Une analyse plus approfondie des règles de l’ARC concernant l’utilisation d’un FHSA libre d’impôt pour acheter une maison

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Le printemps et la haute saison de recherche d’un logement approchent à grands pas, de sorte que certains Canadiens pourraient bientôt commencer à chercher leur première maison.

Heureusement, ils peuvent désormais profiter du nouveau compte d’épargne premier logement (FHSA) libre d’impôt pour les aider à payer cette maison.

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Depuis le lancement de la FHSA en 2023, l’Agence du revenu du Canada a répondu à un certain nombre de questions courantes posées par les contributeurs potentiels. Avant d’en partager quelques-uns, récapitulons rapidement les bases de la FHSA.

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La FHSA est un régime enregistré qui permet aux acheteurs potentiels de cotiser 8 000 $ par année, jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $, pour épargner en franchise d’impôt en vue de l’achat d’une première maison au Canada. La FHSA offre aux contributeurs une déduction fiscale pour leurs cotisations, il n’y a pas d’impôt sur le revenu et la croissance du compte jusqu’à 15 ans et elle permet le retrait en franchise d’impôt de toutes les cotisations, revenus de placement et croissance gagnés dans le compte lorsqu’ils sont utilisés. pour acheter une première maison.

Pour ouvrir une FHSA, vous devez être un résident du Canada, âgé d’au moins 18 ans et un premier acheteur, défini comme une personne qui ne vit pas dans une maison comme lieu de résidence principal qui est possédée, conjointement ou autrement. , soit par eux, soit par leur époux ou conjoint de fait, au cours de l’année civile au cours de laquelle le compte est ouvert (avant l’achat de la maison) ou au cours des quatre années civiles précédentes.

La FHSA peut rester ouverte jusqu’à 15 ans ou jusqu’à la fin de l’année où vous atteignez 71 ans. Tous les fonds de la FHSA non utilisés pour acheter une maison admissible à ce moment-là peuvent être transférés avec report d’impôt dans une épargne-retraite enregistrée. (REER) ou un fonds enregistré de revenu de retraite (FERR), ou retiré sur une base imposable.

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Cela signifie que l’ouverture d’une FHSA pour les acheteurs d’une première maison admissibles est véritablement une proposition sans risque (en ignorant tout risque d’investissement) : si vous n’achetez pas de maison, vous obtenez effectivement 40 000 $ supplémentaires (plus la croissance) de marge REER et vous avez bénéficié d’un report d’impôt pouvant aller jusqu’à 15 ans.

L’une des questions les plus courantes concernant l’ouverture d’une FHSA concerne les situations dans lesquelles l’un des conjoints ou partenaires est déjà propriétaire d’une maison.

Par exemple, disons que Noah, qui n’a jamais été propriétaire de maison, a ouvert une FHSA en septembre 2023 et a contribué 8 000 $ le même mois. Il a investi 8 000 $ supplémentaires en janvier 2024. En février 2024, Noah a épousé Rachel, puis a emménagé avec elle, vivant dans un condo qu’elle possède comme lieu de résidence principal depuis 2021 (Noah n’est pas copropriétaire). Le même mois, Noah a signé un contrat d’achat pour acheter conjointement une maison admissible avec Rachel. Le contrat d’achat écrit indiquait que Noah et Rachel seraient tous deux propriétaires de la maison et que la date de possession serait le 18 août 2024.

Noah et Rachel vivaient dans l’appartement en copropriété que Rachel possédait comme lieu de résidence principal au moment où ils ont signé le contrat d’achat écrit pour acheter leur nouvelle maison. La bonne nouvelle est que Noah sera autorisé à retirer les 16 000 $ (plus toute croissance) en franchise d’impôt de sa FHSA pour aider à financer l’acompte. En effet, aux fins du retrait de fonds d’une FHSA, l’historique de propriété du conjoint ou du partenaire n’est pas pertinent.

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Un autre scénario de la FHSA sur lequel l’ARC a récemment commenté impliquait une personne qui a acheté un immeuble à revenus en 2020 et l’a loué à divers locataires pour gagner un revenu. En novembre 2023, lorsque son dernier locataire décide de ne pas renouveler son bail, le propriétaire décide de changer l’usage de la maison et d’en faire sa résidence principale. Avant cela, il n’avait jamais vécu dans la maison, ayant toujours vécu avec ses parents.

Il estimait qu’il devrait pouvoir retirer des fonds de sa FHSA lorsqu’il a emménagé dans la maison puisque, en vertu des règles de « changement d’utilisation » de la Loi de l’impôt sur le revenu qui s’appliquent lorsqu’une résidence principale est convertie en immeuble locatif et vice versa, vous sont réputés avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande et l’avoir immédiatement acquis de nouveau pour le même montant.

La règle générale est que lors d’un tel changement d’utilisation, vous devez déclarer le gain en capital qui en résulte au cours de l’année d’imposition où se produit ce changement d’utilisation (à moins que vous ne fassiez un choix fiscal spécial.)

L’ARC a répondu que, selon le libellé de la Loi de l’impôt, les règles sur le changement d’utilisation ne s’appliquent qu’aux fins du calcul d’un gain (ou d’une perte) en capital sur la disposition et la réacquisition réputées d’un bien, et ne s’appliquent tout simplement pas aux le régime de la FHSA.

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En conséquence, le contribuable ne pourrait pas retirer des fonds de sa FHSA en franchise d’impôt lors de son emménagement dans son bien locatif puisqu’il avait déjà « acquis » la maison en 2020. Le « changement d’usage qu’il a fait de sa maison à compter de novembre 2023 » , ne constitue pas une acquisition aux fins (des règles de la FHSA) », a déclaré l’ARC.

L’ARC a également été interrogée sur divers scénarios dans lesquels une personne titulaire d’un FHSA souhaitait effectuer un retrait admissible en franchise d’impôt pour acheter une maison conjointement avec une ou plusieurs personnes.

Par exemple, le contribuable, un premier acheteur et deux de ses amis ont signé une offre d’achat d’un duplex à parts égales. Le contribuable vivra dans l’un des deux appartements du duplex comme résidence principale, tandis que l’autre logement sera loué. L’ARC a déclaré que le contribuable serait admissible à retirer des fonds en franchise d’impôt de sa FHSA puisqu’« il est partie, avec une ou plusieurs autres personnes » à un accord d’achat d’une maison.

L’ARC a déclaré que la réponse serait la même si le contribuable avait plutôt acheté un condo avec son père à parts égales, mais que seul le contribuable vivait dans le condo comme résidence principale.

Jamie Golombek, FCPA, FCA, CFP, CLU, TEP, est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée de patrimoine CIBC à Toronto. [email protected].

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