Sabrina Maddeaux : Le boom immobilier est de retour, grâce au NIMBYISM et au mauvais zonage

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Bienvenue au printemps 2023 : le soleil est au rendez-vous, les oiseaux gazouillent et le marché canadien de l’habitation semble entrer dans un nouvel essor. Les propriétaires surendettés sont soulagés, les millénaires hors de prix et la génération Z sont furieux et tout cela soulève la question : qu’est-il arrivé au krach immobilier ?

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Alors que le gouverneur de la Banque du Canada (BdC), Tiff Macklem, a relevé les taux d’intérêt au cours de l’automne et de l’hiver, un krach immobilier semblait être une question de quand, pas de si. Les valeurs des maisons ont commencé à s’inverser, l’obtention d’un prêt hypothécaire est devenue ridiculement difficile et ceux qui pouvaient se qualifier semblaient réticents à acheter dans un navire en perdition.

Beaucoup pensaient que, lorsque le marché printanier serait inondé d’inscriptions, tout cela pourrait faire faillite.

Sauf que ce n’est pas le cas. Au lieu de cela, le parc de logements reste terriblement bas et les acheteurs potentiels frustrés qui n’étaient prêts qu’à mettre leur vie en attente pendant si longtemps ont d’abord cligné des yeux. Les propriétés reçoivent à nouveau des dizaines de visites. Les appels d’offres sont de retour et les prix augmentent à nouveau.

La réponse à ce qui se passe, et pourquoi l’immobilier canadien ne s’est pas effondré, ou même est devenu beaucoup plus abordable, est une histoire complexe. Cependant, cela commence et se termine avec l’approvisionnement.

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Les gouvernements n’ont montré aucun signe de respect de leurs nouvelles promesses de construction ou de volonté d’appliquer des réglementations qui pourraient libérer l’offre existante des mains des spéculateurs. Pendant ce temps, les NIMBY (un surnom pas si affectueux donné à ceux qui prescrivent l’idéologie «pas dans ma cour») bloquent presque tous les développements à leur portée.

On dit qu’une image vaut mille mots, et maintenant il y a la photo parfaite pour raconter l’histoire de centaines de milliers de maisons disparues à travers le Canada. Elle montre 13 membres de l’association Stouffville Village Ratepayers à Stouffville, en Ontario, pour la plupart des membres des générations plus âgées qui sont propriétaires de leur maison depuis longtemps, les bras croisés et le visage renfrogné.

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Le groupe est « se révolter” à propos d’une proposition de construction de 60 maisons de ville superposées, qu’ils considèrent comme trop de densité, malgré le fait qu’ils ont déjà réussi à faire baisser le nombre prévu de ses 106 maisons de ville d’origine.

Ils sont également, selon le Stouffville Sun-Tribune, préoccupés par les demandes d’allocation du développement, telles que le changement de la hauteur maximale de 12 à 14,85 mètres et la diminution des besoins en espaces de stationnement. Pas du genre à mâcher leurs mots, ils décrivent les plans de développement comme « laids et dystopiques ».

C’est une scène qui, bien qu’elle ne soit généralement pas capturée par des images aussi mélodramatiques, se déroule régulièrement d’un océan à l’autre. Les promoteurs proposent de construire des maisons. Les NIMBY s’y opposent avec ferveur. Trop souvent, les élus locaux cèdent à leurs revendications.

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Les NIMBY qui se présentent aux réunions du conseil sont souvent peu nombreux, mais on leur accorde une importance démesurée en raison du simple fait de se présenter et d’être membres du groupe démographique le plus redouté des politiciens : les propriétaires âgés. Ils ont également l’avantage de vivre déjà dans une communauté alors que les bénéficiaires des développements proposés ne le font pas.

Les politiciens doivent trouver le courage de s’opposer à ces groupes, ou simplement de les ignorer, mais il est peu probable que beaucoup y parviennent par eux-mêmes. C’est pourquoi il est essentiel que les jeunes et les défenseurs du logement s’organisent de manière à s’opposer aux groupes de contribuables et aux associations de résidents et à exercer leur pouvoir dans les urnes.

Il est crucial que les règles de zonage soient modifiées par le haut. Les premiers ministres et les maires doivent utiliser leurs pouvoirs pour simplifier le zonage et donner aux promoteurs les moyens de construire plus, plus rapidement. Trop de temps est perdu à plaider pour des allocations spéciales, sur lesquelles les NIMBY capitalisent pour réduire et même éliminer des projets. S’il n’y a pas besoin d’une allocation spéciale, toute la ruse est contournée.

