Cette Ontarienne veut racheter sur le marché du logement pour sa retraite, mais la location est-elle la meilleure solution?

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Une femme que nous appellerons Margaret, 60 ans, travaille en Ontario dans la fabrication de haute technologie. Elle gagne 169 716 $ par an et rapporte à la maison 9 713 $ par mois après impôt. Elle veut prendre sa retraite au plus tard à 65 ans si elle peut atteindre un revenu et une sécurité financière suffisants.

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Margaret a vendu son condo de trois chambres l’année dernière et a obtenu 310 000 $ net comme moyen de réduire ses effectifs. Elle est actuellement locataire. Elle aimerait redevenir propriétaire d’un condo de 800 pieds carrés qui, selon elle, lui coûtera 750 000 $. Mais cet achat éroderait ses économies. Peut-elle avoir le condo et une retraite sûre, se demande-t-elle ?

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Family Finance a demandé à Eliott Einarson, un planificateur financier qui dirige le bureau de Winnipeg d’Exponent Investment Management Inc. d’Ottawa, de travailler avec Margaret. Il note qu’elle envoie de l’argent à des parents à l’étranger et veut leur laisser une succession.

Louer vs posséder

Le problème de l’achat à long terme, disons 25 ans, période pendant laquelle les prix des maisons sont presque certains d’augmenter par rapport à la location et à l’investissement d’argent qui autrement irait à un acompte et aux frais de port n’est pas un juste équilibre. La législation fiscale canadienne permet de conserver les bénéfices de la vente d’une résidence principale sans impôt. L’argent qui pourrait ne pas être affecté à un acompte et à des frais de port devrait correspondre à ces gains non imposables. Nous ne pouvons pas prédire les marchés immobiliers ou la politique fiscale du gouvernement, mais les probabilités favorisent la propriété, dit Einarson.

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Margaret dépense actuellement 2 400 $ par mois en loyer, taxes et services publics compris. Si elle achète un condo, le loyer qu’elle paie pourrait plutôt servir à payer son hypothèque. Elle prévoit également 750 $ par mois pour les cadeaux aux proches, 1 080 $ pour les cotisations REER, 500 $ pour son CELI et 1 000 $ pour d’autres placements.

L’objectif de Margaret est d’avoir 7 000 $ par mois après impôt à la retraite.

Actifs d’investissement actuels

Margaret a des placements importants : 805 400 $ dans son REER, 110 000 $ dans son CELI et 48 000 $ dans des placements non enregistrés. Elle a une réserve de 325 000 $ provenant de la vente de son dernier condo et d’une voiture de 45 000 $. Tout cela représente une valeur nette de 1 333 400 $.

Margaret recevra 26 400 $ d’une pension à prestations déterminées à 65 ans, 11 232 $ du Régime de pensions du Canada et 5 800 $ de la SV en fonction de 30 ans de résidence au Canada après l’âge de 18 ans.

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Avec des ajouts annuels de 12 960 $, son REER augmentant de 3 % après inflation totalisera 1 004 550 $ dans cinq ans à son âge de 65 ans en dollars de 2022 et pourra ensuite générer 49 760 $ par année pendant les 30 années suivantes jusqu’à son âge de 95 ans avec tout le capital et les revenus payé.

Ses placements non enregistrés de 48 000 $, avec des ajouts annuels de 12 000 $ pendant cinq ans et une croissance de 3 % après inflation, passeront à 121 266 $ en dollars de 2022, puis généreront 6 000 $ par année pendant les 30 années suivantes jusqu’à l’âge de 95 ans.

En additionnant ces flux de revenus, à 65 ans, elle aurait un revenu avant impôt de 99 192 $. La récupération de la SV prendra 15 % du revenu de 20 138 $ au-delà du seuil de déclenchement de 79 054 $. Cela ajouterait 3 020 $ à son impôt. Son impôt sur le revenu ordinaire de 20 % lui laissera 76 300 $ par année.

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Elle pourrait utiliser son CELI pour compléter ce revenu.

Le solde actuel de 110 000 $, qui augmente avec des ajouts annuels de 6 000 $ pendant cinq ans à 3 % par année après inflation à 160 330 $, pourrait produire 7 942 $ par année. Cela porterait le revenu de retraite mensuel total à 84 240 $ par année, ou 7 020 $ par mois.

Margaret veut acheter un condo de 750 000 $ avec un acompte de 400 000 $. Elle pense qu’elle peut obtenir un amortissement de 25 ans à 4 % avec des paiements mensuels de 1 670 $. Sur 12 mois, l’hypothèque lui coûterait 20 040 $ plus les évaluations potentielles. Ces 1 670 $ ne sont pas beaucoup à louer dans les principales villes et villages de l’Ontario. Son taux d’intérêt est susceptible d’augmenter, mais le coût est un chiffre approximatif.

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Pourtant, la propriété serait abordable. 20 040 $ correspondraient à 24 % de son revenu de retraite après impôt estimatif, y compris les flux de trésorerie du CELI. Si elle achète un condo, elle augmentera la valeur nette de sa maison. Si elle n’achète pas de condo et continue de louer, pour maintenir ses coûts fixes jusqu’à ce que son loyer augmente, elle peut utiliser ses 373 000 $ en espèces et ses fonds non enregistrés pour investir dans des suppléments de revenu. Cela signifierait qu’elle pourrait garder son CELI intact pour sa succession.

Il existe une autre source de liquidités : Margaret a une police d’assurance-vie avec une valeur de rachat de 30 000 $ et une prestation de décès de 169 000 $. Elle pourrait encaisser et dépenser les 30 000 $ pour sa propre maison, mais compte tenu de ses inquiétudes pour sa famille à l’étranger, il semble plus sage de conserver plutôt que d’encaisser la police.

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Alternatives

Une dernière alternative serait de travailler jusqu’à 70 ans, de reporter l’achat d’une maison, de gagner 36 % en paiements de la SV moins les sommes de récupération accrues, d’ajouter jusqu’à 42 % aux paiements du RPC et de gagner peut-être 30 % sur les sommes et les rendements des REER/ FERR, actifs imposables et CELI. Pourtant, au cours de cette période de cinq ans, les prix des logements pourraient encore augmenter. L’essentiel est qu’un faible revenu à six chiffres n’achète plus une grande retraite. Mais l’accession à la propriété et les gains en capital qui l’accompagnent habituellement servent à avoir un logement maintenant et un domaine pour la famille.

Nous devons avertir que l’accession à la propriété et la location sont plus qu’une question de coût actuel. Les propriétaires de maison ont des factures de réparation, les propriétaires de condo ont des évaluations. Les propriétaires peuvent éviter certains coûts en faisant leur propre entretien et couvrir les risques d’inondation ou de grêle avec une assurance. En d’autres termes, la propriété donne plus de contrôle sur le destin que la location. Mais la location libère du capital pour d’autres usages. Dans ce cas, Margaret a un portefeuille solide. Elle a plus besoin d’un abri que du rendement des actifs financiers.

Elle pourrait déménager dans une petite ville où les prix des maisons sont bas et éviter la folie des grands marchés immobiliers métropolitains de l’Ontario. Elle aurait plus d’argent pour les voyages et les cadeaux pour la famille.

Étoiles de la retraite : quatre *** sur cinq

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