses clients d’écrire toutes leurs dépenses immobilières, y compris les frais de gestion et d’entretien, les taxes, les services publics et toutes les réparations à venir sur la maison. S’il s’agit d’une propriété principale qui leur cause du stress, il leur demande de rédiger une feuille de calcul du budget de trésorerie pour voir ce qui entre et sort. McFadyen constate que le principal responsable des dépenses est souvent un prêt automobile ou une dette de carte de crédit, ou – plus communément de nos jours – une dette de voyage. Réduisez ces dettes et jetez plutôt cet argent sur votre hypothèque, conseille-t-il.

Prendre le contrôle de la situation

Si les dépenses sont vraiment ingérables, McFadyen conseille aux clients d’envisager de consolider leurs dettes avec un prêt, comme la possibilité de contracter une deuxième hypothèque ou marge de crédit sur valeur domiciliaire(HELOC) pour le maîtriser. Il prédit que la consolidation sera une «tendance massive» au cours des 12 prochains mois.

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« Je demande à mes clients, ‘êtes-vous capable de dormir la nuit en ce moment ?’ Si quelqu’un n’est pas en mesure de se sortir efficacement de ses dettes, quel est l’inconvénient de s’installer avec une deuxième hypothèque ou un HELOC pour aider les choses ? »

McFayden a un client qui doit près de 75 000 $, ce qui a causé leur pointage de crédit descendre dans les 500 (un bon score doit rester au-dessus de 650). En consolidant leur dette, il est devenu un paiement unique plus gérable au lieu de plusieurs paiements qui ne couvraient que les intérêts dus. L’essentiel est de le faire avant de vous noyer dans les dettes.

Restructurer pour les périodes difficiles

À long terme, tout le monde s’accorde à dire que l’immobilier va prendre de la valeur, alors faites ce qu’il faut pour traverser l’intérim.

McFadyen aide certains de ses clients à réamortir leurs prêts hypothécaires de 20 ans à 30 ans, par exemple. Avec une période d’amortissement plus longue, les clients ont des paiements mensuels réduits, ce qui aide à réduire les dépenses et à éliminer les chocs de paiement.

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McFayden conseille également aux titulaires d’hypothèques dont le renouvellement est imminent d’envisager une option de refinancement et de verrouiller une hypothèque d’un ou deux ans, jusqu’à ce que les taux se stabilisent. Si les tendances historiques sont un indicateur, nous sommes proches du sommet, dit-il. Beaucoup de ses clients adoptent cette approche parce que les prêts hypothécaires à court terme ont une bonne valeur, si les taux redescendent comme prévu. Cela signifie que l’emprunteur n’est pas bloqué à un taux plus élevé. De plus, ils ne font pas face à une pénalité énorme s’ils veulent profiter de tarifs plus bas.

« Nous avons vu des gens s’inquiéter de l’augmentation des versements hypothécaires et nous les avons aidés à s’en tenir à des échéances à court terme, pour endiguer la marée », dit McFadyen.

Mais aussi, savoir quand vendre

Cela dit, lorsqu’une personne est surendettée, avec des flux de trésorerie négatifs et des nuits blanches, il peut être temps de vendre cet immeuble de placement. Vous devez penser à votre santé mentale, conseille McFadyen.

« Si vous êtes considérablement sous l’eau et que cela a non seulement un impact sur votre qualité de vie et qu’il n’y a pas d’options pour réamortir ou consolider la dette, et que vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer des paiements et que cela a un impact sur votre qualité de vie, et si la propriété aussi a des dépenses à venir, alors nous recommandons de laisser tomber », dit-il. « S’ils sont tellement stressés et qu’ils ont la capacité de s’en sortir, ils devraient le considérer comme un dernier recours. »

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.