Shantae Campbell du Financial Post dévoile les détails de ce qui pourrait être une affaire historique
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Le 25 septembre, un juge de la Cour fédérale a autorisé un recours collectif alléguant que les vendeurs de maisons de la région de Toronto étaient forcés de payer des commissions artificiellement gonflées pendant des années. La poursuite allègue que les principaux courtiers et organismes immobiliers de Toronto ont mis en œuvre des règles qui ont essentiellement étouffé la concurrence pour les services de courtage aux acheteurs, entraînant ainsi une hausse des prix. Mais qu’est-ce que le courtage acheteur exactement et quel est son rôle dans ce procès potentiellement historique ? Shantaé Campbell du Financial Post explique.
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Que signifie « courtage acheteur » ?
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Le courtage acheteur fait référence à un contrat immobilier dans lequel un courtier représente l’acheteur dans une transaction immobilière, contrairement à la configuration traditionnelle dans laquelle les courtiers représentaient principalement les vendeurs. L’évolution vers la représentation des acheteurs a commencé dans les années 1990 au Canada, menant au développement de contrats d’agence d’achat, permettant aux acheteurs d’avoir une représentation exclusive dans le processus d’achat d’une maison.
Cette transformation a entraîné la création de lois et de règlements spécifiques par les gouvernements provinciaux et les organismes de réglementation de l’immobilier au Canada, tels que le Conseil immobilier de l’Ontario (RECO), l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) et la Chambre immobilière régionale de Toronto (TRREB). ).
Ces règles et protocoles servent à formaliser et à superviser les relations de courtage des acheteurs en instituant un cadre régissant les devoirs, les responsabilités, la divulgation, le consentement et la confidentialité.
Où interviennent les commissions ?
À l’échelle nationale, les structures de commission pour les agents immobiliers et les maisons de courtage impliquent généralement une commission basée sur un pourcentage dérivé du prix de vente d’une maison, mais les taux varient.
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À Toronto, le taux en vigueur est de cinq pour cent sur le montant total de la vente et il est d’usage que le vendeur paie la commission sur la vente d’une propriété, qui est ensuite divisée entre les représentants du vendeur et de l’acheteur.
Par exemple, si une maison se vend pour 1 million de dollars avec une commission de cinq pour cent, la commission totale s’élève à 50 000 $. Cette somme, payée par le vendeur, est généralement partagée à parts égales entre les agents du vendeur et de l’acheteur, chacun recevant 25 000 $. Cependant, la répartition précise peut fluctuer et dépend de l’accord établi entre le vendeur et son agent.
Pourquoi les commissions sont-elles réparties de cette façon ?
Selon la CREA, l’organisation n’impose pas de répartition spécifique des commissions ni ne dicte la manière dont les commissions doivent être réparties entre l’annonce et les agents immobiliers des acheteurs.
La règle 11.2.1.3 des statuts et règles de l’ACI stipule : « L’agent immobilier membre inscripteur s’engage à payer au membre agent immobilier coopérant (c’est-à-dire l’acheteur) une compensation pour la vente coopérative de la propriété. Une offre de compensation nulle n’est pas acceptable.
Dans un e-mail, RECO a déclaré que les taux de commission ne sont pas fixes. « Les taux de commission ne sont ni fixés ni approuvés par le Conseil immobilier de l’Ontario, les autorités gouvernementales, les associations immobilières ou les chambres immobilières », indique-t-il.
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Bien que cinq pour cent soit considéré comme la commission « standard » en Ontario, les origines de ce chiffre ne sont pas claires.
Le partage de la commission entre les agents de l’acheteur et du vendeur est néanmoins une pratique bien établie dans le domaine immobilier visant à promouvoir la coopération, l’équilibre et l’équité au sein de l’industrie. L’idée est qu’une commission partagée incite les agents acheteurs à présenter davantage d’acheteurs potentiels à la maison, conduisant ainsi à une vente plus rapide et éventuellement plus rentable.
