L’immobilier résidentiel a généré près de la moitié de la richesse acquise au cours des trois dernières décennies
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La crise du logement au pays a frappé tous les Canadiens, mais personne aussi durement que les locataires, affirme un nouveau rapport de la Banque Royale du Canada.
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Le coût élevé d’acquisition d’une maison, combiné à la hausse du coût de la vie, a empêché un plus grand nombre de Canadiens d’accéder à une échelle de propriété qui a été la principale source d’accumulation de richesse au pays au cours des 30 dernières années, a déclaré Carrie Freestone, économiste à RBC.
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« Les locataires canadiens sont plus pressés que les propriétaires, ce qui fait de l’accession à la propriété un rêve encore plus lointain. Cela menace le cheminement des locataires vers l’accumulation de richesse, ce qui pourrait exacerber les inégalités à long terme », a-t-elle déclaré.
Les gains dont les locataires ne profitent pas sont substantiels.
Près de la moitié de la richesse des ménages accumulés au Canada au cours des trois dernières décennies provient de l’immobilier résidentiel, a déclaré Freestone dans son rapport.
Depuis fin 2010, la valeur nette des propriétaires est passée de neuf fois leur revenu disponible à 13 fois. Au cours de la même période, la valeur nette des locataires est passée de trois fois leur revenu à 3,5 fois.
Les locataires, qui ont historiquement des revenus inférieurs à ceux des propriétaires, ont bénéficié d’un bref répit pendant la pandémie. L’aide gouvernementale et le peu d’opportunités de dépenses pendant les confinements liés au COVID-19 ont permis aux locataires et aux propriétaires d’accumuler leurs économies.
Cela a conduit à une « accumulation exceptionnelle de richesse » au deuxième trimestre 2023, la valeur nette des propriétaires ayant augmenté de 34 % et celle des locataires de 23 %.
Mais il y a eu un tournant au troisième trimestre de cette année-là, et les locataires ont été les plus durement touchés, a déclaré Freestone. La richesse a diminué et les locataires dépensaient à nouveau plus que ce qu’ils gagnaient chaque trimestre.
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Collectivement, les locataires ont dépensé 9 % de plus que ce qu’ils gagnaient en revenu disponible en 2023, tandis que les propriétaires étaient encore en mesure d’épargner.
La part des revenus que les locataires ont été contraints d’allouer au logement a également augmenté « rapidement ». En 1999, les locataires consacraient en moyenne 25 pour cent de leur salaire aux frais de logement, services publics compris, soit un peu plus que les propriétaires, à 23 pour cent. Depuis, l’écart s’est creusé, dit-elle.
En 2022, les locataires ont consacré 29 pour cent de leur salaire net au logement, contre 21 pour cent pour les propriétaires, qui accumulent des économies grâce à la valeur nette de leur logement.
« Des revenus plus faibles et des allocations plus élevées au logement rendent extrêmement difficile pour les locataires d’épargner pour une mise de fonds – une étape cruciale sur la voie de l’accumulation de richesse », a déclaré Freestone.
Environ les deux tiers de la population canadienne possédaient des biens immobiliers résidentiels en 2022, mais cette situation est en train de changer à mesure que l’abordabilité se détériore.
« Il n’a jamais été aussi difficile d’accéder au marché du logement », a-t-elle déclaré.
En 2005, la moitié des Canadiens gagnaient suffisamment pour pouvoir acheter une maison avec leur seul revenu. Aujourd’hui, cela est hors de portée pour 68 pour cent des Canadiens.
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« L’achat d’une première maison était autrefois un rite de passage qui accompagnait la fondation d’une famille, mais aujourd’hui l’accession à la propriété est plus susceptible d’être associée à un héritage ou au transfert de richesse des générations précédentes », a-t-elle déclaré.
« Un plus grand nombre de salariés à revenus moyens et élevés pourraient rejoindre la population locataire si l’abordabilité de la propriété ne s’améliore pas et si davantage de Canadiens sont exclus du marché du logement.
De nombreux Canadiens considèrent leur maison comme un pécule. Depuis 2010, la valeur des biens immobiliers des propriétaires (hors valeur de l’hypothèque) a augmenté quatre fois plus vite que l’assurance-vie et l’épargne-retraite, a déclaré Freestone.
Sans cet accès, un plus grand nombre de Canadiens pourraient ne pas être en mesure d’atteindre leurs objectifs d’épargne, a-t-elle déclaré.
« Le risque d’une plus grande inégalité entre les locataires et les propriétaires est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles le Canada doit s’attaquer à la crise du logement. »
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Investissements étrangers en titres d’emprunt canadiens
La dette publique du Canada s’est envolée en janvier alors que les investisseurs étrangers ont acheté des titres totalisant 21,3 milliards de dollars, l’investissement le plus important depuis novembre 2021.
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Les entrées ont été dominées par 14,1 milliards de dollars dans la dette du gouvernement fédéral et par un investissement de 6,6 milliards de dollars dans les titres de créance d’entreprises publiques, a indiqué Statistique Canada, qui nous apporte le graphique d’aujourd’hui.
Les investisseurs étrangers ont également réduit leurs avoirs en effets de sociétés du secteur privé d’un montant record de 15,5 milliards de dollars, ce qui, selon StatCan, était « en grande partie attribuable aux retraits d’instruments du secteur bancaire ».
Pendant ce temps, les investisseurs canadiens étaient occupés à se débarrasser de leurs investissements en actions étrangères.
Les Canadiens ont vendu pour 14,8 milliards de dollars de titres de participation étrangers, répartis à parts presque égales entre actions américaines et non américaines, ce qui représente le plus gros désinvestissement en un an, a indiqué l’agence.
Cela fait suite à un investissement record en titres étrangers de 29,4 milliards de dollars en décembre.
Le « désinvestissement important » des actions étrangères intervenu en janvier a été compensé par les achats d’obligations étrangères, a indiqué Statistique Canada.
Les Canadiens ont ajouté pour 8,1 milliards de dollars d’obligations étrangères à leurs portefeuilles.
- Les Canadiens recevront aujourd’hui une mise à jour sur le marché de l’habitation lorsque l’Association canadienne de l’immeuble publiera les données nationales sur les ventes de maisons pour février.
- La conférence de Desjardins à Montréal, aujourd’hui et mardi, accueille des conférenciers provenant de certaines des plus grandes entreprises du Canada, dont des dirigeants de Rogers Communications Inc., Bombardier Inc. et Metro Inc.
- Les données du jour : Indices des prix des produits industriels et des matières premières du Canada
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Le Posthaste d’aujourd’hui a été écrit par Pamela Ciel avec des reportages supplémentaires du personnel du Financial Post, de La Presse Canadienne et de Bloomberg.
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