FP Answers : Puis-je économiser de l’impôt en transférant un immeuble de placement à une société ?

Contenu de l’article

De Julie Cazzin avec Andrew Dobson

Contenu de l’article

Q: Y a-t-il des conséquences fiscales si je transfère mon immeuble de placement — un duplex dont je suis propriétaire à 100 % — dans ma société constituée en société? Si oui, comment puis-je minimiser cette taxe ? -Johnny L.

Réponses PF : Si vous transférez certains types de biens à une société, vous pourriez être en mesure de reporter une partie ou la totalité du revenu qui pourrait autrement en découler en faisant simplement un choix en vertu de l’article 85 de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Un transfert en vertu de l’article 85 de votre immeuble de placement à votre société peut être effectué avec report d’impôt. Dans certains cas, un cédant peut choisir de déclencher un gain en capital partiel, par exemple lorsque vous avez un revenu relativement faible pour l’année ou si vous avez des pertes en capital que vous pouvez utiliser pour compenser le gain.

Une exigence est que vous devez recevoir une « contrepartie en actions » – des actions de la société – en retour de la société. Vous pouvez également recevoir une « contrepartie autre qu’en actions », comme un effet à recevoir, mais cela déclenchera un gain en capital s’il dépasse le coût fiscal de la propriété.

Contenu de l’article

De plus, les futurs revenus de location du duplex seront imposés comme un revenu passif dans votre société, ce qui correspondra à un taux similaire au taux d’imposition marginal personnel le plus élevé. Et si vous retirez ce revenu de la société à une date ultérieure, en tenant compte de l’impôt potentiellement remboursable à votre société lors du versement d’un dividende, l’impôt combiné des sociétés et des particuliers à payer pourrait être supérieur à ce que vous auriez payé pour gagner tout le revenu. personnellement en premier lieu.

Si l’objectif du transfert est de réduire votre impôt à payer sur le revenu de location, selon votre revenu et votre province ou territoire de résidence, cela pourrait ne pas se produire.

Si vous décidez de vendre la propriété à l’avenir, le gain en capital sera imposable pour la société. Il peut payer un impôt à un taux plus élevé que ce que vous auriez payé si vous aviez continué à le détenir personnellement, étant donné que les sociétés paient des taux d’imposition sur le revenu de placement similaires aux taux marginaux d’imposition personnels les plus élevés.

Contenu de l’article

L’un des principaux avantages de cette stratégie de transfert est que vous pourrez peut-être retirer de l’argent de la société en franchise d’impôt.

Par exemple, si vous avez acheté la propriété pour 800 000 $ et qu’elle vaut maintenant 1 million de dollars, vous pourrez peut-être récupérer jusqu’à 800 000 $ en espèces libres d’impôt de la société en échange de votre transfert.

Cela peut présenter une opportunité si vous avez beaucoup de liquidités ou d’investissements dans la société auxquels vous souhaitez accéder personnellement, ou si vous aurez beaucoup de liquidités à l’avenir.

Gardez à l’esprit que la détention d’investissements tels que cet immeuble locatif dans votre société peut annuler d’autres avantages fiscaux comme l’exonération cumulative des gains en capital.

Si votre entreprise pouvait être vendue un jour, vous ne voudrez peut-être pas y détenir des biens immobiliers locatifs, des actions ou des fonds communs de placement. Sinon, vous ne pourrez peut-être pas demander l’exonération cumulative des gains en capital sur la vente de l’entreprise, ce qui pourrait exonérer jusqu’à 913 630 $ de gains en capital de l’impôt.

Contenu de l’article

Si cela était une considération, vous pourriez créer une société de portefeuille distincte pour détenir des actifs tels que le bien locatif et préserver l’accès à l’exonération cumulative des gains en capital.

Cela peut également être conseillé si votre entreprise pourrait être soumise à un risque de crédit ou à une autre responsabilité potentielle. Si vous détenez le bien locatif dans la même société que votre entreprise active et que cette dernière est poursuivie, cela peut exposer votre bien locatif ou d’autres actifs qui pourraient autrement être isolés en les détenant dans une société distincte.

Contenu de l’article

La détention de vos biens immobiliers dans votre société peut également vous empêcher d’accéder aux taux d’imposition des petites entreprises en raison des revenus de placement générés par la propriété.

Si votre revenu de placement dépasse 50 000 $, votre société pourrait commencer à perdre le bénéfice de la déduction accordée aux petites entreprises qui lui permet de payer un impôt à des taux inférieurs sur le revenu tiré d’une entreprise exploitée activement.

De plus, le transfert d’un bien immobilier à une société peut entraîner des droits de cession immobilière et des frais juridiques. Dans une ville comme Toronto qui perçoit des droits de cession immobilière municipaux en plus des droits de cession immobilière provinciaux, une propriété de 1 million de dollars pourrait entraîner des droits de cession immobilière de 32 950 $.

Si la propriété est hypothéquée, vous devrez vous assurer que le prêteur autorisera la prise en charge de l’hypothèque par la société. Vous devrez peut-être refinancer l’hypothèque et cela pourrait entraîner des pénalités ou d’autres frais. Les entreprises emprunteuses peuvent devoir payer des taux d’intérêt plus élevés et faire face à d’autres restrictions.

Contenu de l’article

Le transfert potentiel de la propriété présente une opportunité de récupérer de l’argent libre d’impôt de votre société, maintenant ou à l’avenir. Cependant, il se peut qu’il n’y ait pas d’économie d’impôt sur les revenus locatifs ou sur l’éventuelle plus-value en capital. Il pourrait y avoir des droits de cession immobilière immédiats, des frais juridiques et des coûts à plus long terme en raison des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés. Demandez des conseils juridiques et fiscaux pour évaluer le processus, les implications et les coûts/avantages d’une telle stratégie.

Andrew Dobson est planificateur financier certifié (CFP) et gestionnaire de placements agréé (CIM) à honoraires seulement/conseils seulement chez Objective Financial Partners Inc.

_______________________________________________________________

Pour plus d’histoires comme celle-ci, S’inscrire pour la newsletter FP Investor.

________________________________________________________________