Mieters in Switzerland eagerly await news on Monday regarding potential financial relief due to the anticipated decrease in the reference interest rate from 1.75% to 1.5%. This adjustment could allow tenants to request rent reductions. However, landlords can offset inflation impacts, making reductions uncertain. Eligibility for decreases largely depends on the lease’s timing and prior rent increases. Tenants are advised to be cautious when requesting reductions, as inflation might lead to higher rents instead.
Mieter blicken gespannt auf den kommenden Montag
Mieter in der Schweiz erwarten sehnsüchtig die Nachrichten, die am kommenden Montag veröffentlicht werden. Sie hoffen auf finanzielle Entlastungen und haben bereits die Formulare des Mieterverbands heruntergeladen, um ihren Vermieter um eine Mietsenkung zu bitten.
Referenzzinssatz und seine Auswirkungen auf die Miete
Der Grund für diese Hoffnungen ist die Neufestsetzung des Referenzzinssatzes, der die Mietpreise in der Schweiz beeinflusst. Am 3. März wird erwartet, dass der Satz von 1,75 auf 1,5 Prozent sinkt, was auf die Zinssenkungen der Nationalbank zurückzuführen ist.
Ein Rückgang des Referenzzinssatzes gibt Mietern das Recht, eine Mietsenkung zu fordern. Ein um 0,25 Prozentpunkte gesenkter Referenzsatz rechtfertigt eine Mietsenkung von 2,91 Prozent. Bei einer Miete von 2500 Franken pro Monat entspricht das einer Ersparnis von 73 Franken.
Dennoch ist eine Mietsenkung nicht garantiert. Auch wenn der Mietvertrag auf dem vorherigen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder einem früheren höheren Wert basiert, gibt es keine Gewissheit auf eine Reduzierung.
Ein entscheidender Faktor ist, dass Vermieter bis zu 40 Prozent der angesammelten Inflation ausgleichen können. In der Vergangenheit, insbesondere bei der letzten Senkung des Referenzzinssatzes im März 2020, spielte dies kaum eine Rolle, da die Inflation niedrig war. In den Jahren 2022 und 2023 war sie jedoch vergleichsweise hoch. Larissa Steiner vom Zürcher Mieterverband stellt fest, dass viele Mieter daher letztendlich keinen Anspruch auf eine Senkung haben werden, „da die Inflation den Anspruch auf eine Reduzierung ausgleicht.“
Ob ein Anspruch auf Mietsenkung besteht, hängt laut Mieterverband hauptsächlich vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Mieterhöhung ab. Mieter, die ihren Vertrag zwischen dem 1. Mai 2012 und dem 1. Dezember 2023 abgeschlossen haben, könnten leer ausgehen.
Im Gegensatz dazu haben Mieter, deren Miete seit Mai 2012 unverändert geblieben ist oder deren Verträge nach Dezember 2023 abgeschlossen wurden, laut Steiner möglicherweise Anspruch auf eine Reduzierung. Das gilt auch für diejenigen, deren Miete nach der letzten Erhöhung des Referenzzinssatzes im Dezember 2023 angehoben wurde.
Dennoch ist auch dann eine Reduzierung nicht garantiert. Ein Wechsel im Referenzzinssatz gibt den Mietern das Recht, eine Mietsenkung zu fordern. Laut Gesetz muss der Vermieter nur dann nachgeben, wenn er eine zu hohe Rendite erzielt oder die Miete über dem örtlichen Durchschnitt liegt. Sollte die Rendite nicht zu hoch sein, besteht kein Anspruch, bestätigt der Mietrechtsexperte Urs Hausmann.
Viele Mieter wissen das möglicherweise nicht. Besonders Mieter, die nach den zwei Erhöhungen des Referenzzinssatzes im Jahr 2023 mehr zahlen mussten, gehen oft fälschlicherweise davon aus, dass diese Anpassungen nun rückgängig gemacht werden müssen.
Ob eine Miete als überhöht gilt, hängt von verschiedenen Kriterien ab, die vom Alter der Immobilie abhängen. Experten unterscheiden zwischen Neubauten, älteren Mietobjekten und sogenannten Altbauten.
Bei Neubauten ist es unwahrscheinlich, dass die Renditen die zulässige Obergrenze überschreiten. Es kann Ausnahmen geben, aber laut Ralph Bauert vom Hauseigentümerverband in Winterthur liegen die Bruttorenditen von neuen Mehrfamilienhäusern (jährliche Bruttomiete im Verhältnis zu den Investitionskosten) derzeit bei etwa 3,5 Prozent – deutlich unter dem zulässigen Maximum. Auch bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind die Renditen oft niedriger, weshalb Mieter keine hohen Hoffnungen auf eine Mietsenkung haben sollten, wie Bauert in einem Artikel schreibt.
Die Situation sieht jedoch bei älteren Objekten anders aus. Hier sind die Chancen auf eine Reduzierung höher, da die relevante Nettorendite stark variieren kann. Mieter von Altbauten, die seit mehr als dreißig Jahren im Besitz desselben Vermieters sind, haben die besten Aussichten. In diesem Fall liegt der Fokus nicht auf der Rendite, sondern auf der Vergleichsmiete in der Nachbarschaft. Um eine Reduzierung abzulehnen, müsste der Vermieter nachweisen, dass die geforderte Miete nicht über dem lokalen Durchschnitt liegt. Dies ist in der Praxis nahezu unmöglich.
Die Frage bleibt jedoch, ob Vermieter überhaupt bereit sind, über ihre Rendite zu sprechen. Dies ist in der Regel nicht der Fall bei großen Immobiliengesellschaften, Versicherungen oder Pensionskassen. Diese haben festgelegte Regeln, wie sie auf Änderungen des Referenzzinssatzes reagieren, unabhängig von Rendite und Inflation.
Einige passen die Mieten automatisch an, unabhängig davon, ob der Referenzzinssatz steigt oder fällt. Andere erhöhen sofort, wenn der Referenzzinssatz steigt, warten jedoch auf die Initiative der Mieter, wenn er sinkt. Oft profitieren nur diejenigen Mieter von einer Senkung, die ausdrücklich eine Anfrage stellen. Wenn jedoch zu viele Mieter sich melden, gewähren einige Vermieter letztendlich die Reduzierung an alle.
Was sollten Mieter also tun? Mieter, die in einer Wohnung eines Versicherungsunternehmens oder einer Pensionskasse wohnen, sollten nicht zögern, eine Mietsenkung zu beantragen. Dagegen gibt es bei privaten oder kleineren Vermietern oft weniger Klarheit. Der Mieterverband rät hier zur Vorsicht, da die Inflation derzeit eine entscheidende Rolle spielt. Vor der Anfrage sollte geprüft werden, ob tatsächlich ein Anspruch besteht, sagt Larissa Steiner.
Der Grund für diese Vorsicht: Kein Vermieter wird freiwillig die Miete aufgrund der Inflation erhöhen, wenn der Referenzzinssatz fällt. Wer jedoch eine Reduzierung beantragt, könnte den Vermieter auf die gestiegenen Kosten aufgrund der Inflation aufmerksam machen – und letztendlich anstelle einer Senkung eine Erhöhung erhalten.