Terence Corcoran: Le logement a besoin d’un zonage pour bloquer nos politiciens

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Toronto, parmi d’autres villes canadiennes, serait confrontée à une crise du logement, ses rues du centre-ville peuplées de sans-abri qui errent parmi d’imposants projets de condos où des centaines de milliers d’habitants regardent un horizon parsemé de grues de construction érigeant de nouveaux 300 à 1 200 carrés- des unités de location à pied et des condos pour loger une population croissante de milléniaux, d’immigrants et de consommateurs qui promènent leurs chiens dans la circulation urbaine.

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Malgré le boom de la construction, Toronto et la région connue sous le nom de Golden Horseshoe, de Hamilton à Niagara et à la frontière américaine, seraient le foyer d’une crise du logement imminente. Une situation similaire existerait dans la région de Vancouver. Les deux villes sont maintenant la cible d’initiatives provinciales agressives en matière de politique du logement.

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En Ontario, les conservateurs du premier ministre Doug Ford ont introduit la More Homes Built Faster Act tandis que les néo-démocrates du premier ministre de la Colombie-Britannique, David Eby, apporté une nouvelle loi sur l’offre de logements. À Ottawa, le dernier rapport du vérificateur général a dépeint la Stratégie nationale sur le logement actuelle du gouvernement fédéral de 78,5 milliards de dollars en termes de cafouillage en ce qui a trait à l’itinérance. Les principaux organismes, dont la Société canadienne d’hypothèques et de logement, semblent ne pas savoir si l’argent qui sort d’Ottawa pour le logement fait quoi que ce soit pour soulager l’itinérance. Puisque les causes sociales et psychologiques du sans-abrisme n’ont rien à voir avec la politique du logement, cette conclusion n’est pas surprenante.

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En réalité, les causes des problèmes de logement urbain (réels ou imaginaires) sont légendairement quasi impossibles à identifier avec précision, laissant le champ libre à des escadrons d’hommes politiques, d’activistes, de promoteurs, d’universitaires, d’économistes, d’urbanistes, de chroniqueurs et d’éditorialistes aux grandes idées sur comment remodeler la vie urbaine de la des hauteurs imposantes de la planification économique.

Parmi les causes de la crise du logement fréquemment citées, la plupart avec peu ou pas de preuves : les acheteurs étrangers, les politiques fiscales déformantes, les spéculateurs, l’augmentation de l’immigration, la pénurie d’annonces immobilières, les faibles coûts d’emprunt, les coûts d’emprunt élevés, les règles de zonage, l’avidité des locataires en copropriété, les gains d’emploi , trop de millénaires, manque de nouveaux approvisionnements, contraintes de la ceinture de verdure, nombre élevé de maisons vacantes, une population vieillissante qui ne vendra pas et des acheteurs idiots qui paient 1,5 million de dollars pour un petit condo.

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Par où les gouvernements devraient-ils commencer à résoudre le problème perpétuel de l’adéquation de l’offre et de la demande dans une industrie qui est déjà infectée par des dizaines d’interventions et de politiques déformantes ? La liste des mécanismes de fixation suggérés est longue et incertaine : règles de zonage simplifiées, règles de prêt hypothécaire révisées, plus de zonage, incitations gouvernementales à la construction d’appartements, densification accrue, moins de zonage, contrôle plus strict des loyers, taxe sur les acheteurs étrangers, taxe sur le logement… flippers, une taxe sur les accapareurs de logements, une taxe sur les propriétaires fonciers pour forcer davantage la construction de maisons.

À Toronto, la situation devient incontrôlable au milieu d’une crise du pouvoir politique autour d’une crise du logement qui peut exister ou non, et si elle existe, les causes pourraient bien être les programmes de logement existants imposés par tous les niveaux de gouvernement.

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En plus de quelques mesures louables — l’élimination des droits de cession immobilière, par exemple, aiderait à réduire le coût de la construction de nouvelles maisons — le régime d’habitation des hauteurs dominantes du gouvernement de l’Ontario comprend une mesure visant à donner au maire de Toronto, John Tory, plus de pouvoir pour passer au bulldozer — politiquement et en certains cas littéralement — pour faire place à de nouveaux logements. Sous un nouveau Loi sur l’amélioration de la gouvernance municipalele maire Tory se verra accorder le pouvoir d’obtenir des stratégies de logement soutenues par la province par l’intermédiaire du conseil avec le soutien d’un tiers seulement des membres du conseil.

En vertu de ce qu’on appelle les «pouvoirs forts du maire» précédemment accordés par la province, les conservateurs ont également un droit de veto sur les décisions de logement du conseil qui vont à l’encontre des programmes de logement autoritaires de la province. C’est une prise de pouvoir recherchée par Tory lui-même. Selon un média rapportTory a demandé les nouveaux pouvoirs « pour nous assurer que nous pouvons construire plus de logements le plus rapidement possible, pour éviter le NIMBYisme et pour aider à faire en sorte que ce nouveau système fonctionne aussi efficacement que possible ».

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S’assurer que les politiques économiques de commandement et de contrôle fonctionnent efficacement est un défi de taille qui a rarement, voire jamais, réussi dans le passé. Il est peut-être temps de créer un cercle de zonage autour des politiciens du marché du logement.

Parlant de zonage, la poussée générale en faveur d’une plus grande densité dans des centres urbains tels que Toronto a révélé une contradiction interne parmi les défenseurs de la politique du logement. Comme démonstration de la contradiction, nous avons les pages éditoriales des journaux de Toronto. À part l’étoilele comité de rédaction du Globe and Mail a appelé aux gouvernements d’abandonner le zonage existant pour faire place à d’importants développements de condos et favoriser la densité urbaine. Le Globe estime que les règles de zonage ont longtemps empêché la construction de logements adéquats, en particulier dans les endroits «où la plupart des Canadiens veulent vivre». La suppression des restrictions de zonage « ne serait pas une décision populaire auprès de certains électeurs », a déclaré le Globe l’autre jour, mais c’est « la bonne décision ».

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Non pas que les éditorialistes du Globe soient opposés au zonage par principe. Quelques jours plus tôt, ils n’avaient aucun problème à attaquer le gouvernement de l’Ontario pour avoir prévu de dézoner jusqu’à 7 400 acres de la ceinture de verdure pour le développement de logements à Niagara et dans la région du Grand Toronto. En d’autres termes, le zonage est bon lorsqu’il soutient leur vision du monde — densité urbaine, ville à 15 minuteszéro voiture, terres agricoles protégées et ceintures vertes – mais mauvais quand cela permet aux gens d’avoir une cour arrière et des espaces ouverts plutôt que d’être enfermés dans une unité de 750 pieds carrés à 25 étages dans le ciel et la seule option est de marcher le chien dans la circulation.