Que se passe-t-il à The One, la méga-tour en difficulté de 2 milliards de dollars de Toronto ?

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La saga du projet de condos en difficulté The One a pris une autre tournure lundi, lorsqu’un séquestre nommé par le tribunal a annoncé qu’il retirait la société du promoteur Sam Mizrahi de son rôle de directeur de la construction et a annoncé que le projet pourrait être mis en vente. The One, l’un des projets à usage mixte les plus ambitieux du Canada, a été mis sous séquestre en octobre après qu’un prêteur clé a déclaré qu’il ne fournirait pas de financement supplémentaire. Le projet de tour de 85 étages, à l’angle des rues Yonge et Bloor à Toronto, a été en proie à des retards, à des problèmes financiers et à des allégations de luttes intestines entre ses dirigeants, Mizrahi et sa partenaire Jenny Coco. Shantaé Campbell du Financial Post explique ce que vous devez savoir sur le projet et ce qui va suivre.

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Qu’est-ce que « The One » ?

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La tour de 85 étages située à l’une des intersections les plus achalandées de Toronto a été inaugurée en 2015 avec un budget initial de 1,3 milliard de dollars et une date d’achèvement prévue le 31 décembre 2022. The One a été envisagé comme un développement à multiples facettes englobant 416 copropriétés, un immeuble de 175 chambres Hôtel Hyatt opérant sous la marque Andaz, un éventail de magasins de détail et une sélection diversifiée de restaurants. Pour couronner le tout, le détaillant phare allait être un Apple Store.

Quand les ennuis ont-ils commencé ?

Dans l’un des premiers signes publics indiquant que les perspectives du projet se détérioraient, Apple a lancé une demande de résiliation de contrat avec The One en 2020, invoquant des retards de construction. Le retrait d’Apple a laissé plus de 15 000 pieds carrés vacants, dont plus de 9 000 pieds carrés d’espace commercial au rez-de-chaussée. Depuis, le développement s’est heurté à de nombreux obstacles. Selon des documents judiciaires, ces problèmes ont eu un impact significatif à la fois sur le calendrier et sur le budget du projet. Depuis la décision du tribunal en octobre de nommer un séquestre, la construction n’avait progressé qu’au 40ème étage. De plus, des documents judiciaires ont révélé que les dépenses totales liées au projet avaient dépassé les 2 milliards de dollars.

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Pourquoi a-t-il été mis en redressement judiciaire ?

En octobre 2023, les prêteurs senior du projet, dont KEB Hana Bank, ont demandé la nomination d’un séquestre. Selon des documents judiciaires, les prêteurs ont allégué des dépassements de coûts importants, des retards dans le calendrier de construction et un montant de dette important. Le projet aurait dépassé le budget d’environ 600 millions de dollars et aurait accumulé environ 1,7 milliard de dollars de dettes. Il y avait également deux ans de retard. Les prêteurs senior ont également allégué qu’une relation « acrimonieuse » s’était développée entre Coco et Mizrahi, ainsi que les parties associées. Des documents judiciaires indiquent que ces différends et désaccords ont eu un impact négatif sur l’avancement du projet et ses relations avec les parties prenantes, y compris les prêteurs garantis de premier rang. En conséquence, les prêteurs principaux affirment avoir perdu confiance en Mizrahi en tant que superviseur du projet, ce qui a conduit à la demande de nomination d’un séquestre, ce que le tribunal a accepté. À l’époque, la société Mizrahi, Mizrahi Inc., avait été retenue pour poursuivre la construction du projet.

Comment s’opère le redressement judiciaire dans ce contexte ?

