Signaux mitigés : pourquoi il est difficile de dire si le marché immobilier canadien est en vogue ou non en ce moment

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Les marchés immobiliers résidentiels canadiens ont émis des signaux mitigés au cours des derniers mois. Après un bon début de printemps, la reprise des hausses de taux d’intérêt par la Banque du Canada en juin a renvoyé les acheteurs sur la touche. Mais même si les ventes ont ralenti, les prix dans certaines régions sont restés stables, même après cinq ans de crise. taux hypothécaires fixes qui poussent à six pour cent. Alors, le marché est-il chaud ou pas ? Le Financial Post Shantaé Campbell a demandé aux agents immobiliers de Vancouver et de Toronto d’évaluer leurs marchés respectifs en examinant certains des indicateurs des marchés haussiers du passé, des guerres d’enchères aux niveaux des stocks.

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Guerres d’enchères

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Lorsque les marchés immobiliers canadiens étaient en plein essor ces dernières années, les guerres d’enchères étaient monnaie courante, certaines propriétés attirant des dizaines d’offres et se vendant bien au-delà de ce qu’elles étaient demandées. Les agents immobiliers des plus grands marchés du Canada affirment que même si cette époque est révolue depuis longtemps, il existe encore des poches où des guerres d’enchères ont eu lieu cet été.

«Cette année, cela ne se produit qu’avec un inventaire de qualité et un produit très recherché», a déclaré Adil Dinani, agent immobilier chez Royal LePage West à Vancouver, qui a remarqué une baisse, même depuis l’été dernier, de la prévalence globale des guerres d’enchères.

En revanche, Cailey Heaps, de l’équipe Heaps Estrin Real Estate, a déclaré avoir constaté une résurgence cet été.

« L’été dernier, le marché était plutôt stable. Après le 1er juin… la seconde moitié de 2022 a été très calme », a déclaré Heaps. « Le marché de l’été 2023 a été plus robuste. »

Heaps a donné l’exemple d’une propriété jumelée sur l’avenue Glendale dans le quartier High Park-Swansea de Toronto qui s’est vendue en six jours en juin, atteignant 13 pour cent au-dessus du prix demandé à la suite d’une guerre d’enchères. Plus récemment, elle a déclaré qu’une autre guerre d’enchères avait permis à une maison du centre-ville de se vendre 33 pour cent au-dessus du prix demandé.

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Inspections

Dans un marché concurrentiel, les acheteurs choisissent souvent de renoncer aux inspections de leur maison dans leur précipitation pour acquérir une propriété. Bien que les chiffres exacts ne soient pas disponibles, une forte baisse du nombre de membres de l’Association ontarienne des inspecteurs agréés en bâtiment a montré à quel point cette association est devenue démodée. Bien que l’adhésion soit volontaire, le nombre de membres a chuté de 827 en 2017 à seulement 80 en 2022, ce qui suggère un changement significatif dans les pratiques du secteur.

Heaps a déclaré que les inspections sont encore courantes dans la région du Grand Toronto, mais que ce sont désormais les vendeurs qui se précipitent de manière préventive pour payer le prix.

« Il y a eu beaucoup de discussions autour des inspections », a déclaré Heaps. « Ce n’est pas que les acheteurs y renoncent complètement. Les vendeurs choisissent simplement d’avoir les leurs. Pour cette raison, les clauses d’inspection ne sont plus aussi courantes.

Dinani a déclaré que même si les acheteurs ont aujourd’hui plus de latitude pour insister sur une inspection, il existe des moyens d’éviter qu’une telle demande ne retarde une transaction.

Il a donné l’exemple d’un client qui était en concurrence avec cinq autres soumissionnaires pour une maison à Vancouver Heights. Estimant que la maison aurait coûté plus cher dans un marché plus robuste, Dinani a conseillé à ses clients de procéder à leur propre inspection avant de placer leur offre, une démarche stratégique pour rendre leur offre plus attrayante.

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Même si cela impliquait de payer le coût d’avance – ce à quoi les acheteurs pourraient hésiter – le risque peut en valoir la peine si vous ne payez pas le prix fort pour la maison.

