Randy Gladman : les coûts cachés du zonage inclusif

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En novembre de l’année dernière, la Ville de Toronto a approuvé une zonage inclusif (IZ) qui entrera en vigueur en septembre de cette année. IZ exige qu’un pourcentage de l’espace résidentiel dans les nouveaux projets de logement comprenne des logements abordables pour les ménages à revenu faible et moyen. L’IZ peut être un outil de zonage précieux, mais il y a des problèmes avec la façon dont il est mis en œuvre à Toronto. Bien qu’il puisse bien en résulter la création de nouveaux logements abordables, cela aura un coût pour la ville dans son ensemble.

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L’IZ s’appliquera à de vastes pans de la ville divisés en trois niveaux de «zones de marché fortes», en fonction de la valeur des terrains, de la proximité des transports en commun et des emplacements ayant le plus grand besoin de logements abordables, tels que déterminés par le personnel de l’urbanisme. Dans ces zones, les promoteurs devront fournir des unités abordables dans des projets construits à moins de 500 à 800 mètres des «zones protégées des principales gares de transport en commun», dont 16 ont été définies, et bien d’autres à venir. L’intention est de s’assurer qu’il y a des unités abordables près des stations de métro et de métro léger, là où elles sont le plus nécessaires. Cette exigence ne s’appliquera qu’aux projets de plus de 99 logements.

Pour les projets de condos admissibles, le règlement rend obligatoire, à compter de septembre, que 5 à 10 % de la surface de plancher brute (SBP) des immeubles résidentiels soient fournis en tant que logements abordables. Cette exigence augmentera chaque année de sorte que d’ici 2030, jusqu’à 22 % de la nouvelle surface brute d’habitation résidentielle doit être abordable – et le rester pendant 99 ans.

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Pour encourager le développement de projets locatifs construits à cet effet, la ville a accordé aux promoteurs de parc locatif un délai jusqu’à la fin de 2025. Après cela, cependant, trois à cinq pour cent de la GFA dans les nouveaux immeubles d’appartements devront être dans des logements abordables. unités. Pour les développements de condos et d’appartements, le pourcentage de GFA requis pour être abordable dépend de la «zone de marché forte» dans laquelle se trouve le site.

Il ne fait aucun doute que nous avons une crise d’abordabilité du logement — partout au Canada, mais surtout à Toronto. L’action du gouvernement peut aider et les politiques de ZI produisent généralement de nouvelles unités abordables. Mais les grands changements de règles ont invariablement des conséquences imprévues. Quelqu’un doit payer pour les polices IZ.

L’IZ représente une autre nouvelle taxe sur les développements et, en tant que telle, sera éventuellement payée par les acheteurs et les locataires. Frais gouvernementaux et taxes déjà Compte pour 20 à 24 % du coût d’une maison neuve dans la région du Grand Toronto. Comme dans un jeu de coup de taupe, l’obtention de logements abordables pour un segment de la population créera une nouvelle flambée des prix pour les autres segments, tout en réduisant l’intérêt des promoteurs à construire des maisons dans les quartiers clés soutenus par le transport en commun.

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Le pire scénario est que IZ rendra certains projets prévus non rentables et conduira à leur annulation, ce qui entraînera zéro nouvelle unité là où il y en aurait eu au moins 99. La réglementation encouragera également les promoteurs à transformer davantage d’unités en hébergement de luxe en ajoutant un design des caractéristiques, des finitions et des commodités qui leur permettront d’augmenter suffisamment les loyers pour subventionner les logements dont le taux est inférieur au marché. Le résultat sera une pression sur les unités du marché intermédiaire car leur construction est découragée. Et parce que la définition de « logement abordable » cible les familles entre le 40e et le 60e centile du revenu du ménage, IZ ne fait rien pour créer des logements pour les familles les plus pauvres et les plus vulnérables de la ville.

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Il existe des alternatives viables à IZ. Un moyen efficace de réduire les coûts de logement serait de s’attaquer aux coûts de construction et de main-d’œuvre. Donner la priorité à l’immigration de gens de métier qualifiés et accroître l’éducation dans les métiers augmenterait la main-d’œuvre de la construction, augmenterait l’efficacité des chantiers, augmenterait la capacité et réduirait les coûts de main-d’œuvre.

Les promoteurs accueilleraient également favorablement les initiatives des gouvernements visant à réparer les approbations de droits brisées, à éliminer les exigences patrimoniales fallacieuses et à donner la priorité au besoin d’offre de logements par rapport aux réglementations de conception douteuses.

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Les villes pourraient également offrir des primes de densité ainsi que des rabais sur les redevances d’aménagement afin que les coûts des logements abordables ne soient pas supportés par ceux qui acquièrent des logements au prix du marché. À l’heure actuelle, Toronto n’offre rien aux promoteurs en échange du mandat de logement abordable.

Plus audacieusement, Toronto pourrait ouvrir les zones d’habitations unifamiliales à la densification. Ces quartiers couvrent plus de 70 % de la ville. Permettre une densité moyenne et élevée dans ces zones, en particulier à proximité des transports en commun, réduirait considérablement les coûts fonciers. Toronto ne manque pas de terrains; il manque de courage politique.

D’autres municipalités semblent prêtes à suivre l’exemple des ZI de Toronto. Ils devraient examiner de plus près et de manière plus critique les avantages et les inconvénients. Garantir des logements abordables pour certains ne devrait pas se traduire par des logements moins abordables pour tous les autres – le résultat que nous pourrions bientôt voir se produire à Toronto.

Randy Gladman est vice-président principal, Conseil en développement, chez Colliers à Toronto.