FP Answers : Dois-je mettre mes sept propriétés locatives dans une société ? Ou existe-t-il une meilleure option pour économiser sur les impôts ?

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De Julie Cazzin avec Allan Norman

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Q: J’ai sept immeubles locatifs à mon nom. Dois-je les mettre dans une structure d’entreprise? Quel est l’avantage (le cas échéant) de le faire ? Existe-t-il de meilleures options ? À l’heure actuelle, je déclare les revenus et les pertes sur ceux-ci dans ma déclaration de revenus personnelle. — Mason, London, Ontario.

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Réponses PF: Mason, vous devez prendre en compte de nombreux éléments pour décider si une société à numéro a du sens, notamment la protection contre les créanciers, la planification successorale, la déduction pour amortissement (DPA), les retenues d’argent, les avantages fiscaux possibles et le coût de constitution de la société (2 000 $ ou Suite).

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Il y aura également des frais comptables et juridiques pour transférer correctement les propriétés dans une société, des déclarations de revenus annuelles des sociétés à payer, un compte bancaire séparé à gérer, un registre des documents importants à conserver, des transferts hypothécaires et des droits de cession immobilière à prendre en compte. , ainsi que d’autres exigences.

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La protection contre les créanciers est l’un des avantages du transfert de vos locations dans une société à numéro. Avec sept propriétés locatives – représentant, je suppose, une partie importante de votre valeur nette – une protection supplémentaire peut être une bonne chose si jamais vous êtes poursuivi personnellement.

Il se peut qu’il n’y ait aucune économie d’impôt annuelle en ajoutant des loyers à une société, surtout si vous êtes un employé bien rémunéré. Les sociétés paient un faible taux d’imposition des sociétés sur le revenu d’entreprise active, et non sur le revenu passif, qui est très probablement ce que votre revenu de location sera pris en compte.

Je vous recommande de consulter votre comptable et de confirmer le différentiel de taux d’imposition entre votre revenu personnel et votre société de location proposée et de vous aider à identifier toute économie d’impôt.

En revanche, les propriétaires d’entreprise ayant un revenu d’entreprise actif sont plus susceptibles d’avoir des loyers dans une société de portefeuille. Ils peuvent accumuler la mise de fonds pour une nouvelle propriété beaucoup plus rapidement que vous ne le pourriez personnellement.

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Par exemple, gagner un dollar de revenu actif vous laisse environ 85 cents à investir après impôt, alors qu’il ne vous reste peut-être que 50 cents après impôt si vous gagnez ce revenu personnellement.

Au fur et à mesure que votre société d’exploitation gagne de l’argent excédentaire, vous pouvez l’envoyer sous forme de dividendes à votre société de portefeuille à des fins d’investissement, comme des investissements dans des immeubles locatifs. La planification successorale est une autre raison d’envisager de transférer vos locations dans une société. Autrement dit, pour reporter l’impôt sur les gains en capital et éviter l’homologation.

Si vous léguez vos locations à vos enfants, il y aura un impôt sur les gains en capital à payer à votre décès, que les propriétés soient vendues ou non. L’impôt sur les gains en capital sur les loyers peut être reporté si vous les détenez dans une société au moment de votre décès, mais vous pourriez faire face à un gain en capital plus important lors du transfert de vos actions de société à vos enfants si la valeur des loyers s’est appréciée. Un avantage supplémentaire à considérer est d’éviter les frais d’homologation en plaçant un second testament sur votre société.

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Je suis curieux, Mason, que faites-vous au sujet de la déduction pour amortissement ? Si vous ne l’avez pas encore fait, explorez cela avec votre comptable, même si ce n’est que pour votre propre connaissance.

Généralement, vous pouvez déduire 4 % de la valeur de votre immeuble de votre revenu imposable chaque année, la première année faisant exception. C’est une belle économie d’impôt, mais il y a un hic, et c’est ce qu’on appelle la « récupération ». Vendre une propriété qui ne s’est pas dépréciée, pour laquelle vous avez réclamé la DPA, signifie rembourser le montant réclamé.

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Par exemple, si vous avez déduit 100 000 $ sur 20 ans et que la propriété ne s’est pas dépréciée de 4 % chaque année, vous devrez rembourser les 100 000 $, mais l’inflation est votre alliée dans ce cas. Préférez-vous payer un dollar aujourd’hui ou ce même dollar dans 20 ans ? Il est souvent préférable de différer car la valeur d’un dollar diminue avec le temps.

La DPA peut être réclamée que vos locations appartiennent à un particulier ou à une entreprise. Si vous envisagez de réclamer la CCA, qui est annuellement facultative, assurez-vous de bien comprendre comment cela fonctionne pendant la durée de la location en travaillant avec un comptable qui peut gérer les chiffres pour votre cas particulier.

Envisagez également une retenue de liquidités, surtout maintenant que les taux d’intérêt augmentent. En général, le cash damming est une stratégie de conversion de dettes personnelles (dont les intérêts sont ne pas déductibles d’impôt) à la dette de l’entreprise (intérêts est déductible). Cela ne concerne que les personnes ayant des dettes importantes non déductibles d’impôt, telles qu’un prêt hypothécaire ou un prêt automobile important.

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L’approche de base consiste à utiliser votre revenu de location mensuel pour rembourser l’hypothèque sur votre dette non déductible d’impôt (c’est-à-dire votre hypothèque personnelle). Ensuite, vous empruntez des fonds pour rembourser l’hypothèque de votre bien locatif. Essentiellement, vous convertissez une dette non déductible d’impôt en une dette déductible d’impôt.

Mason, je vous ai donné quelques lignes directrices, mais il n’y a pas de réponse facile. Parlez à un avocat, un comptable ou un planificateur financier expérimenté dans ce domaine pour régler les détails.

Allan Norman fournit des services de planification financière certifiés et payants par l’intermédiaire d’Atlantis Financial Inc. Il est également inscrit en tant que conseiller en placement auprès d’Aligned Capital Partners Inc. On peut le joindre au www.atlantisfinancial.ca ou [email protected]

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