Complaints are rising about large property management companies like Livit, Wincasa, and Privera, with tenants frustrated by unreachable contacts and unresponsive communication. An insider notes that the industry operates as a “mass business,” focusing on profit over personal service. Challenges include a severe talent shortage and increasing operational costs, while management fees decline due to competitive pressures. Digital solutions are lagging, and many companies face financial instability, raising concerns about the industry’s future sustainability.
In verschiedenen Online-Foren häufen sich die Beschwerden über große Immobilienverwaltungen wie Livit, Wincasa und Privera. Die Hauptvorwürfe? Unreachable Ansprechpartner und endlose Kommunikationsschleifen ohne greifbare Ergebnisse. Ein Mieter berichtet über Livit, dass trotz unzähliger Anrufe und E-Mails wochenlang nichts geschieht.
Ein weiteres häufiges Ärgernis, das von einem Kunden geäußert wird, ist, dass bei einer Leerstandsquote von nur 0,001 Prozent der gute Service anscheinend nicht notwendig ist. Ein gewerblicher Mieter kritisiert, dass er in nur vier Jahren von drei verschiedenen Personen betreut wurde.
Ein “Qualitätsproblem”, das den Markt prägt
Ein Insider und ehemaliger Führungskraft bei Livit bringt es auf den Punkt: Die Verwaltung von Wohnungen ist schlichtweg ein “Massenbusiness.” Dieses System lässt keinen Raum für individuelles Engagement oder persönliche Kundenbeziehungen; das Ziel ist es, mit minimalem Aufwand viel Geld zu verdienen. Wer zu viel in Personalentwicklung und Qualität investiert, läuft Gefahr, seinen Job zu verlieren.
Der Eigentümer von Livit, Swiss Life, gibt keine Zahlen zu dem Tochterunternehmen bekannt und äußert sich nicht zu solchen Vorwürfen. In einer kurzen Erklärung heißt es: “Wir sind mit der Entwicklung von Livit zufrieden.”
Ein weiteres Problem in der Branche ist der ausgeprägte Fachkräftemangel. Offizielle Zahlen gibt es kaum, aber verschiedene Quellen bestätigen, dass die Fluktuationsrate im Bereich der Büroangestellten 20 Prozent oder mehr pro Jahr beträgt.
Die Bearbeitung endloser Anfragen bringt viele Mitarbeiter an ihre Grenzen. Besonders belastend sind die subtilen bis offenen Druckversuche bei der Wohnungsvergabe, die in einem angespannten Wohnungsmarkt alltäglich sind. Alle Initiativen, den Beruf attraktiver zu gestalten, blieben über Jahre hinweg ohne Wirkung.
Zwischen hohen Erwartungen und Skandalen
Der Skandal um den umstrittenen Manager Goran Zeindler und die Sugus-Häuser hat dem Ruf der Branche zusätzlich geschadet. Trotz der schnellen Distanzierung der Branchenverbände HEV, Svit und VZI bleibt der Eindruck von Unverantwortlichkeit und unprofessionellem Verhalten bestehen.
Die Probleme gehen jedoch über diesen Skandal hinaus. Arbeitgeber stehen einer Generation junger Fachkräfte gegenüber, die hohe Gehälter und schnelle Karrierefortschritte erwarten. Besonders in Zürich sind die Gehälter für gut ausgebildete Manager beträchtlich – Jahresgehälter zwischen 85.000 und über 100.000 Franken sind keine Seltenheit.
Die Situation wird durch die sogenannte “Job-Hopper”-Mentalität verschärft. Mitarbeiter wechseln häufig den Arbeitgeber, um höhere Gehälter und bessere Positionen zu erreichen, nur um kurz darauf zur nächsten Herausforderung weiterzuziehen.
Oliver Hofmann, CEO von Wincasa, spricht offen über die Herausforderungen: “Wir agieren in einem Umfeld mit steigenden Kosten.” Die Gründe sind vielfältig: höhere Anforderungen von Kunden, die nach Investitionen in Technologie, Compliance und Risikomanagement verlangen. Daher benötigt die Branche zunehmend gut ausgebildete Spezialisten – was ebenfalls mit Kosten verbunden ist.
