Essayez de magasiner pour un entrepôt où il n’y a « pratiquement aucun espace disponible »
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Que vous soyez entrepreneur ou que vous aspiriez à le devenir, le Financial Post aimerait vous aider en répondant à vos questions sur les petites entreprises dans cette économie incertaine. Aujourd’hui, nous répondons à une question de Kien — Pourquoi est-il si difficile de trouver un espace d’entreposage dans la région du Grand Vancouver?
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Le coût exorbitant du logement pourrait accaparer la part du lion des gros titres en ce qui concerne l’immobilier sur la côte ouest, mais une pénurie critique d’espace industriel signifie que les petites entreprises à la recherche d’espace d’entreposage dans la région du Grand Vancouver en ressentent également les effets.
Et malheureusement pour les PME qui sont évincées d’un marché de plus en plus restreint, il ne semble pas y avoir de solution miracle à l’horizon.
Selon la société immobilière CBRE, le taux de disponibilité des espaces industriels à Vancouver a atteint un creux historique de 0,8 % au troisième trimestre de 2022 – une baisse de deux dixièmes de point de pourcentage par rapport au trimestre précédent et une chute spectaculaire de seulement moins de quatre pour cent en 2016.
Nous n’avons pratiquement plus d’espace disponible
Jason Kiselbach, directeur général du bureau de Vancouver de CBRE
Jason Kiselbach, directeur général du bureau de Vancouver de CBRE, le dit encore plus crûment.
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« Nous n’avons pratiquement plus d’espace disponible », dit-il.
En conséquence, toutes les poches vides commandent une prime. Les loyers nets moyens demandés à Vancouver ont atteint 20,67 $ le pied carré à la fin de septembre, soit près de 5 $ de plus que le deuxième marché le plus cher du Canada, Toronto.
Kiselbach affirme que la flambée spectaculaire de la demande d’espace d’entreposage dans la région du Grand Vancouver reflète une tendance observée en Amérique du Nord au cours des dernières années, alors que le boom du commerce électronique a incité des géants de la vente au détail comme Amazon, Walmart et d’autres à s’emparer d’énormes étendues de biens industriels. domaine pour les centres de distribution.
En plus de cela, note-t-il, des secteurs qui n’étaient pas traditionnellement de grands utilisateurs d’espace d’entreposage se sont lancés sur le marché local avec une vengeance.
Les producteurs de films et de télévision, par exemple, ont commencé à accélérer les tournages sur les sites industriels, tandis que les entreprises prometteuses des sciences de la vie et d’autres chouchous de la technologie ont trouvé que les bâtiments étaient l’endroit idéal pour installer des rangées et des rangées de serveurs de stockage de données.
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« Toutes ces industries adjacentes en croissance exercent toutes une pression sur la même classe d’actifs », explique Kiselbach.
Tout le monde s’accorde à dire qu’il s’agit d’un problème croissant, mais la solution la plus évidente – construire plus d’entrepôts – est plus facile à dire qu’à faire.
Une grande partie de la raison, explique Kiselbach, se résume à une simple géographie.
Entouré par un océan à l’ouest, des montagnes au nord, la frontière américaine au sud et des millions d’hectares de terres agricoles protégées à l’est du centre-ville, Metro Vancouver a peu de place pour étendre son empreinte industrielle, dit-il.
De plus, les conditions du sol dans une grande partie de la région ne sont tout simplement pas propices à la construction industrielle à grande échelle, ajoute Kiselbach.
« Nous n’avons tout simplement pas le terrain pour construire beaucoup plus de produits », dit-il. « Nous sommes vraiment limités en termes de géographie et de contraintes physiques. »
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Un peu plus de 10 millions de pieds carrés de nouveaux espaces industriels sont actuellement en construction dans la région métropolitaine de Vancouver – le montant le plus élevé jamais enregistré, mais encore une fraction de l’inventaire global de la région d’environ 208 millions de pieds carrés.
De plus, près de 80 % de cet espace a déjà été pré-loué, ce qui signifie qu’il est trop tard pour que la plupart des locataires potentiels se lancent dans l’action.
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Le résultat est un casse-tête permanent pour les PME en manque d’espace.
Pourtant, bien que Kiselbach concède qu’il n’y a pas de panacée, il dit qu’il y a quelques choses que les acheteurs d’entrepôt peuvent faire pour augmenter leurs chances de succès.
D’une part, planifier à l’avance est primordial. De nombreux locataires qui avaient l’habitude de commencer à parcourir le marché, disons, six mois avant la fin de leur bail, envoient maintenant des antennes aux courtiers des années à l’avance, dit Kiselbach.
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« Beaucoup de fois maintenant, ils regardent des projets qui n’ont même pas encore commencé la construction, en disant: ‘OK, si je peux prendre de la place dans ce projet dans quelques années, je m’y engage maintenant.' »
Kiselbach dit également que consulter un expert en immobilier industriel tel qu’un courtier expérimenté est une autre clé pour gagner la bataille pour l’espace.
« Il faut parler à des gens qui connaissent bien le marché, et il faut être (conscient) des dates critiques pour prendre des décisions », explique-t-il.
En outre, de nombreux locataires réaménagent leur espace existant et installent de nouvelles technologies telles que des systèmes de distribution robotisés dans le but de rendre les entrepôts plus rentables, explique Kiselbach.
« Nous voyons des utilisations créatives de la densification des sites et d’une meilleure utilisation de ce qu’il y a à l’intérieur de la boîte », dit-il.