Randy Gladman : le problème du logement en Ontario est un problème d’offre

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L’abordabilité du logement est probablement le problème le plus critique auquel les Ontariens sont confrontés aujourd’hui. Les prix des logements en Ontario ont augmenté de façon spectaculaire au cours des dernières années, dépassant largement la croissance des revenus et créant des obstacles quasi insurmontables à l’accession à la propriété pour de nombreuses personnes.

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Le principal facteur contribuant à la flambée des prix des logements en Ontario est le manque d’offre. Le Canada a le le plus petit nombre d’unités de logement par habitant de tous les pays du G7 et la pénurie de logements en Ontario est la pire au pays. La province doit ajouter plus de 650 000 unités juste pour atteindre la même moyenne de logements par habitant que le reste du pays. Pour faire face à la crise de l’abordabilité du logement en Ontario, le Groupe de travail sur l’abordabilité du logement en Ontario (OHATF) a récemment publié un rapport qui comprend 55 recommandations visant à améliorer l’abordabilité. Mercredi, le gouvernement a publié un plan «Plus de maisons pour tous» qui mettra en œuvre des versions édulcorées de certaines de ces 55 recommandations, qui, selon lui, restent la «feuille de route à long terme du gouvernement».

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Alors que le Canada accueille un record 401 000 nouveaux résidents permanents en 2021 et même plus cibles fixées pour les trois prochaines années, des mesures audacieuses pour augmenter l’offre de logements sont essentielles. Les prix ne sont pas entraînés par une « bulle » qui va éclater : il n’y a tout simplement pas assez d’offre pour répondre à la demande actuelle, sans parler des besoins futurs. Au lieu de mesures visant à refroidir la demande, telles que la taxation des nageurs immobiliers, nous devons accélérer le développement et la construction.

Le rapport de l’OHATF exhorte la province à se fixer un objectif audacieux d’ajouter 1,5 million de maisons au cours des 10 prochaines années et à mettre à jour les règlements d’urbanisme pour en faire une priorité. Mais 150 000 foyers par an, c’est un très grand nombre. En 2021, seulement 81 325 nouveaux logements de tout type ont été réalisés dans toute la province. La réalité est que chaque année, l’offre est nettement inférieure à la demande.

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L’une des principales causes des retards dans la construction de logements est la difficulté rencontrée par les promoteurs pour convertir les autorisations d’utilisation des terres. Une recommandation bienvenue du rapport de l’OHATF est de convertir automatiquement les propriétés commerciales et industrielles sous-utilisées pour permettre un développement « à usage mixte » qui permet à la fois la construction commerciale et résidentielle. Ces « terrains d’emploi » sous-utilisés sont parfois réservés à des usages qui ne correspondent plus aux besoins urbains et constituent donc une excellente source de terrains pour augmenter l’offre de logements. La « densification verticale » — c’est-à-dire construire plus haut — peut préserver de l’espace pour l’emploi tout en utilisant également des terrains précieux à des fins résidentielles.

Le rapport de l’OHATF attaque également les désignations patrimoniales rigoureuses de l’Ontario comme un obstacle parfois inacceptable à l’augmentation de l’offre de logements. Alors que l’histoire bâtie de la province doit être protégée, l’abus des règlements sur le patrimoine comprime l’offre et rend le développement plus coûteux. Les recommandations du rapport protégeraient les propriétés classées au patrimoine, mais aideraient également à garantir que ces désignations ne sont pas utilisées pour bloquer le développement.

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L’OHATF recommande également d’étendre les autorisations « de plein droit » qui permettent aux propriétaires de construire des espaces résidentiels supplémentaires sur leur propriété sans avoir à passer par des processus complexes et coûteux de rezonage et de « variation mineure ». Ces mesures et d’autres similaires faciliteraient l’approbation du développement et contribueraient à augmenter l’offre, mais il est indéniable que certaines des recommandations de l’OHATF seraient très controversées car leurs effets perturbateurs deviendraient apparents pour les propriétaires et les associations communautaires. Par exemple, la recommandation d’autoriser «de plein droit» les immeubles résidentiels multifamiliaux de quatre étages et de quatre logements sur tous les terrains résidentiels de la province pourrait frapper les communautés unifamiliales avec le chaos de la construction, des pénuries de stationnement dans la rue, des écoles surpeuplées quartiers et des augmentations de coûts extrêmes pour les projets de rénovation domiciliaire.

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Mais l’inabordabilité des logements a atteint des niveaux critiques en Ontario, et le recul de la communauté et la bureaucratie gouvernementale ont créé des obstacles importants à l’augmentation de l’offre. Des conversations difficiles doivent donc avoir lieu sur les recommandations de l’OHATF à légiférer.

Le rapport de l’OHATF indique clairement que nous devons changer fondamentalement notre façon de penser la construction de villes. Si nous espérons augmenter le parc de logements disponibles et améliorer l’abordabilité, nous devons considérer les nouveaux développements comme la solution. Il est donc décevant que le plan publié cette semaine ne cherche pas à mettre en œuvre les recommandations plus audacieuses du rapport, en particulier les suggestions « de plein droit ».

Alors que l’Ontario se dirige vers une élection provinciale, attendez-vous à ce que l’abordabilité du logement devienne un enjeu clé. La crise du logement va au-delà de l’affiliation partisane. Les gens ont besoin d’endroits pour vivre, et ces endroits sont rares. Afin de créer un avenir meilleur et plus juste pour les Ontariens, il est temps de commencer à tenir compte des besoins des futurs résidents ainsi que des droits des propriétaires actuels.

Randy Gladman est vice-président principal des services-conseils en développement à la société de services de gestion et d’investissement Colliers à Toronto.