Réparer le système défaillant de règlement des différends entre propriétaires et locataires pourrait contribuer à améliorer l’abordabilité

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Les logements locatifs sont rares au Canada, la demande dépassant de loin l’offre. Les loyers ont donc grimpé en flèche ces dernières années. La solution réside bien entendu dans une augmentation rapide du nombre de logements locatifs, ce qui s’est avéré être un défi de taille.

L’offre locative pourrait être immédiatement augmentée si les propriétaires surlogés mettaient leurs espaces superflus à disposition à la location. Compte tenu du vieillissement démographique et du fait que de nombreuses personnes âgées choisissent de vieillir chez elles, des dizaines de milliers de sous-sols et d’unités secondaires excédentaires pourraient contribuer à combler l’écart.

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Cependant, les futurs propriétaires peuvent être facilement dissuadés par les mécanismes de règlement des différends qui sont désespérément brisés. Cela peut prendre des années avant que les propriétaires obtiennent une réparation contre des locataires abusifs ou mauvais payeurs. La résolution des mécanismes de règlement des différends entre propriétaire et locataire est prometteuse pour améliorer l’abordabilité des logements locatifs au Canada.

La Commission de la location immobilière (CLI) de l’Ontario est un système de règlement des différends défaillant. Ni les propriétaires ni les locataires ne sont satisfaits de son fonctionnement. L’état lamentable de la CLI a attiré l’attention de l’ombudsman provincial, dont le rapport de l’année dernière, intitulé « Justice administrative retardée, équité refusée », dresse un sombre tableau d’un système qui a désespérément besoin de réparations immédiates.

L’arriéré de dossiers à la CLI est passé de 20 000 en 2020 à 53 000 en mars 2023. Données compilées par Tahmeed Shafiq, un chercheur basé à Toronto, a constaté qu’il fallait en moyenne 342 jours pour résoudre un cas d’expulsion pour non-paiement. Selon le Médiateur, en mars 2023, il fallait jusqu’à neuf mois pour planifier une audience pour un demandeur de propriétaire, tandis que les demandeurs de locataires pourraient devoir attendre jusqu’à deux ans.

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Les retards à la CLI ont eu un impact disproportionné sur les propriétaires. Selon le rapport du Médiateur, ce sont les propriétaires qui ont déposé le plus de plaintes (84 pour cent), tandis que les locataires n’en ont déposé que 12 pour cent. En novembre 2021, il fallait trois mois à la CLI pour traiter une demande, et la planification d’une audience pour le recouvrement des loyers ou l’expulsion d’un locataire défaillant prenait 66,5 jours supplémentaires.

Toutefois, les moyennes peuvent être trompeuses. La Médiatrice a souligné le cas d’une propriétaire luttant contre le cancer qui vivait dans le sous-sol de sa maison et louait la moitié supérieure. Elle a cherché à expulser ses locataires en décembre 2021 pour gagner l’espace dont elle avait besoin pour sa maladie. Quelques mois plus tard, on lui a demandé de déposer à nouveau sa candidature en raison d’une erreur dans sa soumission initiale. Malheureusement, le propriétaire est décédé avant que le tribunal puisse agir.

Le manque de ressources est un problème important. L’ombudsman a indiqué qu’avant son enquête, le Tribunal employait 40 arbitres à temps plein et 10 arbitres à temps partiel. En janvier 2023, le nombre d’arbitres à temps plein était tombé à 35, tandis que le personnel à temps partiel était passé à 43. Compte tenu de la charge de travail croissante et de l’arriéré croissant, ces effectifs sont clairement insuffisants.

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Le gouvernement provincial nomme les arbitres en Ontario. Le Médiateur a trouvé le processus de nomination fastidieux, qui impliquait 122 étapes distinctes et prenait trois à cinq mois pour l’approbation du gouvernement. Le Médiateur a également constaté que lorsque les arbitres étaient remplacés, des mois, voire des années, de progrès réalisés dans le traitement d’une plainte étaient perdus, ce qui nécessitait une nouvelle délibération de l’affaire par le nouvel arbitre.

En comparaison, la Colombie-Britannique Direction de la location résidentielle (RTB) traite les plaintes beaucoup plus rapidement qu’en Ontario. Leur site Web mentionne que la RTB programme des audiences accélérées dans un délai de 12 jours. En cas d’urgence, une audience peut être fixée dans un délai de six jours.

Les temps d’attente et arriérés en Colombie-Britannique s’est aggravée en 2022 en raison d’une augmentation de la charge de travail, qui est passée de 1 200 plaintes mensuelles en 2020 à 1 832 en 2022. La RTB aurait résolu les différends réguliers en cinq semaines en février 2020. En septembre 2022, cependant, il a fallu près de 15 semaines pour résoudre les demandes de routine. .

Malgré les délais d’attente plus longs en Colombie-Britannique, les différends sont toujours résolus en quelques semaines ou mois. En Ontario, cela peut prendre des années. Une refonte de la Commission de la location immobilière apporterait un soulagement rapide aux plaignants frustrés.

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Les propriétaires en Ontario et ailleurs qui envisageraient de louer un espace inutilisé pour gagner un revenu supplémentaire seraient sans aucun doute dissuadés par la perspective d’un locataire mauvais payeur qui squatterait leur maison pendant des mois. Un processus efficace de résolution des conflits pourrait atténuer ces inquiétudes et potentiellement aider à ouvrir la voie à des dizaines de milliers de nouveaux logements locatifs. Encourager les propriétaires à envisager de louer l’espace excédentaire est un moyen prometteur de contribuer à rétablir l’abordabilité du logement.

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