Rénover vous coûtera probablement moins cher que d’acheter une nouvelle maison, mais les dépenses peuvent vite devenir incontrôlables

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Dans une série continue, le Financial Post explore les questions de finances personnelles liées aux grandes étapes de la vie, du mariage à la retraite.

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La plupart d’entre nous passent beaucoup plus de temps dans nos maisons en raison des restrictions liées à la pandémie, ce qui laisse beaucoup se demander s’ils devraient s’attaquer à une rénovation de maison ou changer complètement le paysage en vendant.

L’année dernière, six propriétaires sur dix prévoyaient de rénover au cours des deux prochaines années, tandis que 57 % pensaient que c’était le bon moment pour acheter en raison des faibles taux d’intérêt, selon le sondage sur le logement de la Banque Scotia de 2021. Un tiers des personnes vivant dans des points chauds en matière de logement (Colombie-Britannique, Ontario et Québec) ont déclaré qu’elles cherchaient à déménager ou à acheter une maison à l’extérieur de la ville pour en avoir plus pour leur argent.

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Mais les experts disent que les propriétaires doivent faire preuve de prudence avant de vendre, car la rénovation peut encore être plus rentable.

Chander Chaddah, un courtier chez Sutton Group Associates Realty Inc. qui travaille dans le secteur immobilier depuis 34 ans, a déclaré qu’il entame toujours des conversations avec des clients potentiels en découvrant pourquoi ils veulent vendre en premier lieu.

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« Si vous vivez dans un semi-remorque et que vous voulez une maison individuelle, ou si vous réduisez vos effectifs, c’est une chose », a-t-il déclaré. « Mais si vous aimez l’endroit où vous vivez et que vous aimez vos voisins, mais que vous avez besoin de plus d’espace habitable, il peut être judicieux de faire une rénovation et de rester où vous êtes. »

Si vous aimez l’endroit où vous vivez et aimez vos voisins, mais que vous avez besoin de plus d’espace habitable, il peut être judicieux de faire une rénovation et de rester là où vous êtes.

Bien sûr, les rénovations peuvent coûter cher, mais Chaddah conseille aux gens de tenir compte du montant qu’ils dépenseront en droits de cession immobilière, en frais immobiliers et en réparations nécessaires s’ils achètent.

« Lorsque vous ajoutez un deuxième étage ou finissez un sous-sol, vous ajoutez de la valeur nette à votre maison et vous verrez le taux de rendement composé de cet investissement au fil du temps », a-t-il déclaré. « Les frais de déménagement n’augmenteront jamais la valeur. »

La fermeture coûte un tueur

Benjy Katchen, directeur général de Wahi Inc., une société immobilière numérique récemment lancée ciblant la région du Grand Toronto, a déclaré que la plupart des personnes qui achètent une maison ne comprennent l’ampleur de leurs frais de clôture que 24 à 48 heures avant la conclusion de la transaction.

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« Ils sont souvent obligés de se démener pour trouver l’argent supplémentaire », a-t-il déclaré.

Ce manque de transparence dans le processus d’achat et de vente a été à l’origine du lancement de Wahi.

« Nous rassemblons toutes les pièces disjointes sur une seule plate-forme numérique », a déclaré Katchen. « Et nous visons à éduquer les consommateurs afin qu’ils sachent tout ce qu’il y a à savoir et puissent planifier en conséquence. »

Par exemple, Katchen a déclaré que les droits de cession immobilière sur une maison de Toronto d’une valeur de 1,3 million de dollars s’élèvent à 47 000 $ et que les frais immobiliers peuvent représenter jusqu’à 5 % du prix. (Les propriétés à Toronto sont également assujetties au double des droits de cession immobilière par rapport au reste de l’Ontario.)

« Cela pourrait représenter 120 000 $ qui seront payés de leur poche lors d’une vente typique », a-t-il déclaré.

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Et cela ne tient pas compte non plus des frais d’évaluation de la propriété (300 $ à 500 $), d’une inspection de la maison (300 $ à 500 $), des frais juridiques (1 500 $ et plus), des frais de déménagement (400 $ et plus) et de l’ameublement de la nouvelle maison.

« Mon point de vue est que vous pourriez mettre cela en place dans une rénovation et au moins être à égalité », a déclaré Katchen.

Mais les experts disent qu’il est également important de tenir compte des taxes foncières et des frais d’entretien potentiellement plus élevés lors de la mise à niveau vers une maison plus grande.

Pourquoi les rénos ne sont pas toujours roses

Sans une bonne planification financière, ceux qui optent pour la rénovation peuvent voir leurs finances s’épuiser rapidement, a déclaré Alim Dhanji, planificateur financier principal chez CI Assante Wealth Management à Vancouver.

Il conseille de s’asseoir avec un planificateur financier de confiance pour déterminer un budget de rénovation clair, ainsi qu’une stratégie d’épargne pour y arriver si nécessaire.

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Dhanji suggère que les fonds de rénovation soient placés dans un certificat de placement garanti à court terme ou un compte d’épargne à intérêt élevé sans pénalités faciles d’accès.

« Si vous devez utiliser une marge de crédit ou refinancer pour rénover, vous voulez vous assurer que vous êtes en mesure de rembourser cette dette à long terme », a-t-il déclaré. « Et vous avez toujours besoin d’une petite marge de manœuvre au cas où les choses ne se dérouleraient pas comme prévu. »

Une rénovation de maison a mal tourné pour Dhanji lorsqu’un de ses entrepreneurs a quitté le travail pour en prendre un plus rémunérateur.

« Il est important d’avoir un contrat en place avec votre entrepreneur et de retenir au moins 20 % comme acompte afin d’avoir une sorte de recours s’il ne termine pas le travail », a-t-il déclaré.

Dans son cas, l’acompte a été utilisé pour obtenir un nouvel entrepreneur qui a terminé avec succès sa rénovation.

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Étant donné que personne ne sait vraiment où iront les marchés du logement, rénover ou acheter juste pour revendre est une entreprise trop risquée de nos jours, ajoute Dhanji.

« Vous devez penser, puis-je vivre ici à long terme et gérer les flux de trésorerie à long terme si nécessaire? » il a dit.

Par-dessus tout, soyez prêt à être impliqué tout au long de la rénovation. Même avec un chef de projet, ceux qui s’engagent dans la voie de la rénovation doivent se préparer à un processus stressant et parfois global.

« Je dis toujours à mes clients qui cherchent à rénover que ce sera le travail à temps partiel le plus lucratif ou le plus cher qu’ils accepteront jamais », a déclaré Chaddah. « Si vous n’êtes pas engagé dans le processus, des erreurs et des doublons se produiront et c’est là que les dépenses deviennent incontrôlables. »