Voici les options d’épargne à l’abri de l’impôt que les acheteurs d’une première maison doivent connaître

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Le budget fédéral du mois dernier a suscité beaucoup d’intérêt parmi les acheteurs potentiels pour le lancement proposé du premier compte d’épargne-logement libre d’impôt (FHSA), un nouveau compte enregistré pour aider les particuliers à épargner pour leur première maison. Alors que de nombreux Canadiens s’efforcent de comprendre les mécanismes et les opportunités potentielles qui seront disponibles avec la FHSA, nous devons garder à l’esprit que le plan ne devrait être lancé qu’en 2023 et à une limite de contribution annuelle proposée de seulement 8 000 $.

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Cependant, pour quiconque envisage d’acheter une maison en 2022 ou 2023, la FHSA n’arrivera pas assez tôt, c’est pourquoi il est important de considérer les deux autres principales sources que les Canadiens utilisent actuellement pour financer un acompte : le compte d’épargne libre d’impôt. (CELI) et, le Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) via le Régime d’accession à la propriété (RAP).

Le plafond du CELI pour 2022 est de 6 000 $ et, en supposant que vous aviez au moins 31 ans et que vous résidiez au Canada depuis 2009 (l’année où le CELI a commencé), votre plafond cumulatif du CELI est de 81 500 $, sans tenir compte des retraits que vous auriez pu effectuer du régime. Depuis l’avènement du CELI, ce véhicule d’épargne est devenu le principal moyen utilisé par certains Canadiens pour mettre de l’argent de côté en vue d’un achat important comme une première maison. La flexibilité supplémentaire de pouvoir retirer les fonds pour un acompte, en franchise d’impôt, puis de recotiser les montants retirés au cours d’une année future, fait du CELI une option extrêmement flexible.

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Mais pour certains acheteurs actuels d’une première maison, l’épargne CELI peut ne pas suffire et les Canadiens continuent donc de puiser dans leur REER, par l’intermédiaire du RAP, pour aider à financer cette mise de fonds. Pour rappel, le RAP permet aux particuliers de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un REER pour acheter ou construire une première maison sans avoir à payer d’impôt sur le retrait. Les sommes retirées dans le cadre du RAP doivent être remboursées dans un REER sur une période n’excédant pas 15 ans, à compter de la deuxième année suivant l’année du retrait. Les montants non remboursés au cours d’une année donnée, au besoin, doivent être inclus dans le revenu.

Mais les règles du RAP peuvent être délicates et, si vous ne faites pas attention, elles peuvent vous attirer des ennuis, comme l’a récemment découvert un contribuable de Toronto. La saga de la contribuable a commencé en 2015 lorsqu’elle a accepté d’acheter un condominium en pré-construction à Toronto. Son accord prévoyait une date d’achèvement en décembre 2015.

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La contribuable souhaitait participer au RAP et, par conséquent, a retiré 20 000 $ de son REER en 2015 et a utilisé ce montant pour payer l’acompte. En raison de retards de construction, y compris ceux impliquant des réclamations de construction déposées contre la propriété, sa date d’occupation a été reportée à décembre 2017.

Au début de 2016, la contribuable a communiqué avec l’Agence du revenu du Canada pour expliquer les retards de clôture et on lui a dit qu’elle pourrait retirer un montant supplémentaire de 5 000 $ dans le cadre de son RAP et l’utiliser pour payer les frais de clôture. (La limite du RAP était de 25 000 $ en 2015 et n’a été augmentée à la limite actuelle de 35 000 $ qu’en mars 2019, pour les retraits après cette date).

En 2017, la contribuable a retiré 5 000 $ supplémentaires de son REER, qu’elle supposait également dans le cadre du RAP, et a utilisé les fonds pour l’aider avec ses frais de clôture. L’achat du condo a finalement été clôturé en mai 2018.

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Le problème, cependant, est qu’en vertu de la loi sur le RAP, le deuxième retrait REER de 5 000 $ de la contribuable n’était pas considéré comme un « montant exclu » puisqu’il n’a pas été retiré la même année que son retrait initial de 20 000 $ dans le cadre du RAP, ni l’année suivante. Le résultat a été que l’ARC a établi une nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 2017 afin d’inclure les 5 000 $ comme un retrait REER régulier, assujetti à l’impôt, plutôt que comme un retrait supplémentaire libre d’impôt dans le cadre du RAP, qui pourrait être remboursé sur une période de 15 à période de l’année.

La contribuable s’est opposée à la cotisation de l’ARC et l’affaire a été portée devant la Cour de l’impôt en mars 2022. La contribuable a fait valoir que si l’agent de l’ARC lui avait donné des renseignements exacts selon lesquels son deuxième retrait RAP devait être effectué dans l’année suivant son premier, elle pourrait ont effectué ce deuxième retrait de 5 000 $ en 2016 et l’ont utilisé pour les frais de clôture de l’achat de la copropriété.

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Le juge était extrêmement sympathique envers le contribuable, reconnaissant que les dispositions du RAP « ont été écrites il y a des décennies et sont antérieures à la réalité moderne d’un marché de la construction résidentielle en feu dans des villes comme Toronto et Vancouver ». Le juge a également convenu que, dans la situation particulière de la contribuable, « l’application de la période de deux ans et le coût fiscal qui en résulte pour elle n’apparaissent pas, du point de vue de la politique fiscale, comme appropriés, raisonnables ou justes ».

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Cela étant dit, les mains du juge étaient liées dans ce tribunal « doit appliquer la loi applicable et ne peut pas choisir de ne pas le faire par souci d’équité, d’équité ou de justice ». Citant une affaire antérieure, « Il n’est pas loisible à la Cour de faire des exceptions aux dispositions législatives pour des raisons de justice ou d’équité. Si le requérant considère que la loi est injuste, son recours est devant le Parlement, et non devant la Cour.

Bien qu’il n’ait eu d’autre choix que de rejeter la cause du contribuable, le juge a suggéré que le contribuable demande à l’ARC un décret de remise. L’ARC décrit un décret de remise comme « une mesure extraordinaire qui permet au gouvernement d’accorder un allégement total ou partiel d’un impôt ou d’une pénalité, ou d’une autre dette, dans certaines circonstances, lorsqu’un tel allégement n’est pas autrement disponible en vertu des lois existantes ». Chaque demande de remise est considérée « selon ses propres mérites pour déterminer si la perception de la taxe ou l’application de la pénalité est déraisonnable ou injuste, ou si la remise est dans l’intérêt public ». Pour aider les responsables de l’ARC à faire cette évaluation, des lignes directrices ont été élaborées quant au moment où une remise peut être accordée. Il s’agit notamment de cas de difficultés extrêmes, d’actions ou de conseils incorrects de la part des fonctionnaires de l’ARC, de revers financiers associés à des facteurs atténuants ou de résultats imprévus de la législation.

Étant donné le rôle de l’ARC dans la fourniture d’informations erronées sur le RAP au contribuable, ainsi que le retard dans la fermeture de la copropriété, qui était entièrement hors du contrôle du contribuable, cette affaire nécessite une remise d’impôt.

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Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto.

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