Le Bureau de la concurrence enquête pour savoir si les règles de la CREA poussent les vendeurs de maisons à payer des commissions plus élevées à leur agent immobilier.
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OTTAWA – L’organisme fédéral de surveillance de la concurrence enquête pour savoir si les règles du plus grand groupe de l’industrie immobilière au Canada font pression sur les vendeurs de maisons pour qu’ils versent des commissions plus élevées à leur agent immobilier.
De nouveaux documents judiciaires du Bureau de la concurrence obtenus par le National Post révèlent que l’organisme de surveillance fédéral a lancé une enquête fin juin sur deux règles et pratiques potentiellement « anticoncurrentielles » de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).
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L’ACI est le plus grand groupe du secteur immobilier du pays et représente plus de 160 000 membres. Elle possède et exploite également realtor.ca, qui, selon elle, est la plateforme d’annonces immobilières la plus populaire au Canada, ainsi que les marques de commerce pour les certifications omniprésentes du « Multiple Listing Service » (MLS).
Il soumet également ses membres à plusieurs règles et procédures, dont certaines soupçonnent le commissaire à la concurrence Matthew Boswell d’enfreindre les lois fédérales sur la concurrence.
Dans une déclaration envoyée par courrier électronique, le président de l’ACI, James Mabey, a déclaré que l’association coopérait à l’enquête du bureau, mais a nié qu’une de ses politiques soit anticoncurrentielle.
« L’ACI estime que ses règles et politiques sont à la fois favorables à la concurrence et aux consommateurs, notamment en augmentant la transparence et en aidant (les agents immobiliers) à mieux servir les acheteurs et les vendeurs de propriétés canadiennes », a écrit Mabey.
Le commissaire demande à la Cour fédérale d’approuver une ordonnance obligeant l’ACI à lui fournir une mine de documents remontant à janvier 2019, y compris des informations sur les raisons pour lesquelles elle a créé les règles et la politique faisant l’objet de l’enquête.
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La première pratique ciblée par Boswell concerne les règles de longue date de la « Commission acheteur-courtier » de l’ACI. Ils dictent que l’agent d’un vendeur doit offrir une partie de son commissaire à l’agent d’un acheteur afin d’être autorisé à inscrire une propriété sur un système MLS.
Essentiellement, un vendeur paie la commission de son agent, qui verse ensuite une partie prédéterminée à l’agent de l’acheteur. Les acheteurs sont rarement conscients de la part offerte à leur agent.
Mais le bureau soupçonne que les règles de commission de la CREA incitent les agents acheteurs à éloigner leurs clients inconscients des annonces proposant des commissions de courtier acheteur inférieures à la moyenne.
Cela peut également pousser les propriétaires à offrir des commissions plus élevées à leurs agents de vente afin d’inciter les agents des acheteurs potentiels à promouvoir leur annonce, car elle offre un paiement plus élevé.
« Nous voulons déterminer si ces règles découragent les agents de rivaliser sur les taux de commission et les incitent à prioriser les inscriptions avec des offres de commissions plus élevées, ce qui ne correspond pas toujours au meilleur intérêt de l’acheteur », a déclaré la porte-parole du Bureau, Rosalie Leblanc, dans un communiqué.
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« On craint également que ces règles ne poussent les vendeurs à offrir des commissions plus élevées aux agents acheteurs pour éviter que leurs annonces ne soient négligées par les agents acheteurs », a-t-elle ajouté.
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Les documents judiciaires montrent également que Boswell est préoccupé par une nouvelle « politique de coopération » CREA mise en place en janvier concernant les systèmes MLS qui, selon lui, pourraient désavantager les services de référencement non MLS.
La politique oblige les membres de l’ACI à répertorier la plupart des annonces immobilières résidentielles sur un système MLS dans les trois jours suivant leur commercialisation publique (par exemple au moyen de panneaux de signalisation, de dépliants, d’annonces en ligne ou d’envois de courriels, etc.).
Si un agent ne respecte pas la politique, il risque de voir son adhésion à l’ACI résiliée.
Mais le délai d’exécution rapide pourrait ne profiter qu’aux grands fournisseurs d’annonces MLS, qui peuvent rapidement adapter une annonce aux besoins d’un vendeur parce qu’ils disposent de plus de ressources, soupçonne le bureau.
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Le bureau s’inquiète du fait que l’exigence de trois jours du système MLS dans les trois jours « Cela pourrait être un défi pour les services qui se différencient d’un système MLS sur la confidentialité ou en offrant des fonctionnalités différentes », a résumé Leblanc.
La nouvelle politique permet aux annonces d’être partagées au sein d’une maison de courtage sans être répertoriées sur un système MLS. Au début de l’enquête, le bureau a déclaré qu’on lui avait dit que la politique favorisait les grandes sociétés de courtage immobilier.
« Les grandes maisons de courtage ont un plus grand nombre d’agents qui travaillent pour elles, et ces agents peuvent donc annoncer leurs annonces à un plus grand réseau d’agents sans enfreindre la politique de coopération. À l’inverse, les petites maisons de courtage avec seulement quelques agents travaillant en leur sein auront moins de possibilités de publier des annonces en dehors d’un système MLS », a écrit l’enquêteur du Bureau Adam White dans un affidavit déposé au tribunal.
Le commissaire n’a tiré aucune conclusion d’acte répréhensible contre l’ACI pour le moment.
L’enquête du commissaire fait suite à un règlement historique de 418 millions de dollars entre le National Association of Realtors (NAR), basée aux États-Unis et des millions de propriétaires affirmant que les pratiques de partage des commissions de NAR entre agents augmentaient artificiellement les prix.
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Le cas américain est similaire à bien des égards aux allégations de Boswell, à savoir que les règles de partage des commissions encourageaient les agents acheteurs à éviter de montrer à leurs clients des annonces offrant un paiement inférieur de la part de l’agent vendeur.
Il y a aussi un recours collectif proposé devant la Cour fédérale alléguant que l’ACI et d’autres chambres immobilières ont conspiré « pour fixer, maintenir, augmenter ou contrôler » les commissions des agents pour les inscriptions sur MLS à Toronto.
Garth Myers, l’un des avocats à l’origine du recours collectif proposé, affirme que l’enquête du commissaire est une excellente nouvelle pour les acheteurs et les vendeurs de maisons.
« L’enquête lancée par le Bureau de la concurrence est cohérente avec la fermeture des portes à l’ACI et reflète une préoccupation croissante au Canada concernant le coût des commissions immobilières en général », a-t-il déclaré en entrevue.
« Je pense que les vendeurs de biens immobiliers résidentiels sont sans aucun doute lésés par la règle qui les oblige à faire une offre de commission de courtage à l’acheteur s’ils souhaitent afficher leur maison sur le MLS.
Ce n’est pas la première fois que le commissaire à la concurrence affronte le CREA. En 2010, les deux parties ont conclu un accord de 10 ans après que le commissaire ait exprimé de sérieuses préoccupations concernant certaines règles de l’ACI concernant l’affichage sur les systèmes MLS.
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« L’accord de 2010 était lié aux règles du système MLS qui limitaient le choix des consommateurs et empêchaient l’émergence de modèles commerciaux innovants. Cette enquête peut partager certaines similitudes, mais notre enquête actuelle porte à la fois sur les règles de commission du courtier acheteur et sur la politique de coopération de l’agent immobilier », a noté Leblanc par courriel.
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