Un voleur d’entreprise jette son dévolu sur le monde guindé des FPI canadiennes

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Lorsque le COVID-19 a bouleversé le marché immobilier mondial il y a deux ans, peu d’entreprises semblaient aussi mal positionnées pour la nouvelle normalité qu’Artis Real Estate Investment Trust.

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Basée dans la ville balayée par les vents de Winnipeg, dans les Prairies canadiennes, les deux tiers de ses revenus provenaient des types d’immeubles de bureaux et de centres commerciaux dont l’avenir à long terme était soudainement incertain. Mais Samir Manji, un investisseur activiste qui dirige le Sandpiper Group de Vancouver, a vu une opportunité.

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Utilisant des tactiques agressives pour le monde habituellement restreint de l’immobilier canadien, Manji, âgé de 53 ans, a lancé une campagne qui l’a installé au poste de chef de la direction d’Artis, puis a rapidement commencé à transformer le gestionnaire immobilier endormi en un raider d’entreprise à son image. Il a vendu des actifs que le marché considérait comme les joyaux de la couronne d’Artis, a utilisé le produit pour rejoindre un groupe qui a acheté une autre société immobilière en difficulté, puis a pris une participation substantielle dans une troisième.

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Les mouvements ont laissé les observateurs de l’industrie se gratter la tête. La convention veut que des entreprises comme Artis soient censées s’asseoir sur leurs propriétés et percevoir les loyers. Mais l’approche de Manji est beaucoup plus impliquée – il veut acheter bas et vendre haut. Il pense que le marché boursier sous-évalue les actifs immobiliers détenus par des sociétés comme Artis par rapport à ce qu’elles pourraient obtenir d’acheteurs privés, et tente de le réorganiser pour capturer cet écart.

Nouvelle expérience

Il s’agit d’une nouvelle expérience qui pourrait signifier une nouvelle façon de voir les fiducies de placement immobilier, un type de structure d’entreprise courant dans le monde qui vaut collectivement 2,5 billions de dollars américains. Mais cela apporte également beaucoup plus de risques à ce qui a toujours été l’un des coins les plus sûrs du marché boursier.

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« Nous avons intentionnellement choisi de suivre la route la moins fréquentée », a déclaré Manji dans une interview au siège de Sandpiper, dont il reste le PDG. C’est une « opportunité d’établir, de créer et de construire quelque chose dans un environnement public qui n’existait pas auparavant ».

Dans une salle de conférence aux parois de verre avec le port de Vancouver étincelant derrière, vêtu d’un costume parfaitement ajusté et les cheveux lissés en arrière, Manji ressemble un peu à une version de la côte ouest de Gordon Gekko. Mais il parle doucement, prend des pauses réfléchies et minimise les aspects conflictuels de son entreprise.

Néanmoins, l’investissement activiste est encore quelque chose de rare au Canada, et Manji a ébouriffé quelques plumes.

« Campagne de diffamation »

L’une des premières cibles de Manji, Agellan Real Estate Investment Trust, a déclaré qu’il avait d’abord simulé l’intérêt d’acheter l’un de ses actifs dans le but de recueillir des informations pour sa campagne. L’ancienne direction d’Artis l’a accusé de « dénigrement », d’une « campagne de diffamation » et, peut-être le pire de tout dans le monde poli des entreprises canadiennes, d’opérer à la « façon américaine ».

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Mais Manji pointe son palmarès. Il a réussi la bataille d’Agellan en 2017 et en a remporté une autre la même année au Granite Real Estate Investment Trust. Agellan a ensuite été privatisé avec une prime, tandis que les actions de Granite ont atteint un record. En ce qui concerne l’expérience Artis de Manji, le marché boursier semble curieux mais sceptique.

Depuis l’annonce de la nouvelle stratégie, les actions d’Artis ont grimpé d’environ 10 %, soit plus du triple du gain d’un indice Bloomberg de FPI. Mais à environ 12 $, l’action est encore bien en deçà des 17 $ que Manji dit qu’elle devrait valoir si le marché évaluait son immobilier comme il le fait. Combler cet écart est ce sur quoi Manji dit qu’il veut être jugé.

Attend et regarde

Sur les huit analystes boursiers qui suivent Artis, seuls deux d’entre eux recommandent d’acheter ses actions, tandis que les autres conseillent essentiellement aux investisseurs d’attendre et de voir.

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«Les investisseurs en FPI ont tendance à aimer les histoires simples avec une dynamique facile à suivre», a déclaré Matt Kornack, analyste à la Financière Banque Nationale, qui a un objectif de 12,50 $ sur les actions. « Artis court dans la direction opposée. »

Artis court dans la direction opposée

Matt Kornack, analyste

La méfiance du marché s’explique en partie par le fait que les fiducies de placement immobilier, ou FPI, ne sont pas conçues pour ce que Manji essaie de faire. La structure de fiducie est populaire dans le monde entier parce qu’elle offre un traitement fiscal préférentiel, mais seulement si l’entreprise est principalement engagée à tirer des revenus de la propriété immobilière. La plupart des territoires, y compris le Canada et les États-Unis, où Artis détient également des participations importantes, limitent les autres types d’activités de placement.