Dates des offres

Le recours aux dates d’offre – lorsqu’une maison est évaluée de manière stratégique pour attirer de nombreux enchérisseurs à une date fixe après une visite – était une caractéristique des marchés immobiliers en pleine effervescence au Canada.

Dans un rapport axé sur Hamilton, en Ontario. Dans la région métropolitaine de recensement de janvier 2012 à juin 2022, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a constaté que cette pratique était spécifiquement liée à des marchés tendus, avec moins d’un mois et demi d’inventaire et des prix moyens affichant une croissance à deux chiffres.

Avec des stocks plus serrés que jamais — à la fin du deuxième trimestre de 2023, l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a constaté que Toronto disposait de 0,7 mois d’inventaire, en baisse par rapport aux 2,4 mois enregistrés à la fin du deuxième trimestre de 2022 — un On pourrait supposer que les dates d’offre font leur retour.

Mais Heaps a déclaré que même si les stocks sont serrés, la dynamique du marché a changé en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Néanmoins, elle a déclaré que sa société de courtage avait trouvé des situations dans lesquelles les dates d’offre avaient du sens.

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« Nous sommes conscients de l’impact des taux d’intérêt et nous fixons nos prix de manière stratégique pour continuer à créer des guerres d’intérêt et d’enchères. »

Dinani conseille aux vendeurs de faire preuve de prudence et de gérer leurs attentes concernant les dates d’offre.

« La probabilité de recevoir plusieurs offres sur le marché actuel n’est plus aussi élevée qu’auparavant, peut-être une maison sur dix », a déclaré Dinani.

Inventaire

Il y avait 3,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin juillet 2023, en légère hausse par rapport aux 3,1 mois de mai et juin. Bien que juillet ait marqué la première augmentation d’un mois à l’autre depuis janvier, les stocks sont toujours inférieurs d’un mois complet à leur niveau de début 2023, et de près de deux mois inférieurs à la moyenne à long terme d’environ cinq mois.

La Chambre immobilière du Grand Vancouver a rapporté que le stock de logements en juillet était inférieur de 14,4 pour cent à la moyenne saisonnière sur 10 ans de 12 039.

Alors que le resserrement des stocks dans le passé a été un signe haussier, entraînant une hausse des prix, Dinani a déclaré que des forces en jeu – notamment des taux d’intérêt élevés et la demande de l’immigration – maintiennent l’équilibre du marché.

Pour certains chercheurs de logements, le manque d’offre a été frustrant.

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« Nous avons quelques clients qui recherchent des maisons spécifiques et ils se demandent simplement quand ils seront répertoriés et nous faisons donc preuve de créativité », a-t-il déclaré. « Nous contactons des vendeurs qui ont déjà tenté de vendre leur maison pour voir s’ils sont toujours intéressés à vendre. Je pense qu’il faut être créatif sur ce marché.

Jours sur le marché

La durée de présence sur le marché est fréquemment utilisée comme baromètre d’un marché immobilier en pleine effervescence. Actuellement, le délai entre l’inscription et la vente s’allonge, même s’il diffère sensiblement selon les villes et les types de résidence.

À Toronto, par exemple, les maisons qui étaient généralement vendues dans un délai de neuf jours en juillet 2020 mettent désormais 19 jours à être vendues en raison des conditions actuelles du marché. Pendant ce temps, à Vancouver, les propriétés qui prenaient en moyenne 33 jours pour être vendues en juillet 2020 déménagent en 23 jours cette année.

Heaps estime que le marché du luxe a faussé les chiffres à Toronto.

« Si vous regardez le segment ultra-luxe du marché, comme les 10 millions de dollars et plus, et parmi les inscriptions en ligne depuis le 1er janvier 2023, seulement 4 % d’entre elles ont fait l’objet d’une transaction », a-t-elle déclaré. « Mais si vous deviez regarder les jours moyens sur le marché dans la fourchette inférieure à 2 millions et demi de dollars, je pense que vous verriez que c’est très fort. »

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