Wendell Cox: les restrictions politiques ont provoqué la crise du logement

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Depuis 18 ans, je surveille l’accessibilité internationale au logement, en tant qu’auteur ou co-auteur du Démographie Abordabilité du logement séries. La dernière édition évalue 92 marchés majeurs dans huit pays en utilisant le « multiple médian » : le prix médian des maisons dans un lieu divisé par le revenu médian des ménages avant impôt. Au début des années 1990, les multiples médians au Canada, en Australie, en Irlande, en Nouvelle-Zélande et aux États-Unis étaient de 3,0 ou moins. La maison médiane ne coûte pas plus de trois fois le revenu médian.

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Même au milieu des années 2000, l’abordabilité du logement dans les plus grandes « régions métropolitaines de recensement » (ou RMR) du Canada était toujours aussi bonne qu’en 1971. Le multiple médian de Toronto était en fait de 0,4 point de pourcentage. plus bas qu’en 1971, à 3,9, alors que Montréal, Ottawa-Gatineau, Calgary et Edmonton se situaient entre 2,7 et 3,1. L’exception était Vancouver, qui s’est détériorée de 3,9 en 1971 à un très inabordable 5,3 en 2004.

Comme les choses ont changé ! Toronto et Edmonton offrent le contraste le plus frappant. En 2004, le prix moyen d’une maison individuelle sur le marché d’Edmonton était d’environ 200 000 $, alors qu’à Toronto, il était de 320 000 $. Les rapports immobiliers de mars 2021 indiquent que le prix moyen à Edmonton est maintenant un peu supérieur à 500 000 $, tandis qu’à Toronto, il est passé à près de 1,7 million de dollars. Autrement dit, les prix ont augmenté d’environ 150 % à Edmonton, mais de près du triple (430 %) à Toronto. Au milieu des années 2000, le multiple médian d’Edmonton était de 2,8 et celui de Toronto de 3,9. En 2021, le multiple médian d’Edmonton était passé à 3,6, tandis que celui de Toronto était de 10,5. La différence entre les deux villes est passée de 1,1 au milieu des années 2000 à 6,9 en 2021. Il s’agit d’une augmentation massive, équivalente à près de sept années de revenu des ménages.

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Comment est-ce arrivé? La cause n’était pas la demande sous-jacente. Entre 2004 et 2021, la RMR d’Edmonton a connu une croissance démographique beaucoup plus forte, 46 %, comparativement à 27 % à Toronto, selon Statistique Canada. Les différences de coûts de construction n’expliquent pas non plus l’écart. Les données dans le Guide des coûts canadiens d’Altus indiquent que les coûts de construction de maisons sont en fait plus élevés à Toronto — mais seulement d’environ 30 % plus élevés, bien loin des prix des maisons de 240 % plus élevés à Toronto.

La vraie différence entre les deux RMR réside dans les valeurs foncières et la réglementation.

Le seul grand changement dans l’environnement des deux villes a été la politique « Places to Grow » de Toronto, introduite en 2006, qui a imposé une ceinture verte. Comme une limite de croissance urbaine, les ceintures vertes interdisent généralement les nouveaux logements à la périphérie urbaine, là où les coûts fonciers sont les plus abordables. Recherche économique a associé ces stratégies de confinement urbain à d’énormes augmentations de la valeur des terres – généralement de 10 à 20 fois – là où le développement est encore autorisé, c’est-à-dire. Et c’est avant l’escalade des prix qui s’ensuit, lorsque la croissance normale de la demande dépasse l’offre de terres nouvellement rationnée.

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Toronto n’est pas la seule à imposer de tels obstacles à une croissance abordable. Partout dans le monde, de nombreuses zones métropolitaines ont adopté le confinement urbain, généralement pour arrêter l’expansion urbaine (dont le terme idéologique est «l’étalement urbain»). Les ménages ont payé un lourd tribut, car les coûts du logement ont explosé par rapport aux revenus des ménages partout où il y a une forte politique de confinement urbain. De Londres à San Francisco, Los Angeles, Auckland, Sydney, Melbourne et ailleurs, le résultat a été le même. Vancouver, qui a adopté le confinement urbain bien plus tôt que Toronto, compte encore plus de logements inabordables. Son multiple médian est désormais de 13,3. Seuls Hong Kong et Sydney avaient plus de logements inabordables dans le dernier rapport Demographia. Des rendements en flèche peuvent attirer des investisseurs internationaux vers des marchés comme ceux-ci, mais ils rendent la vie inabordable pour les gens normaux.

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Dans chacune de ces zones urbaines, le multiple médian était d’environ 3,0 avant le confinement urbain. Après cela, les prix des maisons ont doublé, triplé ou augmenté encore plus par rapport aux revenus. Les ménages à revenu moyen inférieur ont été contraints de rechercher des logements subventionnés, pour lesquels il n’y a pas suffisamment de soutien politique pour fournir un volume adéquat. D’autres ménages à revenu moyen et même à revenu moyen supérieur ne peuvent plus se permettre les maisons à revenu moyen qui, jusqu’à récemment, étaient typiques de la vie au Canada. Pendant ce temps, la crise de l’abordabilité du logement s’est transformée en une crise du niveau de vie. Aux États-Unis, le coût de la vie plus élevé dans les métropoles les plus chères sont expliquées à au moins 80 % par leurs coûts de logement plus élevés.

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Dans cet environnement, les jeunes générations – la génération Y, la génération Z et celles qui les suivent – font face à des défis sans précédent pour acquérir le même logement qui était abordable pour leurs parents et grands-parents. Dans le même temps, cependant, des endroits comme Edmonton et de nombreux autres petits centres de population à travers le pays sont toujours à portée raisonnable et pourraient bien rester abordables – tant qu’ils n’optent pas pour le confinement urbain, auquel cas leurs multiples médians commenceraient à suivre ceux de Vancouver et de Toronto.

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La crise s’étend toutefois à mesure que les ménages quittent les RMR de Toronto et de Vancouver pour acquérir le logement qu’ils désirent. Cette demande intensifiée, ainsi que des restrictions provinciales et locales similaires, ont entraîné une hausse rapide des prix des maisons dans des endroits comme Kitchener-Waterloo, Guelph, Brantford et London près de la région du Grand Toronto, et Abbotsford, Chilliwack, Nanaimo et Kelowna près de Vancouver.

Les perspectives d’amélioration matérielle sont faibles sur les marchés de l’endiguement urbain à moins que les réglementations en périphérie urbaine, même au-delà de la ceinture verte, ne soient assouplies. Les ceintures de verdure sondent bien et sont appréciées par beaucoup, en particulier ceux qui possèdent déjà des maisons à côté d’eux. Mais si l’on veut que le logement pour les revenus moyens soit à la portée des jeunes générations, il faut mettre à disposition des terrains abordables. Le choix auquel nous sommes confrontés est clair : une expansion modeste du développement de nouveaux terrains ou une plus grande pauvreté en matière de logement.

Wendell Cox est chercheur principal au Frontier Center for Public Policy et auteur de Demographia International Housing Affordability.