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Même si tout cela se produit, un autre défi majeur est notre pénurie de métiers spécialisés, ce qui rend difficile la construction de nouvelles maisons. Après avoir découragé les jeunes d’entrer dans les métiers pendant des années, ce n’est pas un choc que nous nous retrouvions dans cette situation difficile. Certains de ces problèmes peuvent être résolus au fil du temps à l’échelle nationale, comme les efforts du ministre du Travail de l’Ontario, Monte McNaughton, pour rendre les sites d’emploi plus accessible aux femmes et mettre en œuvre un nouveau programme qui permet aux élèves de 11e année d’accéder plus rapidement aux métiers spécialisés tout en obtenant un diplôme d’études secondaires.

Cependant, nous aurons également besoin d’un nombre important de nouveaux arrivants qualifiés. Que le gouvernement fédéral prenne les devants ou permette aux provinces de contrôler davantage leurs quotas d’immigration, il devrait être obligatoire qu’un pourcentage important de nouveaux immigrants dans les années à venir soient des gens de métier qualifiés.

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Bien que l’accent soit mis en grande partie sur l’offre neuve, c’est une erreur d’ignorer la mauvaise répartition de l’offre actuelle de logements au Canada. Trop de maisons ne servent qu’à stocker de la richesse, à gagner rapidement de l’argent ou à louer à court terme. Les efforts pour décourager un tel comportement ont été au mieux dérisoires – des taxes à un chiffre et des délais d’exécution qui semblent continuellement retardé. L’interdiction des acheteurs étrangers des libéraux fédéraux, déjà truffée d’échappatoires, vient de se venger plus d’exemptions.

J’habitais au milieu du centre-ville de Toronto, entouré de hautes tours à condos. Quand je regardais dehors la nuit, il y avait des dizaines de lumières, dans ma seule vue, qui ne s’allumaient jamais. Des dizaines de boîtes vides dans le ciel sur quelques pâtés de maisons seulement. Nous devons sérieusement nous assurer que ces unités sont soit louées, soit vendues à des personnes qui peuvent les utiliser.

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Pendant la pandémie, quand Airbnb est devenu sans profit, les villes ont vu leurs marchés de location à long terme inondés de nouvelles annonces. Les prix ont considérablement baissé. S’il y avait un doute sur l’impact des locations à court terme sur l’abordabilité, il n’y en a plus maintenant.

D’ici avril 2022, près d’un tiers des maisons au Canada appartenaient à des propriétaires multiples. Dans certaines provinces, les chiffres sont vraiment choquants. Les multipropriétaires possèdent maintenant 41 % des maisons en Nouvelle-Écosse, 31 % en Ontario et 29 % en Colombie-Britannique.

Pour être clair, les acheteurs agissent simplement dans leur meilleur intérêt économique et ne peuvent être blâmés pour cela. Ce sont les gouvernements qui ont autorisé la collecte de plusieurs propriétés à devenir le moyen le plus rapide et le plus sûr d’accumuler de la richesse – même si numéros d’enregistrement des Canadiens ne se voient pas s’offrir une seule maison.

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Les politiciens ont encouragé ce comportement et, comme d’autres comportements qui ont des conséquences économiques et sociales néfastes, ils devraient maintenant le dissuader avec force.

La crise du logement est souvent décrite comme un problème individuel ou générationnel, mais la vérité est que c’est le problème de tout le monde. Vous ne pouvez tout simplement pas priver de vastes portions de la population de l’accession à la propriété, ou même des locations abordables, sans conséquences graves. C’est une recette pour une pauvreté accrue, une criminalité accrue, une fuite des cerveaux accrue et une aliénation sociale accrue.

Malgré tous les discours sur l’abordabilité, nous ne parvenons toujours pas à le soutenir par une action décisive. Peut-être certains espéraient-ils que les taux d’intérêt régleraient à eux seuls le marché, de sorte qu’ils pourraient être épargnés de dépenser du capital politique et de faire des choix difficiles. Il est clair que c’était un vœu pieux.

Ce printemps, les prix des maisons continueront d’augmenter. La seule question est maintenant de savoir ce que nos dirigeants feront, le cas échéant.

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