Un mari poursuit sa femme en justice après que sa seule offre, au rabais, pour une maison familiale ait été rejetée en raison d’une séparation

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Lorsqu’un couple se sépare, une multitude de problèmes financiers surgissent inévitablement. Le plus important est de savoir quoi faire d’une maison en copropriété. Pour le couple séparé, il est presque toujours irréaliste de continuer à être copropriétaire de la maison. Deux options restent possibles : l’un des conjoints peut racheter la part de l’autre dans la maison ou la vendre.

En Ontario et dans de nombreuses juridictions canadiennes, la loi stipule clairement qu’un conjoint ne peut pas forcer les conjoints séparés à racheter la maison. Un rachat n’est possible que si les conjoints séparés y consentent, car il est présumé qu’un copropriétaire d’une maison a le droit d’insister pour que la maison soit vendue sur le marché libre. Ce droit n’est limité que si l’un des conjoints peut démontrer que la vente de la maison porterait atteinte d’une manière ou d’une autre aux réclamations non résolues découlant de la séparation, comme le partage des biens familiaux.

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La question ne s’arrête pas là. Si la maison doit être vendue sur le marché libre, l’un des conjoints ou les deux peuvent-ils faire une offre d’achat ? Si oui, existe-t-il des règles que le couple séparé doit respecter ?

Ces questions ont récemment été soumises à la juge Narissa Somji de la Cour supérieure de justice de l’Ontario. Dans cette affaire, le couple s’est séparé en juillet 2020, après quoi l’épouse a continué de résider dans la maison en copropriété avec les deux enfants des parties. En août 2023, le tribunal a ordonné que la maison soit mise en vente et vendue.

Un mois plus tard, la maison était mise en vente pour 799 000 $ et les offres devaient être présentées le 17 octobre. Fait important, le processus d’offres était fermé de telle sorte que les acheteurs potentiels ne puissent pas connaître les termes des autres offres faites. Une seule offre a été reçue : celle du mari d’acheter la maison pour 650 000 $. La femme l’a rejetée car elle était bien inférieure à son estimation de la valeur de la maison.

Presque immédiatement, le mari a entamé une procédure judiciaire pour obtenir une ordonnance stipulant que son offre d’achat était une « offre valable au juste prix » et qu’elle était contraignante. L’épouse n’était pas d’accord. Le mari a ensuite demandé à l’agent immobilier de suspendre la vente jusqu’à ce que le problème soit résolu par le tribunal. Selon le mari, l’épouse « a manqué à ses devoirs d’honnêteté et de bonne foi » en rejetant l’offre d’achat de la maison du mari.

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Pour le juge Somji, il ne fait aucun doute que le mari avait le droit de faire une offre dans le cadre du processus d’appel d’offres. Si une telle offre doit être faite, le conjoint qui fait l’offre « doit rivaliser avec d’autres acheteurs intéressés et le faire sans aucune information privilégiée quant aux autres offres faites », a déclaré le juge.

« La jurisprudence indique clairement que le propriétaire doit participer au processus d’enchères et se conformer à toutes les formalités de ce processus comme le ferait tout autre tiers enchérisseur et que la maison doit être vendue à celui qui fait l’offre la plus élevée dans le cadre de ce processus équitable. »

Pour le juge, la question était de savoir si l’épouse était obligée d’accepter l’offre du mari.

Le juge a souligné que le contrat de vente ne contenait aucune clause obligeant l’épouse, ou le mari d’ailleurs, à accepter une offre d’achat. Le juge a confirmé que l’épouse avait « le droit, en tant que copropriétaire, de demander la valeur marchande la plus élevée possible de la propriété ». Le juge a ensuite conclu que le rejet par l’épouse de l’offre du mari « qui était considérablement inférieure à ce qu’il avait lui-même accepté comme prix de vente équitable » ne constituait pas une « conduite malhonnête de sa part visant à contrecarrer la participation (du mari) en tant qu’acheteur ».

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Le mari a allégué que le comportement de sa femme avait retardé la vente de la maison. Le juge n’était pas d’accord. En fait, le juge a estimé que le comportement du mari, qui avait engagé une procédure judiciaire et ordonné à l’agent immobilier de suspendre la vente, avait causé le retard.

Pour éviter de nouveaux conflits entre les parties, le juge a établi une marche à suivre claire, fondée sur le droit du mari et de la femme à ce que la maison soit vendue à sa juste valeur marchande. Le juge a ordonné que la maison soit mise en vente pour 750 000 $ et que le prix d’inscription soit réduit de 20 000 $ tous les 30 jours jusqu’à ce qu’elle soit vendue. Le mari et la femme ont été autorisés à faire une offre à tout moment, à condition que l’offre soit au prix d’inscription actuel.

Le juge a ordonné au mari de payer à sa femme les frais de justice à hauteur de 5 000 $. Ce faisant, le juge a jugé que la conduite du mari était déraisonnable. Selon le juge, l’introduction hâtive des procédures judiciaires et la suspension de la vente par le mari « ont retardé la vente de la maison, compliqué indûment les choses et augmenté inutilement les frais de litige pour les deux parties ».

Adam N. Black est associé au sein du groupe de droit de la famille chez Torkin Manes LLP à Toronto.

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