Un estimateur de prix immobilier peut-il vous éviter les guerres d’enchères ?

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Lorsque le parc de logements est à son plus bas historique, comme c’est le cas actuellement dans de nombreuses régions du Canada, s’impliquer dans une guerre d’enchères peut sembler inévitable pour les acheteurs de maison.

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Mais est-ce? La maison de courtage immobilier HouseSigma, basée à Ottawa, ne semble pas le penser. La société affirme que son estimateur de prix de l’immobilier peut « aider les acheteurs à éviter les guerres d’enchères ».

C’est une affirmation audacieuse, et pourtant assez précise. Le fait est que garder les Canadiens à l’écart des guerres d’enchères et les aider à acheter des maisons sont deux objectifs entièrement différents. Avec le marché aussi peu attrayant qu’il ne l’a jamais été, l’un est beaucoup plus facile à réaliser que l’autre.

Comment un estimateur de prix immobilier aide-t-il les acheteurs ?

L’estimateur de prix de maison de HouseSigma est simple et direct. Les utilisateurs saisissent l’adresse d’une maison et, en quelques secondes, l’application utilise une combinaison de données de vente et d’algorithmes pour fournir une fourchette de prix dans laquelle le prix de vente final de la maison devrait tomber.

MoneyWise entré une adresse que nous connaissons, une maison individuelle près de l’intersection achalandée Dufferin-Bloor au centre-ville de Toronto, dans l’estimateur. Bien que l’application indique que la maison était une maison jumelée plutôt qu’une propriété individuelle, toutes les informations fournies – superficie en pieds carrés, nombre de chambres et de salles de bains – semblaient exactes.

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Les prix potentiels variaient d’un peu moins de 1,4 million de dollars à près de 2,1 millions de dollars pour la maison à deux étages avec un logement au sous-sol. L’estimation moyenne s’élevait à 1,8 million de dollars, juste en dessous du prix moyen des maisons vendues dans la ville de Toronto en janvier.

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Même si HouseSigma cloue ses estimations 100 % du temps, ce n’est pas le cas ; plus à ce sujet dans un instant – comment ces informations aident-elles les acheteurs à éviter les guerres d’enchères dans une ville où pratiquement toutes les ventes sont compétitives ?

Michael Carney, directeur du développement commercial chez HouseSigma, affirme que les informations sont fournies pour aider les acheteurs à former des attentes réalistes, ce qui peut les empêcher de faire des offres sur des maisons qu’ils n’ont aucune chance d’acheter.

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« Il y a une déconnexion croissante entre le prix d’inscription et la valeur de vente réelle d’une maison », dit Carney, « donc ce n’est pas nécessairement que HouseSigma peut aider à « mettre fin » aux guerres d’enchères. Mais ce qu’il peut faire, c’est aider un acheteur à prendre une décision éclairée et éviter d’être attiré dans une guerre d’enchères » par un prix d’inscription trompeur.

Carney dit que les acheteurs bien capitalisés qui n’ont aucun appétit pour une guerre d’enchères peuvent également utiliser l’estimateur pour faire « une offre préemptive solide ».

Problèmes de précision

Les estimateurs fournis par des entreprises comme HouseSigma – et il y en a beaucoup – ne sont vraiment utiles que si les prix qu’ils crachent sont exacts. Ce n’est pas toujours le cas.

En décembre, l’agent immobilier torontois Scott Ingram a publié un article de blog intitulé « Les estimateurs canadiens en ligne du prix des maisons sont un peu nuls », dans lequel il a examiné l’exactitude des outils de tarification proposés par HouseSigma, Zolo et Zoocasa dans le cas de 95 propriétés vendues en la ville entre janvier et novembre 2021.

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Selon l’analyse d’Ingram, les trois sociétés ont fourni des estimations trop basses plus de la moitié du temps. Les estimations de HouseSigma étaient trop basses 85% du temps, bien qu’elles soient plus proches du prix de vente réel plus fréquemment que Zolo ou Zoocasa.

Adil Dinani, agent de Royal LePage basé à Vancouver, affirme que le manque de nuance qui résulte du fait d’avoir des algorithmes plutôt que des prix des maisons peut conduire à des évaluations erronées et mystifiantes.

Après avoir utilisé un estimateur en ligne, Dinani dit que le prix qui lui a été donné « était inférieur de 800 000 $ à l’évaluation récente de la maison par ma banque ».

Chris Alexander, président de Re/Max Canada, affirme que le marché est peut-être tout simplement trop chaud pour que même les technologies de tarification les plus intelligentes puissent suivre le rythme.

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«Lorsque les choses évoluent à un rythme plus traditionnel et que vous avez une moyenne de jours sur le marché de plus de 35 jours, leur cohérence est généralement plus élevée. Mais il est vraiment difficile pour un estimateur automatisé d’être précis dans le marché actuel en raison de la rapidité avec laquelle les choses évoluent », dit-il.

La meilleure utilisation d’un estimateur de prix immobilier

Carney dit que l’estimateur de prix de HouseSigma est mieux utilisé comme outil de recherche. Il n’est pas destiné à remplacer l’entrée d’un agent immobilier.

« S’il me restait peut-être huit mois, 12 mois, peut-être même 16 mois avant de pouvoir acheter une maison, je voudrais quand même pouvoir faire des recherches », dit-il. « Je ne pense pas que moi, ou beaucoup de jeunes, voudrions nous engager avec un agent immobilier à ce stade particulier de leur processus d’achat de maison. »

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Mais pour obtenir une lecture précise de la valeur d’une maison, il faut éventuellement parler à un professionnel, dit Dinani.

« Je crois que la technologie a une place importante pour rendre le processus d’achat/vente plus efficace. Cependant, s’appuyer sur un expert local permettra d’obtenir des évaluations de prix beaucoup plus précises », dit-il.

« Les bons agents voient beaucoup de biens », explique Alexander. «Ils ont donc une connaissance approfondie de ce qui se passe réellement à l’intérieur de la maison. … Ils ont beaucoup plus de détails sur ce qu’une propriété peut avoir ou non, par opposition à l’estimation d’un outil algorithmique.

Utilisés comme outil de recherche et d’établissement d’attentes, les estimateurs de prix immobiliers sont sans aucun doute précieux. Cependant, les seules guerres d’enchères dont ils sont susceptibles de vous tenir à l’écart sont celles que vous n’auriez pas gagnées de toute façon.

Après tout, si vous pouvez vous offrir une maison dans un marché claustrophobe comme Toronto, Ottawa ou Vancouver, il y a de fortes chances que quelques dizaines d’autres personnes le puissent aussi. Et ils ne vont pas laisser partir cette propriété sans se battre.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.