Terence Corcoran : Le zonage comme droit de propriété

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Lorsque les successeurs économiques de Moïse ont établi Les Commandements de l’économie de marché, l’une des instructions absolues quelque part dans la liste – sous des éléments de premier plan tels que Tu poursuivras les marchés libres – se trouve une injonction subsidiaire non moins sacrée : Tu ne t’engageras pas dans Zonage propriété municipale.

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Pardonnez-moi, chers collègues de l’école libertaire de pensée économique, mais je suis sur le point de commettre un péché mortel en entretenant une idée sacrilège : le zonage devrait être traité comme un aspect fondamental du droit de propriété.

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De nos jours, dans les grandes villes canadiennes et aux États-Unis, toute l’idée du zonage est une cible majeure. Vous n’êtes pas obligé d’être membre titulaire d’une carte de Institut Fraser argumenter contre le zonage. De droite conservateurs Jusqu’à la gauche radicale, le concept de zonage est constamment attaqué.

La théorie est que le zonage qui protège les maisons unifamiliales et d’autres formes de logements et de structures commerciales est l’une des principales causes d’une crise du logement et d’autres problèmes urbains. Les politiciens, soutenus par des commentateurs économiques, des éditorialistes, des chroniqueurs – et en particulier l’industrie du développement immobilier – se sont précipités sur les structures de zonage existantes comme les storm troopers.

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À Vancouver, le premier ministre néo-démocrate (et ancien ministre du Logement) David Eby a promis pour effacer les règles de zonage existantes et injecter des milliards dans l’augmentation de la densité urbaine. Le plan, essentiellement, est de renverser le système juridique existant qui protège le droit des propriétaires de propriété dans les zones unifamiliales. L’objectif, dit Eby, est de «réduire considérablement» les temps d’attente actuels de deux ans pour traiter les changements de zonage. Pour les projets qui répondent aux objectifs officiels de densité du gouvernement, les approbations pourraient être « immédiates ».

Les progressistes-conservateurs du premier ministre ontarien Doug Ford, avec l’appui enthousiaste de l’ancien maire de Toronto, John Tory, ont donné aux autorités de réglementation provinciales et aux élus locaux le pouvoir d’abolir au bulldozer les limites légales de zonage existantes. Dans le cadre du régime, Un endroit pour grandirles municipalités ont reçu pour instruction d’effacer essentiellement le zonage existant « en utilisant des outils législatifs et réglementaires pertinents et d’autres stratégies pour planifier une variété de hauteurs, de densités et d’autres éléments de conception de site dans les zones de peuplement afin d’obtenir la forme urbaine souhaitée et l’intensification et les densités minimales .”

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Avant que Tory ne soit démis de ses fonctions dans un scandale concernant une liaison avec un membre du personnel, il décrit sa propre stratégie de bulldozer, qui a été approuvée par le conseil municipal en décembre dernier. Il donne à la ville le pouvoir de passer outre le zonage existant et d’appliquer de vastes mesures de planification centrale qui permettront prétendument la construction de 285 000 «maisons» en 10 ans. L’industrie du développement immobilier est en extase.

Un droit légal de dire NIMBY aux bulldozers urbains

Alors qu’est-ce qui ne va pas avec ça? L’un des problèmes est la présomption de pouvoirs d’intervention massifs par les politiciens et les bureaucrates municipaux. Le plan est d’éliminer les lois de zonage existantes au nom de l’élimination des vieux logements pour faire place à de nouveaux logement plus densedes maisons de quatre logements aux tours de 44 étages.

Les gardiens des Commandements de l’économie de marché soutiennent que le zonage crée des effets secondaires économiques négatifs, notamment une diminution de l’offre de logements et une augmentation des prix des logements ainsi que d’autres pertes économiques.

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Selon l’Institut libertaire américain de recherche économique, le solution à la crise du logement aux États-Unis et au Canada « augmente l’offre de logements en permettant aux marchés de répondre à la demande. Pour y parvenir, les décideurs politiques devraient avoir toutes les mesures de libéralisation sur la table – avant tout, la déréglementation du zonage. En d’autres termes, le dézonage donne une chance aux marchés libres.

Deux autres défenseurs historiques de la perspective anti-zonage et anti-planification étaient l’économiste Nobel Milton Friedman et l’urbaniste Jane Jacobs. Les deux opposé de grands projets politiques pour contrôler le développement urbain via le zonage et d’autres mesures. « La construction de projets en tant que forme de transformation de la ville n’a pas plus de sens financièrement que socialement », a écrit Jacobs.

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Dans la pratique, cependant, le mouvement anti-zonage n’est pas un mouvement libéral. Il est soutenu par des dizaines de gauchistes qui détestent les marchés libres et ont rejoint le campagnes de supprimer les réglementations de zonage principalement pour donner aux gouvernements le pouvoir de faire leur planification à grande échelle.

L’autre problème est que le dézonage permet aux gouvernements d’éliminer instantanément les lois de zonage actuelles qui devraient être considérées comme faisant partie intégrante des droits de propriété existants du propriétaire. Il est à la mode de décrier les propriétaires NIMBY intéressés. Mais d’un point de vue juridique, pour les propriétaires de biens situés dans des zones zonées, la suppression arbitraire du zonage équivaut à un déni d’un droit existant. Le propriétaire d’une maison unifamiliale à deux portes d’une tour de condos proposée de 40 étages, ou juste à côté d’une propriété qui doit soudainement être convertie en un multiplex de trois étages, est privé d’un droit légal existant à l’époque d’achat.

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Une façon d’aborder la question des droits de zonage est de postuler l’existence d’un zonage de libre marché. Si les villes ne zonaient pas, les propriétaires fonciers d’une région ou d’un quartier pourraient signer des accords selon lesquels leurs propriétés font partie d’une zone qui ne peut pas être modifiée sans une certaine forme de consentement de la communauté. La structure des règlements de zonage existants suit ce modèle en exigeant de longs processus d’approbation. Une société de copropriété établit également des règles qui protègent les propriétaires contre les déménagements arbitraires d’autres propriétaires et des gouvernements.

Il est peut-être vrai, sur la base de la théorie économique du marché libre, que le zonage est une mauvaise politique – bien que les avantages pour les propriétaires, les habitants d’appartements et les propriétaires de condos du zonage ne soient jamais mesurés. Pas plus que leurs droits légaux à la protection contre les politiciens bulldozers, les idéologues verts et les développeurs.

Pardonnez-moi, Milton, car je viens de pécher – mais je pense avec raison.