Voici ce qui arrive aux prix des maisons lorsque l’offre atteint son plus bas niveau depuis 30 ans

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Vous ne pouvez pas avoir une conversation sérieuse sur les prix extrêmement élevés des maisons au Canada sans discuter du manque criant d’offre de logements au pays.

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Alors que le nombre de maisons à vendre s’évapore, les consommateurs n’ont d’autre choix que de se battre pour le peu de propriétés restantes dans des guerres d’enchères de plus en plus toxiques.

Alors que les prix montent dans la stratosphère, les Canadiens à revenu faible et moyen sont obligés de rester sur la touche, où ils regardent les propriétaires investisseurs partir, convaincus que leur capital ou la valeur nette de leur maison couvrira le prochain acompte gigantesque.

Les résultats, comme en témoignent la dernière série de données sur le logement de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), ne cessent de s’aggraver pour les acheteurs. Prix ​​: Montée en flèche. Nouvelles inscriptions : en baisse significative. Offre globale : à des niveaux historiquement bas sur des dizaines de marchés.

« La question est de savoir si cette offre sera submergée par la demande comme au printemps dernier, ou allons-nous commencer à voir la réémergence de certains des nombreux vendeurs potentiels qui ont été retranchés au cours des deux dernières années? » se demande Cliff Stevenson, président du CREA.

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Certains des vendeurs que Stevenson a en tête sortiront inévitablement du bois pour encaisser leurs propriétés. Mais jusqu’à ce qu’ils le fassent en masse, ou que les promoteurs soient en mesure de commencer à construire à un rythme sans précédent, les acheteurs continueront de faire face à la même situation décourageante décrite dans les nouveaux chiffres de CREA.

Offre vs prix

Étant donné que les prix sont en fin de compte dictés par les acheteurs et non par un mécanisme de marché objectif, il n’existe aucune formule permettant de prédire l’impact d’une diminution de l’offre. Mais son effet sur les prix est pleinement visible au Canada.

À la fin de janvier, le nombre de maisons à vendre en Ontario, avec une population de 14,9 millions d’habitants et plus, était un épouvantable 9 434 – 71,4 % inférieur à la moyenne sur 10 ans pour le mois.

Le prix moyen des maisons en Ontario a atteint un record de 998 629 $ en janvier. C’est 25,6 % de plus qu’un an auparavant. L’offre sur la plupart des marchés ontariens n’a pas été aussi faible depuis plus de 30 ans.

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L’histoire est sensiblement la même en Colombie-Britannique, où il ne restait plus que 13 000 propriétés sur le marché à la fin janvier. La British Columbia Real Estate Association affirme qu’un «niveau sain» d’inscriptions à la revente pour la province est plus proche de 40 000.

Il n’est donc pas surprenant que le prix moyen en Colombie-Britannique ait dépassé la barre du million de dollars en janvier, augmentant de 23,5 % d’une année à l’autre pour atteindre 1 042 169 $.

À ce stade du cycle du marché, il est important de garder à l’esprit que toute propriété se vendant plus d’un million de dollars au Canada, aussi petite soit-elle, oblige les acheteurs à verser une mise de fonds de 20 % s’ils ont l’intention d’acquérir une hypothèque. Combien de locataires connaissez-vous avec 200 000 $ en banque ?

La crise de l’offre et de la demande n’est pas seulement un problème de grand marché. L’Alberta, la Saskatchewan et le Nouveau-Brunswick ont ​​tous connu des baisses à deux chiffres du nombre de maisons à vendre, tandis que les prix ont bondi.

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Même Terre-Neuve-et-Labrador, l’un des marchés du logement les plus lents du pays avant la pandémie, souffre maintenant de l’offre. Les inscriptions en vigueur ont diminué de 39 % par rapport à janvier 2021.

L’augmentation annuelle de 11,9 % observée dans le prix de référence de Terre-Neuve est modeste par rapport à ce qui se passe en Ontario et en Colombie-Britannique, mais c’est une pilule difficile à avaler pour une province aux prises avec des défis démographiques et d’emploi aussi persistants et répandus.

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Existe-t-il une solution ?

Seulement un. Commencez à construire plus de maisons immédiatement.

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Les acheteurs de l’Ontario et de la Colombie-Britannique paient déjà le prix — littéralement — de l’approche contre-intuitive de leurs municipalités en matière de développement domiciliaire : sous-construire alors que la population augmente rapidement.

Pour que des provinces comme l’Alberta, la Nouvelle-Écosse et le Québec évitent le même sort, les intervenants doivent commencer à tenir les autorités du logement et les gouvernements locaux sur le feu pour encourager des processus de développement plus rationalisés qui se traduisent par une offre de logements plus robuste et une plus grande densité.

Une approche similaire, attendue depuis longtemps, gagne enfin du terrain en Ontario. Le Groupe de travail sur l’abordabilité du logement en Ontario a récemment partagé un rapport contenant 55 recommandations pour améliorer l’offre de logements dans la province, dont beaucoup concernent la réduction des formalités administratives et des retards au niveau local.

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Si elles sont mises en œuvre, les auteurs du rapport affirment que les recommandations pourraient aider à créer 1,5 million d’unités de logement en Ontario au cours des dix prochaines années.

Phil Soper, président du réseau de courtage immobilier Royal LePage, affirme que la stratégie de l’Ontario pourrait devenir un modèle pour les autres provinces.

« Si cela se répand dans tout le pays, que le gouvernement fédéral et les municipalités s’y rallient, et que nous sommes d’accord sur le fait que c’est la direction que doit prendre le pays, l’avenir sera meilleur pour les Canadiens », dit-il.

Mais le consensus que Soper a en tête pourrait être le point de friction.

La construction de plus d’un million de nouvelles unités de logement signifiera davantage de propriétés à haute densité – tours de condos et développements de maisons en rangée – dans des quartiers traditionnellement unifamiliaux, dont les résidents de longue date peuvent résister au changement.

Les acheteurs qui ont grandi dans des maisons spacieuses devront également accepter un avenir dans lequel ils élèveront leurs familles grandissantes dans des propriétés beaucoup plus petites.

Il est prudent de dire que tous les acheteurs ou propriétaires de longue date préoccupés par le «caractère» de leur quartier ne seront pas à l’aise de faire de tels sacrifices. Mais si l’offre continue de baisser marché après marché, ils n’auront pas vraiment le choix.

Les communautés, cependant, ont un choix difficile devant elles : construire maintenant ou souffrir plus tard.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.