La pénurie de logements en Suisse est un problème croissant, illustré par un taux de logements vacants de 1,08 % en 2024, bien en dessous des normes historiques. Cette situation est exacerbée par une demande accrue due à l’immigration et à des changements démographiques. Les loyers des nouveaux logements ont augmenté de 24 % depuis 2009, tandis que ceux des logements anciens sont restés stables. Les obstacles réglementaires et la lenteur des constructions aggravent la crise du logement.
Ce qui est recherché dans la vie est souvent, par nature, difficile à obtenir. Cela s’applique non seulement aux employés compétents, aux idées novatrices et aux amis fidèles, mais aussi à l’accès à un logement adéquat, qui a connu une véritable pénurie récemment. Une simple recherche du terme « pénurie de logements » dans les médias suisses révèle près de 5000 articles publiés au cours des trois dernières années.
Le taux de logements vacants : un indicateur clé
Pour évaluer l’ampleur de la pénurie de logements, un chiffre clé émerge : le taux de logements vacants. En 2024, selon les données du 1er juin, ce taux s’élevait à 1,08 %, un chiffre bien en dessous du pic de 1,72 % atteint en 2020. Bien que ce taux soit actuellement bas, il reste dans une moyenne historique d’environ 1,1 % depuis 1985, indiquant que cette situation n’est pas totalement inédite.
Évaluation de l’équilibre du marché
Le Conseil fédéral stipule que des taux de logements vacants entre 1 et 1,5 % sont synonymes de « pénurie », tandis qu’un chiffre inférieur à 1 correspond à un manque plus significatif. D’après l’analyse de la société de conseil Wüest Partner, le marché se stabilise lorsque le taux de logements vacants atteint environ 1,3 %, ce qui permet aux loyers de rester constants une fois ajustés à l’inflation.
Historiquement, les loyers ont connu une hausse plus marquée que les prix à la consommation, mais les salaires ont également progressé. Depuis 1950, la part des revenus des ménages consacrée au logement et à l’énergie a fluctué entre 15 et 20 %. En 2022, cette part était d’environ 14 %, avec une légère hausse prévue pour 2024.
Il est crucial de noter que ces moyennes cachent des disparités importantes. Les ménages à faibles revenus consacrent souvent plus de 30 % de leur budget au logement et à l’énergie. De plus, les taux de logements vacants varient considérablement en fonction des régions, des communes et même des quartiers. Les grandes villes affichent des taux très bas, par exemple environ 0,4 % en 2024, tandis que les agglomérations urbaines et les communes touristiques atteignent près de 0,8 %.
Facteurs d’augmentation de la demande
Dans son rapport, le Conseil fédéral souligne les différences marquées entre les loyers des logements neufs et ceux des logements existants. En effet, les loyers des nouvelles constructions ont augmenté de près de 24 % entre 2009 et 2023, tandis que les loyers des logements anciens n’ont connu qu’une hausse modeste de plus de 1 %. Cette situation s’explique par une réglementation plus stricte des loyers existants, limitant ainsi les possibilités d’augmentation pour les propriétaires.
La demande croissante de logements, particulièrement marquée ces dernières années, résulte d’une combinaison de facteurs, notamment l’immigration, le surplus de naissances et la tendance à la réduction de la taille des ménages, en raison du vieillissement démographique et de l’individualisation des modes de vie. La question de la réglementation des loyers vient également compliquer la situation, car les écarts de prix entre les logements neufs et anciens dissuadent souvent les locataires de longue date de se reloger.
Au cours des trois dernières années, l’immigration a été le principal moteur de la demande accrue. Cette augmentation de la demande entraîne une hausse des prix, contribuant à rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande. Cependant, cette théorie économique ne se traduit pas toujours de manière fluide dans la réalité. D’une part, il faut du temps pour que l’offre de logements s’ajuste. Le marché a même montré des signes de ralentissement dans la seconde moitié des années 2010, avec des craintes d’excédent de logements à cette époque.
Pourquoi l’offre n’a-t-elle pas suivi cette pression croissante de la demande d’ici 2024 ? D’après les prévisions de la Banque cantonale de Zurich, seulement 44 000 nouveaux logements ont été construits en 2024, un chiffre bien en dessous des niveaux dépassant les 50 000 observés dans la seconde moitié des années 2010. Pour 2025, la construction ne devrait atteindre qu’environ 42 000 nouveaux logements, ce qui laisse présager une poursuite de la pénurie.
Les défis des projets de construction
Le marché du logement est loin d’être libre de toute contrainte. Parmi les nombreux obstacles, on trouve les régulations des loyers, qui atténuent les signaux de pénurie, ainsi que la raréfaction des terrains constructibles et les procédures d’autorisation longues qui compliquent la mise en œuvre de projets de densification. Le Conseil fédéral met en avant un conflit d’intérêts entre les politiques publiques et les acteurs du marché, soulignant que les objectifs politiques peuvent parfois freiner l’initiative privée.