De plus, le modèle de commission sert à réduire les conflits d’intérêts potentiels en éliminant l’obligation financière directe de l’acheteur envers son agent, en évitant toute pression indue sur les acheteurs et en garantissant l’accessibilité aux services de l’agent.
Pourquoi c’est un problème?
Le procès intenté par le plaignant Mark Sunderland contre les défendeurs TRREB, CREA et diverses sociétés de courtage immobilier affirme qu’un arrangement connu sous le nom de « règle des commissions de courtage de l’acheteur » est en vigueur depuis au moins mars 2010.
Le procès de Sunderland avance que cet arrangement a entravé la concurrence sur le marché, obligeant les vendeurs à supporter des coûts qu’ils n’auraient pas supportés autrement en l’absence d’un tel accord. En outre, elle affirme que cette configuration exclut la négociation du prix et de la qualité du service.
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Dans une étude parrainée par Kalloghlian Myers LLP — le cabinet juridique qui a soumis le procès de Sunderland — le témoin expert Dr. Panle Jia Barwick, spécialiste de la structure économique des commissions immobilières, affirme que la « règle des commissions de courtage acheteur » incite les maisons de courtage acheteurs à diriger les acheteurs s’éloignent des propriétés où les vendeurs offrent des commissions inférieures à la moyenne.
Barwick affirme que même sans politiques formelles exigeant des taux uniformes, les courtiers, qui dépendent de la coopération de leurs pairs pour attirer les acheteurs vers les propriétés, peuvent aider à maintenir un taux de commission standard au niveau local, en particulier pour les courtiers acheteurs.
Michael G. Osborne, avocat spécialisé en droit antitrust et en droit de la concurrence chez Cozen O’Connor à Toronto, affirme que du point de vue de la concurrence, il existe un problème potentiel lié au mécanisme par lequel les maisons de courtage doivent devenir membres de l’ACI et du TRREB pour fonctionner. Essentiellement, même si le courtier A et le courtier B n’ont pas d’entente écrite directe entre eux, en s’alignant sur les règles d’une association, le Bureau de la concurrence peut considérer qu’ils fonctionnent dans le cadre d’un accord indirect « en étoile ».
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Cependant, cette question n’a pas encore fait l’objet d’un litige au Canada et n’est pas abordée dans la décision la plus récente.
Quel est l’enjeu du procès ?
Kalloghlian Myers LLP demande une indemnisation pour toute personne ayant vendu une maison depuis 2010, bien qu’elle n’ait pas encore fixé de valeur globale en dollars sur ce qu’elle recherche.
Si chaque transaction couverte par le TRREB était affectée, les sommes en jeu pourraient être conséquentes.
Selon les chiffres des ventes annuelles et des prix moyens publiés sur le site Internet du TRREB, plus de 880 milliards de dollars de biens immobiliers résidentiels ont changé de mains entre 2010 et 2022. Une commission de 5 % sur ces ventes s’élèverait à 44 milliards de dollars, dont jusqu’à la moitié reviendrait aux maisons de courtage acheteurs.
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Les vendeurs de maison peuvent-ils participer au procès ?
Dans un recours collectif, les personnes qui sont touchées de la même manière sont généralement automatiquement incluses, ce qui signifie qu’il n’est généralement pas nécessaire de « participer » activement au procès. Si la décision est en faveur du groupe, les personnes concernées seront informées de leurs droits. La durée de ces poursuites peut varier considérablement, en fonction des complexités impliquées et des voies juridiques empruntées.
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La prochaine étape impliquera probablement un appel des défendeurs contre la décision de poursuivre le procès, suivi d’une requête en autorisation de recours collectif. Les accusés ont 30 jours pour faire appel du verdict. En l’absence d’appel, le tribunal déterminera si l’affaire est admissible à la certification d’un recours collectif. Si elle réussissait, cela mènerait à un procès pour déterminer si le contrat de courtage constituait un complot illicite.
En cas d’indemnisation, la distribution pourrait prendre plusieurs années.
• Courriel : [email protected]
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