The construction landscape in Quebec has shifted from a focus on condominiums to rental units due to declining demand for condos and a growing need for affordable housing. In recent years, developers have responded by building significantly more rental apartments, driven by demographic changes and economic pressures. With the rental vacancy rates low, particularly in Montreal, the emphasis is now on meeting the needs of renters rather than aspiring homeowners, especially in suburban areas.
La période où les condos fleurissaient comme des champignons à travers le Québec est révolue. Les promoteurs immobiliers ont modifié leur stratégie au cours de la dernière décennie, répondant à la demande croissante d’un parc locatif vieillissant.
“Si vous circulez et voyez un bâtiment en construction, il est très probable qu’il s’agisse d’un immeuble locatif.” Francis Cortellino, économiste chargé d’analyser le marché du logement au Québec pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), témoigne de la transformation de l’industrie de la construction depuis 2010.
“Entre 2010 et 2014, au Québec, nous construisions en moyenne près de 14 000 condos par an pour 5 600 unités locatives. En 2024, nous avons commencé la construction de 2 300 condos et de 32 000 appartements,” compare-t-il.
Après des années de construction massive de condos, les promoteurs ont constaté une nette diminution de la demande au début des années 2010 et ont dû faire face à un “grand stock de condos neufs invendus.” La solution ? Répondre à la demande croissante de logements, exacerbée par la croissance démographique.
Des Causes Multiples
L’évolution du profil démographique du Québec a perturbé le marché locatif, devenu plus compétitif que jamais. Selon les dernières données partagées par la SCHL, l’automne dernier, le taux de vacance à Montréal était de 2,1 % et seulement de 0,9 % dans la capitale nationale.
“Il y a eu une croissance démographique très significative avec l’immigration internationale, et les personnes arrivant de l’étranger louent souvent dès leur arrivée,” ajoute M. Cortellino.
De plus, l’inflation et la baisse marquée du pouvoir d’achat de la classe moyenne ont freiné les acheteurs potentiels. Pour économiser afin de constituer un acompte ou simplement pour éviter les surprises désagréables réservées aux propriétaires (réparations, fluctuations des taux hypothécaires, augmentation des taxes municipales), beaucoup ont décidé de prolonger leur vie de locataires.
Chantiers dans les Banlieues
Les nouvelles unités locatives ne sont pas destinées aux ménages à faible revenu. Il est difficile, voire impossible, de trouver un 5 1⁄2 à moins de 2 000 $ par mois parmi les nouvelles constructions.
Cependant, toutes les solutions sont bonnes pour “soulager la pression sur le parc locatif,” estime M. Cortellino.
“Tout le monde ne peut pas se le permettre, surtout avec la hausse des loyers causée par l’augmentation des coûts de construction. Mais si nous n’avions pas construit ces logements, des centaines de milliers de ménages seraient à la recherche d’un appartement,” explique-t-il, mentionnant les 165 000 unités de logement lancées depuis 2019 dans la province.
Sans surprise, les grands centres sont ciblés par les promoteurs : actuellement, environ 19 000 chantiers sont actifs dans la grande région de Montréal. Pour les régions métropolitaines de Québec et de Gatineau, 6 500 et 4 600 unités de logement sont respectivement en construction.
L’accessibilité des logements en banlieue a également intensifié l’exode des Montréalais vers la Rive-Nord et la Rive-Sud.
“Ce que j’entends beaucoup des promoteurs en ce moment, c’est que les gens cherchent davantage à louer qu’à obtenir des mètres carrés,” précise M. Cortellino.