Vente d’entrepôt

Manji dit qu’il veut conserver le statut de FPI d’Artis, du moins pour le moment, et qu’il travaillera dans le cadre de ces limites. Mais la nouvelle stratégie a amené son entreprise à commencer à se comporter différemment, et cela n’est nulle part mieux vu que dans la façon dont Artis a géré les entrepôts.

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Le boom pandémique du commerce électronique a plongé le Canada dans une pénurie d’entrepôts et fait monter en flèche les loyers, incitant certaines FPI à tenter d’en faire une plus grande partie de leurs portefeuilles.

Mais Manji a encaissé à la place. Il a vendu la collection d’entrepôts d’Artis à Toronto à Blackstone pour 750 millions de dollars (576 millions de dollars américains). Puis il a pris cet argent et a fait plus ou moins la même chose dans un autre FPI, se joignant à un consortium d’investisseurs pour privatiser Cominar, un propriétaire immobilier au Québec, vendre ses entrepôts et conserver les immeubles de bureaux et de commerces de détail.

Et, sa dernière décision majeure depuis sa prise de fonction chez Artis, l’achat d’une participation substantielle dans Dream Office REIT, basé à Toronto, le voit pousser un livre de jeu similaire. Manji dit que l’un des moyens par lesquels Dream peut augmenter le cours de son action consiste à vendre des actifs, y compris la participation qu’il détient dans une autre FPI spécialisée dans les propriétés industrielles.

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La raison pour laquelle Manji continue de vendre ce que les autres sociétés immobilières sont le plus déterminées à conserver, tout en gardant ce que tout le monde est le plus désireux de perdre, se résume à une différence de philosophie.

Les FPI ont traditionnellement cherché à détenir les immeubles qui rapportent les plus gros loyers. Mais Manji pense qu’il obtiendra de meilleurs rendements en achetant des produits sous-évalués, puis en faisant le travail nécessaire pour les redresser et les revendre.

À l’heure actuelle, il dit que les immeubles de bureaux et de vente au détail sont les plus sous-évalués, car les changements provoqués par la pandémie poussent les investisseurs à sous-estimer le nombre de personnes qui souhaitent faire des achats et travailler avec d’autres personnes. Que ce soit en les vendant à des investisseurs privés plus patients ou en les détenant, Manji dit que parier sur cette reprise est l’endroit où le plus d’argent peut être gagné dans l’immobilier en ce moment.

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« Sur le marché public, vous obtenez une valeur X, et dans un certain nombre de cas, le marché privé est prêt à l’évaluer à quelque chose de supérieur à X », a-t-il déclaré. « Ce que nous essayons de faire, c’est d’identifier et d’allouer des capitaux à des situations où nous pensons que le delta est nettement plus élevé. »

Manji fonde ce point de vue sur sa propre expérience. Sa famille possède et exploite une entreprise immobilière commerciale privée depuis 1981. Au début des années 1990, Manji s’est lancé seul avec l’achat d’une maison de retraite à Vancouver après la faillite, et a passé les deux décennies suivantes à la transformer en une chaîne cotée en bourse. . Mais il a toujours cru que ses actions se négociaient moins que ce que valait la société.

Arbitrage de FPI

En 2015, il a semblé trouver une validation lorsqu’il a vendu l’entreprise à un régime de retraite local pour 578 millions de dollars, soit plus du double de sa capitalisation boursière. Manji décrit une grande partie de sa carrière depuis comme un effort pour exploiter davantage cet arbitrage. Au moins dans le monde de l’immobilier, d’autres personnes commencent à le voir aussi.

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L’an dernier, Brookfield Asset Management Inc. a dépensé 6,5 milliards de dollars américains pour acheter les actions qu’elle ne possédait pas déjà d’une filiale cotée aux États-Unis où se trouvent la plupart de ses immeubles de bureaux et centres commerciaux. Brookfield a déclaré que le marché boursier manquait la vraie valeur des actifs, qui pourrait être mieux réalisée en privé.

Au Canada, un rapport de la Banque de Nouvelle-Écosse ce mois-ci a estimé que les FPI du pays se négociaient à un escompte de 6 % par rapport à la valeur de leurs biens immobiliers sous-jacents. Et ce malgré des investissements directs records dans l’immobilier commercial canadien l’an dernier.

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Alors qu’une grande partie de cet argent a été investie dans les propriétés industrielles et d’appartements qui ont gagné pendant la pandémie, pour Manji, ce n’est qu’une question de temps avant que ces actifs ne commencent à paraître trop chers, et l’argent commencera à affluer vers les tours de bureaux et les magasins. centres sur lesquels il se concentre maintenant.

« Je reste optimiste et optimiste quant à l’avenir de l’immobilier », a-t-il déclaré. « Avec le temps, l’exécution de cette stratégie produira des résultats. »

Bloomberg.com

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