Managementgebühren im Rückgang
Doch genau in dem Moment, in dem die Kosten steigen, geraten die Einnahmen zunehmend unter Druck. Der Markt für große Verwaltungsmandate hat sich zu einem harten Wettbewerb entwickelt. Der Versuch des Branchenverbands Svit, eine neue Gebührenstruktur einzuführen, wurde vor über zwanzig Jahren von der Wettbewerbsbehörde als unzulässig erklärt.
Der Wettbewerb um sehr große Mandate von institutionellen Investoren hat sich verschärft. Während der Verwalter früher eine Gebühr von vielleicht 4 bis 5 Prozent der Mieteinnahmen einstrich, ist dieser Satz mittlerweile unter 4 und in einigen Fällen sogar unter 3 Prozent gefallen.
Große institutionelle Kunden verlangen dann ein umfassendes Paket – und das vorzugsweise auf höchstem Niveau und zum niedrigstmöglichen Preis. Alles von Vermietungen, Mieterbetreuung und rechtlichen Angelegenheiten bis hin zur umfassenden strukturellen und technischen Verwaltung der Immobilien sollte in der Gebühr enthalten sein.
Dieter Sommer, der in verschiedenen Unternehmen Führungspositionen innehatte, kennt dieses Spannungsfeld: “Einige Eigentümer verlangen, dass Mieteranliegen innerhalb von 48 Stunden beantwortet werden.”
Wenn die Gebühren jedoch gleichzeitig sinken, sind Probleme vorprogrammiert. Management ist schließlich mit Aufwand verbunden, der nach wie vor größtenteils von Menschen erbracht wird.
Digitalisierung als Hoffnung – und Illusion
Der Ruf nach höherer Effizienz ist laut. Doch die Digitalisierung, die als Retter erscheinen könnte, lässt in der Immobilienwelt noch auf sich warten. “In Bezug auf die Digitalisierung steht die Branche noch am Anfang,” kritisiert Sommer. Während es viele neue Tools auf dem Markt gibt, erweisen sich diese oft als isolierte Lösungen. “Konsistente digitale Prozesse, wie im E-Banking, sind nach wie vor weitgehend vergeblich gesucht,” sagt der Experte.
Sicher, das Mietrecht macht einige Prozesse in der Verwaltung komplex und erschwert Effizienzsteigerungen. Aber der wahre Stolperstein für die Digitalisierung ist die Uneinheitlichkeit der Branche. Trotz zahlreicher Innovationsprojekte bleibt der Durchbruch aus. “In vielen Fällen wurden die Erwartungen hinsichtlich Effizienz-, Qualitätsverbesserungen und Kostensenkungen nicht erfüllt,” sagt Dieter Sommer.
Oliver Hofmann von Wincasa betont ebenfalls, dass während die innovative Startup- und PropTech-Szene ständig vielversprechende digitale Tools präsentiert: “In Bezug auf Compliance, Datenschutz oder Schnittstellen zu anderen Anwendungen in der Praxis ist nicht alles so einfach, wie es zunächst erscheint.”
Die großen Unternehmen betreiben ihre eigenen Filialnetze und bieten Kontaktmöglichkeiten über Telefon, E-Mail und digitale Mieterportale an. Dennoch reißt der Zustrom von Kunden nicht ab – im Gegenteil, er nimmt stetig zu.
Einige Unternehmen kämpfen ums Überleben
Die zahlreichen Übernahmen und Fusionen sind Ausdruck der Schwierigkeiten: Die französische DBS Group (jetzt Emeria) hat verschiedene Übernahmen getätigt und Partnerschaften geschlossen, unter anderem mit Intercity Verwaltungs AG und dem Basler Dienstleister Gribi. Verit Immobilien AG ging zunächst zu Avobis und dann in diesem Sommer zu Privera.
Ob in diesem Geschäft Geld verdient werden kann, bleibt unklar. Insidern zufolge stehen einige Anbieter unter Druck, erwirtschaften keine Gewinne oder erleiden sogar Verluste.