Un couple de la Colombie-Britannique qui a utilisé sa maison comme guichet automatique dans un contexte de crise de l’immobilier

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Note de l’éditeur : Après plus d’une décennie au cours de laquelle il a analysé les chiffres des finances de centaines de familles canadiennes, Andrew Allentuck raccroche son chapeau en tant que chroniqueur Family Finance du FP. Ce sera sa dernière chronique. Ne manquez pas le nouveau Family Finance, qui arrive bientôt.

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Un couple que nous appellerons Ernst, 52 ans, et Molly, 48 ans, vivent en Colombie-Britannique. Ils ont combiné un revenu brut de 178 000 $ par an grâce à leurs emplois dans la technologie et l’administration hospitalière, respectivement, et rapportent 10 075 $ par mois après impôts. Ils sont en train d’acheter une nouvelle maison, mais le marché leur a lancé une courbe : la hausse des taux d’intérêt a fait baisser le prix de leur maison actuelle et a augmenté le coût hypothécaire mensuel de celle qu’ils achètent. Ils ont dépensé la plupart de leurs économies et se retrouvent maintenant à court d’argent. C’est un sérieux embouteillage financier.

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Ils pensaient que leur maison actuelle se vendrait facilement pour 900 000 $, mais n’ont aucune offre sur un prix demandé de 850 000 $, à peine au-dessus de l’hypothèque de 790 000 $ qu’ils portent. Ils ont également accepté de payer 1 050 000 $ pour une nouvelle maison, sur laquelle ils ont versé un acompte de 50 000 $. Ils ont besoin de 275 000 $ pour fermer la nouvelle maison et devront couvrir 40 000 $ pour vendre leur ancienne maison, y compris 35 000 $ de frais s’ils souhaitent se retirer de leur hypothèque existante. C’est un total de 315 000 $ en espèces dont ils ont besoin pour effectuer les deux transactions. Ils ont 90 000 $ en espèces, une goutte d’eau dans l’océan.

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L’armoire à biens est nue

Hormis l’argent et les maisons, leurs autres actifs sont maigres : seulement 11 000 $ en fonds communs de placement et une voiture de 27 000 $. Ils n’ont ni REER ni CELI. Chacun aura une pension à prestations définies, mais le capital derrière les pensions appartient aux compagnies d’assurance qui paieront les pensions. Il serait coûteux d’y accéder en tant que valeur de rachat et seulement avec de lourdes taxes et des remises importantes, mais c’est une option qu’ils devront envisager pour compléter l’acompte.

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Leurs passifs comprennent l’hypothèque sur l’ancienne maison de 790 000 $ et l’hypothèque sur la nouvelle maison de 1 050 000 $.

Family Finance a demandé à Derek Moran, chef de Smarter Financial Planning Ltd. à Kelowna, en Colombie-Britannique, de travailler avec Ernst et Molly. Les problèmes du couple ne sont pas de financer la retraite, mais plutôt de payer leur nouvelle maison.

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« Ils ont une valeur nette minimale sur leur bilan, mais ils ne sont pas pauvres », explique Moran. « Il y a une grosse différence. » La vieille maison n’est pas un désastre financier, dit-il. Ils ont payé 615 000 $, alors ils ont eu ce qui équivaut à un logement gratuit avec un gain en capital. Cependant, plutôt que de rembourser l’hypothèque au fil du temps, ils ont utilisé leur capital comme guichet automatique. Il les rattrape maintenant.

Suite locative

Une suite locative dans leur nouvelle maison peut être évaluée à 250 000 $. Les loyers qu’ils percevront permettront de s’autofinancer et donc de générer des flux de trésorerie supplémentaires.

Ils devraient demander à un agent immobilier de fournir une opinion écrite sur la valeur de la suite locative, suggère Moran. Le coût de l’hypothèque y afférent sera déductible d’impôt, ils devraient donc le rembourser lentement et concentrer les paiements sur le coût de leur propre logement, qui ne sera pas déductible.

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Ils pourraient obtenir une hypothèque à deux niveaux – une pour leur propre maison et une pour la location. Cela garderait leurs comptes propres pour les rapports de l’ARC, suggère Moran.

Revenu de retraite

S’il n’y avait pas l’important solde hypothécaire causé par des dépenses excessives, ils pourraient prendre leur retraite plus tôt. Cependant, pour compenser cela, ils ont accepté de travailler jusqu’à l’âge de 65 ans de Molly, lorsqu’elle touchera une rente indexée de 35 000 $ par année. Ernst, à compter de la même année (quand il aura 68 ans), touchera une rente non indexée de 26 703 $ par année. Chaque partenaire peut s’attendre à des prestations du Régime de pensions du Canada de 15 043 $ à 65 ans, la limite supérieure actuelle. À 68 ans, lorsqu’il prendra sa retraite, il recevra une augmentation de 8,4 % par an, ce qui portera son RPC à 18 834 $ par an. À 65 ans, Molly recevra le montant de base.

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Chacun aura une sécurité de la vieillesse complète, 8 000 $ par année avec des primes disponibles de 7,2 % par année pour chaque année où ils reportent le début au-delà de 65 ans.

La pension annuelle de Molly sera de 35 000 $ et celle d’Ernst sera de 26 703 $ plus 18 834 $ du RPC bonifié et 9 728 $ de la SV bonifiée. Molly peut ajouter sa propre SV de 8 000 $ et son RPC de 15 043 $ à 65 ans. Cela ferait un revenu total de 113 308 $. Après fractionnement du revenu et impôt moyen de 17 %, ils auraient 94 045 $ par année ou 7 837 $ par mois à dépenser.

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Résoudre le problème de trésorerie

Ernst et Molly doivent encore trouver 275 000 $ pour finaliser l’achat de leur nouvelle maison. Vendre leur ancienne maison pour un prix estimé de 850 000 $ moins 40 000 $ de frais et rembourser leur hypothèque de 790 000 $ leur laissera 20 000 $ à ajouter aux 90 000 $ qu’ils pourraient récupérer, mais ils seraient encore bien à court. La commutation d’une de leurs pensions est une option, mais cela réduirait de façon permanente leur revenu à la retraite. Compter sur les cartes de crédit n’est jamais une bonne solution à long terme, mais dans ce cas, cela pourrait les dépanner. Les revenus de la suite locative et l’argent qui servait à l’épargne pourraient être détournés pour rembourser cette dette. Contracter un prêt auprès d’un parent serait une autre option, ou une combinaison de tout ce qui précède.

Ils sont dans leur dilemme parce que la hausse des taux d’intérêt leur a infligé un double coup dur : dégonfler le marché de leur ancienne maison tout en augmentant le coût de l’hypothèque pour la nouvelle maison. Avec le temps, leur dette diminuera et ils pourront déduire une partie du coût de l’hypothèque du logement locatif. Molly et Ernst ont un problème d’argent plutôt qu’un rendez-vous avec l’insolvabilité.

« Pourvu qu’ils remboursent leur dette dans les perspectives actuelles de taux d’intérêt bas à moyens à un chiffre, ils sortiront de leur crise de trésorerie en bonne forme », a déclaré Moran.

Étoiles de la retraite : 2 ** sur 5

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