Vous avez des questions sur l’exemption pour résidence principale de l’ARC, nous avons des réponses

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Agence du revenu du Canada récente répression des abus perçus de l’exemption pour résidence principale (PRE) a a suscité un flot d’intérêt chez les lecteurs, nombre d’entre eux posant des questions supplémentaires concernant divers aspects de l’exemption.

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Pour récapituler, l’ARC a récemment envoyé des lettres éducatives aux personnes « qui ont peut-être appliqué le PRE par erreur », leur donnant la possibilité de corriger ou de modifier leurs déclarations des années précédentes s’il s’avère qu’ils ont incorrectement demandé le PRE. Voici un échantillon de vos questions (édité par souci de brièveté et de clarté) et mes réponses.

Q: Nous avons récemment vendu notre maison et prévoyons d’acheter le condo de notre fille/gendre afin qu’ils puissent acheter une maison en rangée. À ce moment-là, nous occuperons leur condo et y habiterons comme notre résidence principale. Notre plan est d’y vivre pendant environ six mois, date à laquelle notre nouvelle maison de ville (actuellement en construction) sera prête à emménager. Devons-nous vivre dans le condo pendant une année complète avant de pouvoir le revendre sans incidence fiscale ? Notre comptable nous a dit que si nous achetions leur condo et que c’était notre résidence principale, nous pouvions le vendre quand nous le voulions sans problème d’impôt.

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JG: Votre comptable a raison de dire qu’il n’y a actuellement aucune durée minimale pendant laquelle vous devez vivre dans une maison avant de la désigner comme résidence principale. Gardez à l’esprit, cependant, que l’une des propositions de la plate-forme du Parti libéral fédéral avant les dernières élections était l’introduction d’une «taxe anti-retournement». Selon cette proposition, le PRE ne serait pas disponible pour une propriété vendue dans les 12 mois suivant l’achat. À ce jour, aucun projet de loi sur cette proposition n’a été présenté, bien que les informations fournies avant l’élection indiquent qu’elle devait être en vigueur pour l’année 2022. Peut-être que le budget fédéral du mois prochain contiendra plus d’informations sur le moment où cela sera introduit.

Q: Mon mari et moi possédons une propriété dans les Laurentides. Nous l’avons acheté il y a sept ans en une seule vente, mais il comprenait deux lots. Les deux lots mesurent ensemble environ 72 000 pieds carrés. Un lot (environ 35 000 pieds carrés) abrite une maison, qui est notre résidence principale où nous vivons à temps plein, et l’autre lot (environ 37 000 pieds carrés) est vacant. Les deux sont des propriétés au bord du lac et visuellement un seul lot, mais le terrain vacant a sa propre facture de taxes et sa propre adresse. Nous envisageons de vendre le terrain vacant. Puisqu’il n’y a pas de maison dessus, sommes-nous assujettis à l’impôt sur les plus-values ​​si nous vendons le terrain ?

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JG: Étant donné que le terrain vacant a sa propre facture de taxes et sa propre adresse légale et qu’il peut être vendu séparément du terrain sur lequel se trouve votre maison, il est peu probable que sa vente soit admissible au PRE. Même si les deux lots étaient finalement vendus ensemble, vous vous heurteriez à la « règle du demi-hectare ». En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, la définition de « résidence principale » limite la superficie de terrain qui donne droit à l’exemption à un demi-hectare (environ 54 000 pieds carrés) à moins que le contribuable ne puisse démontrer que le terrain excédentaire était nécessaire à l’utilisation et à la jouissance de l’unité d’habitation.

Cette règle d’un demi-hectare a fait l’objet d’une affaire devant la Cour de l’impôt en 2018 dans laquelle un contribuable a acheté quatre terrains adjacents dans le Québec rural, dans le cadre de quatre transactions immobilières distinctes, totalisant environ 4,17 acres. Son logement était situé sur le terrain acquis lors de la première transaction. Les trois autres terrains ont finalement été fusionnés pour former un deuxième terrain, sur lequel une piscine, une grange, un garage, une fosse septique et une cabane à sucre ont été construits.

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Le contribuable a éventuellement vendu 1,47 acre de la propriété, un boisé représentant 33 % du second lot, à la municipalité locale pour l’agrandissement de l’aqueduc municipal et a réclamé le PRE sur la vente. L’ARC a rejeté le PRE et l’affaire a été portée devant les tribunaux. Le juge était d’accord avec l’ARC, concluant que la contribuable ne pouvait pas établir « selon la prépondérance des probabilités » que le terrain vendu était nécessaire à l’utilisation et à la jouissance de son logement comme résidence.

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Q: Et si vous disposiez de votre maison en ville et que vous la désigniez comme votre résidence principale. À l’époque, vous possédiez également un chalet. Vous réalisez alors que vous n’auriez pas dû désigner votre maison de ville, car le chalet avait généré une augmentation de valeur beaucoup plus importante et générerait un gain en capital massif lors de sa vente. Vous n’avez pas l’intention de vendre le chalet dans un avenir rapproché. Pouvez-vous modifier votre déclaration de revenus pour éliminer la désignation de la maison de ville et payer l’impôt, les intérêts et les pénalités que l’aliénation de la maison de ville a générés ?

JG: La loi fiscale donne à l’ARC le pouvoir de permettre aux contribuables de produire en retard ou de révoquer une PRE (après avoir payé une pénalité), mais l’ARC se réserve le droit de refuser une révocation s’il « est raisonnable de conclure que vous avez fait la demande de planification fiscale rétroactive fins. » Cela dit, vous pouvez certainement essayer. C’est finalement à l’ARC qu’il appartient d’autoriser ou non la révocation.

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Posséder à la fois une maison en ville et un chalet peut également poser des problèmes particuliers pour réclamer le PRE en cas de divorce ou de séparation. Par exemple, supposons qu’un couple se sépare et que la femme garde le chalet et que le mari garde la maison, mais que les parties omettent de préciser dans leur accord de séparation qui a droit au PRE lorsque les propriétés seront vendues à l’avenir. Si l’épouse vend le chalet cinq ans plus tard et réclame le PRE pour toutes les années où elle en était propriétaire, le mari ne pourra pas utiliser le PRE pour mettre à l’abri les gains des années précédant la séparation lorsqu’il vendra finalement la maison puisque l’épouse avait l’a déjà utilisé.

« De nombreux accords de séparation ne parviennent pas à résoudre ce problème potentiel, ce qui entraîne des surprises lorsque des propriétés sont vendues des années plus tard », a déclaré Lorne Wolfson, avocat en droit de la famille chez Torkin Manes LLP. « Les parties doivent s’entendre sur les biens qui devraient avoir droit au PRE pour les années précédant la séparation et prendre en compte cet avantage dans le règlement de leurs problèmes de droit de la famille. »

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto. [email protected]

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