Une femme assujettie à l’impôt sur les acheteurs étrangers de la Colombie-Britannique a un dépôt de 150 000 $ sur la maison de Vancouver confisqué par un juge

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Un juge a ordonné qu’un dépôt de 150 000 $ versé pour l’achat d’une maison à Vancouver soit confisqué au profit du vendeur après avoir conclu que l’acheteur, qui devait payer la taxe sur les acheteurs étrangers de la Colombie-Britannique, avait résilié le contrat.

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En mars 2021, Hongxia Zhang a payé l’acompte pour acheter la résidence au 4615 West 4th Ave. Elle a accepté le prix de vente de 2 950 000 $ avec une date d’achèvement du 26 avril 2021.

En vertu du contrat, le temps était compté et si l’acheteur ne payait pas le prix d’achat à la date d’achèvement, le vendeur avait la possibilité de résilier le contrat, le résultat étant que l’acompte serait non remboursable et confisqué.

Quatre jours avant la date d’achèvement, l’avocat de Zhang a informé un notaire d’Anne Nijola Ambroziewicz, la vendeuse, que Zhang souhaitait retarder l’achèvement du contrat jusqu’à ce qu’elle devienne résidente permanente du Canada.

Zhang voulait éviter de payer la taxe de 20 % sur les acheteurs étrangers prélevée par le gouvernement provincial. Mais Ambroziewicz a refusé de prolonger la date d’achèvement.

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Le lendemain, l’avocat de Zhang a informé le notaire d’Ambroziewicz que son client ne serait pas en mesure de finaliser l’achat et qu’il ne préparerait ni n’enverrait aucun document de clôture.

L’avocat d’Ambroziewicz a compris que cela signifiait que le contrat avait été répudié et que le dépôt devait être restitué à son client.

Zhang n’a pas payé le prix d’achat à la date d’achèvement et l’avocat d’Ambroziewicz a demandé à nouveau que le dépôt, qui avait été versé en fiducie à une agence immobilière représentant Zhang, soit libéré.

La propriété a été vendue en septembre 2021 à un autre acheteur et après qu’une troisième demande de dépôt a été faite, ce qui a conduit Zhang à refuser de libérer l’argent, Ambroziewicz a intenté une action en justice pour lui confisquer le dépôt.

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Dans sa réponse à la poursuite, Zhang a affirmé que la principale raison pour laquelle elle n’avait pas conclu la vente était due au COVID-19, qui lui interdisait d’entrer au Canada et qu’il s’agissait d’un soi-disant « force majeure », un événement imprévisible et inévitable. circonstance lui permettant d’échapper à sa responsabilité.

Lors de l’audience dans cette affaire, Zhang a déclaré à la juge de la Cour suprême de la Colombie-Britannique, Carla Forth, qu’elle avait été induite en erreur par son agent immobilier que la taxe sur les acheteurs étrangers ne s’appliquerait pas si elle avait obtenu une confirmation de résidence permanente au Canada.

Elle a affirmé qu’elle n’avait appris qu’après avoir payé l’acompte, mais avant la date d’achèvement, qu’elle devait être au Canada avant la date d’achèvement pour éviter la taxe sur les acheteurs étrangers et a expliqué que, puisqu’elle était à Hong Kong, elle a dû demander une exemption de voyage, qui a été refusée par les agents d’immigration canadiens.

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Dans sa décision, la juge a noté que le principal point de discorde entre les parties concernait l’interprétation du contrat.

Concernant l’affirmation de Zhang selon laquelle on lui aurait dit que la taxe sur les acheteurs étrangers ne s’appliquait pas à sa situation alors qu’en fait elle s’appliquait à son cas, la juge a déclaré qu’elle ne pouvait tirer aucune conclusion sur cette question puisque l’agent immobilier n’était pas devant le tribunal.

« Même si elle a reçu cet avis, cela ne change pas la nature de l’obligation contractuelle envers le demandeur », a déclaré le juge, qui a accepté que le fait de ne pas conclure la vente équivalait à une répudiation du contrat.

Le juge a noté qu’il n’y avait pas de clause de « force majeure » ​​dans le contrat, ce qui a entraîné l’échec des allégations de Zhang concernant le COVID en tant que défense.

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« L’application de la taxe sur les acheteurs étrangers à la transaction n’a pas modifié la ‘nature ou le but’ de l’obligation contractuelle de Mme Zhang », a ajouté le juge. « Bien que cela ait rendu le contrat plus cher pour Mme Zhang, cela n’a pas rendu le contrat » ​​radicalement différent « de ce qu’il aurait été si la taxe n’avait pas été appliquée. »

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