Votre investissement immobilier rapportera-t-il réellement de l’argent?

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Devenir un investisseur immobilier au Canada peut sembler être un raccourci infaillible vers la richesse.

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Bien que cela ait été le cas pour beaucoup, peu de gens deviennent des investisseurs immobiliers prospères simplement en achetant toutes les propriétés qu’ils peuvent se permettre et en supposant que le loyer fera tout le gros du travail.

UNE analyse récente ont constaté que, de janvier 2020 à mai 2021, presque toutes les maisons achetées à Toronto perdraient de l’argent pour leurs propriétaires sur le marché locatif. Des recherches ont montré que les investisseurs immobiliers à Montréal perdent souvent de l’argent sur une base mensuelle.

Choisir la bonne propriété dans laquelle investir nécessite une réflexion approfondie. Vous devez examiner le quartier environnant pour comprendre l’attrait qu’il offre aux résidents, jeter un œil à l’économie locale pour vous assurer qu’il soutient la demande de logements à long terme et évaluer la propriété elle-même en termes de rentabilité.

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Et l’une des étapes les plus importantes est le calcul des flux de trésorerie, le montant d’argent que la propriété gagnera ou perdra chaque mois.

Si c’est la première fois que vous rencontrez le terme « flux de trésorerie », ne vous inquiétez pas. Le calculer est assez simple.

Le revenu mensuel ne fait pas tout

Bien qu’idéal, un flux de trésorerie positif n’est pas nécessaire pour qu’un investissement immobilier soit finalement considéré comme un succès. Une maison aux flux de trésorerie négatifs peut toujours être gagnante à long terme – si sa valeur s’apprécie au fil du temps, comme c’est généralement le cas avec l’immobilier au Canada, et si vous pouvez vous permettre le coût mensuel.

« La plupart des gens, et en particulier les investisseurs débutants, pensent qu’un investissement réussi est une question de flux de trésorerie et qu’il n’y a vraiment rien d’autre qui compte. Mais les vrais gains dans l’immobilier proviennent d’une vision à long terme », explique Tom Karadza de Rock Star Real Estate à Oakville, en Ontario.

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Quoi qu’il en soit, déterminer ce qu’une propriété vous rapportera (ou coûtera) chaque mois est essentiel pour vous aider à comprendre si une propriété de placement correspond à votre budget ou à votre plan d’investissement global.

La formule de trésorerie

La première chose à faire est de déterminer le revenu brut de la propriété. Sur la base de l’état de la maison et des valeurs locatives locales, combien rapporterez-vous de manière réaliste chaque mois des revenus locatifs ?

Une fois que vous avez ce nombre, il est temps d’additionner vos dépenses mensuelles et de les soustraire du revenu brut. Les taxes, les frais d’entretien et les frais de gestion immobilière doivent tous être inclus ici, tout comme les services publics si vos locataires ne les paient pas.

Cette partie de l’équation peut être délicate pour les investisseurs inexpérimentés, qui ne savent peut-être pas quoi prévoir pour l’entretien et la gestion.

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Monika Jazyk, une investisseur immobilier basée en Ontario et fondatrice de Real Property Investments, dit qu’elle soustrait généralement cinq pour cent du montant mensuel du loyer pour l’entretien et huit pour cent pour la gestion immobilière. Si vous ne faites pas appel à une société de gestion immobilière professionnelle, vous pouvez ignorer cette dépense.

Jazyk dit que les investisseurs doivent également prendre en compte le coût des postes vacants. Elle suggère de baser ce chiffre sur le taux d’inoccupation de votre marché local et de soustraire ce montant de votre revenu brut. Donc, si votre marché local a un taux d’inoccupation de cinq pour cent, vous devez soustraire cinq pour cent du revenu brut.

«Il y a des moments où il pourrait être nul parce qu’il y a une telle demande de logements, mais il y aura des moments pendant votre période d’attente lorsque les locataires partent, vous devriez donc toujours mettre ce nombre là de toute façon», dit-elle. « Je fais toujours trois pour cent. »

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Enfin, soustrayez vos mensualités hypothécaires de votre revenu brut. Ce qui reste vous donnera une idée claire de ce que sera votre trésorerie mensuelle.

Un exemple

Examinons les chiffres d’une maison unifamiliale à Toronto évaluée à 1 million de dollars. Les locataires paient tous les services publics et vous gérerez vous-même la propriété, vous n’avez donc pas besoin de prendre en compte ces coûts.

Cette propriété particulière aurait des flux de trésorerie négatifs de 330 $. Pour Toronto, vers maintenant, ce n’est pas mal.

Si ce n’est pas assez bon, il est possible d’améliorer la trésorerie d’une propriété. Travailler avec votre courtier hypothécaire pour obtenir un taux d’intérêt plus bas fera une différence, tout comme l’ajout d’un deuxième logement locatif, la location d’espace dans le garage ou même l’installation de panneaux d’affichage sur votre propriété, si ce sont des options.

Mais vous ne pourrez pas trouver de solutions à vos problèmes de trésorerie tant que vous ne saurez pas les identifier correctement. Assurez-vous de savoir combien vous gagnez ou perdez chaque mois.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.