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La mise sous séquestre est un recours juridique couramment utilisé par les créanciers pour recouvrer des dettes impayées lorsqu’une entreprise ne parvient pas à rembourser son prêt. Dans le cadre d’une mise sous séquestre, les prêteurs ont la possibilité de nommer un séquestre de manière privée conformément à leurs accords de prêt ou d’en rechercher un par l’intermédiaire du système judiciaire. Alvarez & Marsal Canada Inc., une société de conseil en gestion, a assumé la responsabilité de la gestion des actifs de The One et devait travailler avec diverses parties prenantes, y compris les prêteurs garantis de premier rang, pour élaborer une stratégie pour le projet. Cette stratégie pourrait inclure l’obtention de financements supplémentaires, la supervision de la construction, la résolution des différends entre les parties prenantes et, en fin de compte, la détermination du meilleur plan d’action pour le projet, ce qui pourrait impliquer une vente ou d’autres mesures visant à maximiser la valeur pour toutes les parties prenantes.

Que s’est-il passé cette semaine ?

Lundi, A&M a publié un avis de non-responsabilité à Mizrahi, retirant ainsi l’entreprise de son rôle d’entrepreneur général et de développeur de The One. Selon le dernier dossier de requête d’A&M, daté du 26 février, un examen a révélé plusieurs problèmes, notamment des calendriers et des budgets obsolètes, un manque de processus d’approvisionnement formels, des retards dans la formalisation des sous-contrats, une utilisation limitée des logiciels de gestion de la construction et une absence de suivi formel des progrès, entre autres. Dans un rapport publié le même jour, le séquestre a déclaré que faire appel à Skygrid Construction Inc. comme nouveau directeur de la construction serait la décision la plus avantageuse pour l’avenir du projet. La transition vers la direction de Skygrid devrait avoir lieu le 13 mars, marquant un nouveau chapitre dans le développement.

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Quel rôle joue Jenny Coco dans tout ça ?

Les documents judiciaires indiquent que Mizrahi et Coco, par l’intermédiaire de Coco International Inc., détiennent chacun 50 pour cent des droits de vote dans la société propriétaire du projet. Selon des documents judiciaires, Coco International Inc. a accordé un prêt de 75 millions de dollars à Mizrahi Commercial, la société propriétaire du projet. Ce prêt faisait partie du financement du projet, aux côtés d’autres prêts accordés par des prêteurs senior. La décision du tribunal ne donne pas de détails sur les désaccords entre Coco et Mizrahi, mais indique que les prêteurs ont affirmé qu’il y avait « des différends importants et matériels concernant leurs obligations respectives et leur implication dans le projet en général ».

Où cela laisse-t-il les acheteurs de condominiums et les autres parties prenantes ?

Depuis l’intervention d’A&M, la construction de la tour a avancé. Selon son rapport sur les progrès de « The One », la structure compte désormais 53 étages. Malgré les préoccupations mentionnées ci-dessus, les tâches essentielles de construction, notamment les travaux de mécanique, d’électricité et de plomberie, progressent sans problème à mesure que l’extérieur du bâtiment prend forme. Ces progrès ne signifient toutefois pas nécessairement que les choses se passeront comme d’habitude pour les acheteurs et les parties prenantes, d’autant plus que le responsable du projet les prêteurs garantis ont indiqué que la vente de The One reste une possibilité.

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Un acheteur qui avait initialement accepté d’acheter un condo pour 1,5 million pourrait devoir payer 2 millions à la place.

Sanj Mitra

Sanj Mitra, associé du cabinet d’avocats d’affaires Aird & Berlis LLP, a déclaré que si une vente a lieu, le tribunal a le pouvoir de rejeter les contrats d’achat sans contestation, bien que les dépôts soient protégés par la loi ontarienne. « Cette garantie garantit que si un projet rencontre des difficultés ou ne se réalise pas, les acheteurs peuvent récupérer leurs dépôts », a déclaré Mitra. Selon Mitra, les acheteurs et les parties prenantes doivent faire attention aux retards d’achèvement qui peuvent entraîner des coûts supplémentaires qui sont souvent répercutés sur les acheteurs. « Les acheteurs devraient revoir leurs contrats d’achat pour voir si une augmentation des coûts peut leur être répercutée à la clôture. Si tel est le cas, un acheteur qui a initialement accepté d’acheter un condo pour 1,5 million pourrait devoir payer 2 millions à la place… c’est ce qui m’inquiéterait si j’étais un consommateur », a déclaré Mitra.

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