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Le président d’un comité du Sénat américain a demandé mardi à la Federal Trade Commission d’examiner si le logiciel de fixation des loyers d’une société de technologie immobilière basée au Texas violait les lois antitrust.
Cette décision intervient après que ProPublica a publié une enquête le 15 octobre sur le logiciel de tarification de RealPage, qui suggère quotidiennement de nouveaux loyers aux propriétaires pour toutes les unités disponibles dans un immeuble. Les critiques disent que le logiciel pourrait aider les grands propriétaires à fonctionner comme un cartel pour pousser les loyers au-dessus des niveaux concurrentiels sur certains marchés.
« De manière alarmante, un récent rapport de ProPublica a souligné que le logiciel d’optimisation des prix basé sur un algorithme de RealPage, YieldStar, est utilisé par un nombre croissant de gestionnaires immobiliers et de propriétaires, ce qui a un impact potentiel sur les prix et l’offre de logements sur le marché locatif », indique la lettre signée. par le sénateur américain Sherrod Brown, le démocrate de l’Ohio qui préside le comité sénatorial des banques, du logement et des affaires urbaines. « Les locataires devraient avoir le pouvoir de négocier un logement à un prix équitable, à l’abri de la collusion illicite et des techniques de tarification trompeuses. »
Le logiciel de RealPage applique un ensemble complexe de règles mathématiques à une vaste mine de données collectées par l’entreprise auprès des propriétaires qui sont ses clients. Ces données incluent les données autrement privées de concurrents proches.
« De manière troublante, ProPublica a rapporté qu’un ancien dirigeant de RealPage a déclaré que les données pourraient donner un aperçu de la façon dont les concurrents dans un rayon d’un demi-mile ou d’un mile fixent le prix de leurs unités », indique la lettre, adressée à la présidente de la FTC, Lina Khan.
RealPage a déclaré que les données introduites dans son outil de tarification sont anonymisées et agrégées. Il a déclaré que la société « utilise des données de marché agrégées provenant de diverses sources d’une manière conforme à la loi ».
Dans un communiqué mardi, la société a déclaré qu’elle n’avait pas vu la lettre, « mais nous sommes toujours disposés à dialoguer avec les parties prenantes politiques pour nous assurer qu’elles disposent des faits sur la dynamique concurrentielle du marché du logement et sur la valeur et les avantages que RealPage crée pour les locataires. et les fournisseurs de logements.
Les critiques disent que l’utilisation de données privées est l’une des raisons pour lesquelles le logiciel invite à l’examen minutieux des autorités antitrust telles que la FTC. RealPage affirme également que ses analyses « équilibrent l’offre et la demande pour maximiser la croissance des revenus ». Et la société organise des forums permettant aux concurrents de se rencontrer et de discuter des aspects de son logiciel, y compris ses algorithmes de tarification. Un expert juridique a déclaré à ProPublica que de telles collaborations « pourraient déclencher un drapeau rouge antitrust ».
Dans un quartier de Seattle, ProPublica a constaté que 70 % des appartements étaient supervisés par seulement 10 gestionnaires immobiliers, qui utilisaient tous un logiciel de tarification vendu par RealPage dans au moins certains de leurs immeubles.
La lettre du Sénat a déclaré que le récent rapport sur RealPage « soulève de sérieuses inquiétudes concernant la collusion sur le marché de la location ». Il a déclaré que « la FTC devrait examiner si les algorithmes de fixation des loyers qui analysent les prix des loyers grâce à l’utilisation des données privées des concurrents, telles que YieldStar, violent les lois antitrust ».
RealPage a déclaré précédemment que son logiciel de gestion des revenus donne la priorité à la dynamique interne de l’offre et de la demande d’une propriété par rapport aux facteurs externes tels que les loyers des concurrents. Le logiciel aide à éliminer le risque de collusion qui pourrait survenir avec la tarification manuelle, qui repose souvent sur des enquêtes téléphoniques sur les prix des concurrents, a déclaré la société.
Un porte-parole de la FTC a déclaré que l’agence ne commentait pas les lettres ou les demandes du Congrès.
La lettre a également soulevé des inquiétudes quant au fait que le logiciel de tarification restreigne potentiellement l’offre d’appartements. Il a déclaré que le taux national de vacance locative n’était que de 5,6% à la fin de 2021, le plus bas depuis 1984. Même dans le marché tendu, cependant, il a déclaré, il y a des rapports que l’algorithme de RealPage encourage parfois les propriétaires à garder les logements vacants ou à pousser locataires pour augmenter leurs profits.
La lettre citait l’histoire de ProPublica, qui citait un appel aux résultats de 2017 avec Steve Winn, alors PDG de RealPage. Il a expliqué comment une grande société immobilière a découvert qu’elle pouvait augmenter ses bénéfices en augmentant les loyers et en laissant plus d’appartements vacants.
Winn n’a pas répondu aux demandes de commentaires.
« Le fait de garder intentionnellement des logements vacants, alors qu’il y a si peu de logements disponibles, diminue le pouvoir de négociation du consommateur et exacerbe la pénurie de logements », indique la lettre.
L’influence de RealPage sur les prix des appartements a considérablement augmenté ces dernières années, à la suite de son acquisition en 2017 de son plus grand concurrent en matière de prix, un logiciel appelé Lease RentOptions, ou LRO, du groupe Rainmaker. RealPage évaluait 1,5 million d’unités à l’époque, et l’achat lui a permis de doubler ce nombre. La division antitrust du ministère de la Justice a examiné de près la fusion, mais l’a autorisée à se poursuivre.
En 2020, RealPage avait étendu son nombre de clients à 31 700 pour tous ses produits, qui comprennent également la comptabilité, la gestion des baux et d’autres logiciels. La société de capital-investissement Thoma Bravo a acheté RealPage l’année dernière pour 10,2 milliards de dollars. Il appelle désormais son logiciel de tarification AI Revenue Management.
Après que ProPublica a publié son enquête, un groupe de locataires a intenté une action en justice contre RealPage et neuf des plus grands propriétaires du pays, alléguant qu’ils s’entendaient pour gonfler artificiellement les loyers.
Un porte-parole de RealPage a nié les allégations et a déclaré que la société « se défendra vigoureusement contre le procès ». Elle a refusé de commenter davantage, affirmant que la société ne commentait pas les litiges en cours.