Un contribuable qui a cédé une propriété il y a huit ans reçoit un appel de l’ARC

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Pour décourager la spéculation sur le marché immobilier, le budget fédéral de 2022 a introduit des règles anti-retournement pour les biens immobiliers résidentiels (y compris les propriétés locatives) qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023 et ont été conçues pour « réduire la demande spéculative sur le marché et aider à freiner la croissance excessive des prix.

Les règles vous empêchent de demander l’exonération pour résidence principale pour mettre à l’abri le gain en capital réalisé sur la vente de votre maison si vous en êtes propriétaire depuis moins de 12 mois, et elles imposent le gain sur la vente de tout bien immobilier résidentiel à 100 pour cent. cent du revenu d’entreprise imposable, sous réserve de certaines exemptions pour les événements de la vie tels que le décès, l’invalidité, la séparation et le déménagement du travail.

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Même si les règles ne sont entrées en vigueur qu’à partir de 2023 et des années suivantes, l’Agence du revenu du Canada peut toujours contester les « transferts » immobiliers qui ont eu lieu avant 2023 si elle estime qu’un contribuable a spéculé et cédé une propriété pour un profit rapide.

Prenons l’affaire tranchée le mois dernier qui impliquait un contribuable de l’Alberta qui avait fait l’objet d’une nouvelle cotisation pour son année d’imposition 2016 pour avoir omis de déclarer le profit qu’il avait réalisé sur la disposition d’une propriété à Calgary.

En 2016, le contribuable était un associé immobilier impliqué dans diverses transactions immobilières. L’une des propriétés qu’il possédait était un bungalow de deux chambres et une salle de bains avec un garage détaché pour deux voitures, que le contribuable détenait du 20 octobre 2016 au 21 novembre 2016, soit une période de 33 jours. Pendant ce temps, le contribuable n’a jamais mis la propriété en location et il a fini par vendre la propriété pour un gain de près de 73 000 $, qu’il n’a pas déclaré dans sa déclaration de revenus des particuliers de 2016.

Étant donné que l’ARC n’a établi une nouvelle cotisation pour le contribuable que pour la vente non déclarée de 2016, en 2021, la première question devant la Cour de l’impôt était de savoir si l’agence était autorisée à établir une nouvelle cotisation au-delà de la période normale de nouvelle cotisation de trois ans. Pour ce faire, l’ARC doit généralement démontrer, selon la prépondérance des probabilités, qu’un contribuable a fait une fausse déclaration attribuable à « de la négligence, de l’insouciance, un défaut délibéré ou une fraude commise » lors de la production de sa déclaration de revenus.

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Dans ce cas, l’ARC n’alléguait pas que le contribuable avait commis une fraude, mais elle estimait qu’il y avait une fausse déclaration importante dans la déclaration de revenus du contribuable de 2016 puisque le gain n’avait pas été déclaré.

Le contribuable a déclaré qu’il n’avait pas déclaré la vente de la propriété dans sa déclaration parce que ses « dépenses avaient effacé tout gain possible », mais le juge n’a pas cru à cette explication et a déclaré qu’« une fausse déclaration a été clairement faite » lorsque le contribuable a produit sa déclaration de 2016. , et cela a été fait « par négligence ou au moins par imprudence ou par défaut délibéré ». Ainsi, l’ARC a été autorisée à établir une nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 2016 du contribuable au-delà de la période normale de nouvelle cotisation.

Devant le tribunal, le contribuable a déclaré qu’il devrait au moins avoir droit au traitement des gains en capital, ce qui signifie que seulement 50 pour cent du gain est imposable. (Pour les particuliers, le taux d’inclusion des gains en capital devrait augmenter aux deux tiers pour les gains de plus de 250 000 $ à compter du 25 juin 2024.)

Le contribuable a également déclaré que son gain devrait être réduit à 12 467 $ (contre 73 000 $ auparavant) pour tenir compte de deux dépenses supplémentaires qu’il a présentées en preuve à l’audience. Le premier était une commission de référence de 40 500 $ versée à une société à numéro de l’Alberta que le contribuable possédait à parts égales avec son partenaire commercial, et la seconde était une commission de référence de 20 000 $ versée à l’épouse de son partenaire. Les deux honoraires de référence ont été payés dans le cadre de la vente de la propriété, a-t-il précisé.

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Le juge n’était cependant pas convaincu que, « selon la prépondérance des probabilités », les dépenses supplémentaires de 60 500 $ pouvaient être déductibles de manière appropriée du gain. « Les documents sont beaucoup trop ambigus, vagues, peu clairs et peu fiables quant à la véritable nature des paiements effectués à la clôture », a-t-il déclaré en rejetant les dépenses.

La question restante concernant la vente de la propriété était de savoir si le gain de 73 000 $ devait être imposé à titre de gain en capital ou de revenu. Étant donné que le contribuable n’a pas du tout déclaré la disposition dans sa déclaration de revenus de 2016, le tribunal a été contraint de se fier uniquement à la preuve présentée au procès pour déterminer si le traitement du compte de revenu allégué par l’ARC devait être maintenu. Sur ce point, le contribuable n’a pas donné de précisions, sauf pour soutenir qu’il souhaitait mettre le bien en location.

Mais le juge, citant la structure de financement utilisée pour acheter la propriété, les circonstances ayant amené le contribuable à l’acheter en premier lieu, la « rénovation immédiate et prompte » du rez-de-chaussée et du sous-sol, ainsi que l’expérience du contribuable en tant qu’agent immobilier agent, n’était pas convaincu que la véritable intention du contribuable lorsqu’il a acheté la propriété était de la louer.

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« Le tribunal a du mal à croire que le (contribuable) ait été confronté à autant d’événements en si peu de temps que la seule option était de vendre la propriété rapidement et de réaliser un bénéfice d’environ 70 000 $, le tout en un mois de possession. », a déclaré le juge. « Les motivations (des contribuables) dans ce projet méritent plus de crédit. »

En fin de compte, le juge a conclu que le témoignage du contribuable était insuffisant pour justifier une requalification du gain réalisé sur la vente du bien en gain en capital et a confirmé la réévaluation du traitement du revenu par l’ARC.

Jamie Golombek, FCPA, FCA, CFP, CLU, TEP, est directeur général, Planification fiscale et successorale chez CIBC Private Wealth à Toronto. [email protected].

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