Pourquoi les prêts hypothécaires à taux variable seront-ils à la bonne place lorsque la Banque du Canada pivotera

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Comme des enfants qui attendent le Père Noël, les débiteurs hypothécaires à taux variable ont attendu des mois que la Banque du Canada leur accorde des économies. Au lieu de cela, la banque centrale a livré un autre morceau de charbon le 6 mars. pas de baisse des taux d’intérêt et peu d’espoir de réductions depuis des mois.

Cela signifie que les propriétaires ayant besoin d’un allègement de tarifs pourraient ne pas l’obtenir avant l’été, ou plus tard.

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Les emprunteurs à court d’argent sauteront dans le train des taux variables une fois que cet allègement arrivera enfin, en espérant que leurs paiements diminueront à mesure que le taux préférentiel baissera. Une baisse des taux de 100 points de base réduirait leurs paiements d’environ 9 pour cent sur un amortissement de 25 ans.

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Mais la baisse des paiements n’est pas possible avec tous les prêts hypothécaires à taux variable. La plupart des grandes banques vendent des prêts hypothécaires à taux variable (VRM) avec des versements fixes. Si vous souhaitez que votre paiement suive les tarifs inférieurvous avez besoin d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM).

Avec un VRM, votre paiement reste généralement le même, mais la répartition entre les intérêts et le principal change à mesure que le taux préférentiel change. L’exception est lorsque les taux augmentent tellement que vous ne couvrez pas les intérêts, auquel cas certains prêteurs augmentent le paiement.

Avec un ARM, le principal payé reste le même chaque mois, mais le paiement global s’ajuste au taux préférentiel.

Voici huit conseils d’initiés si vous êtes là pour faire du shopping ARM:

Conseil n°1 — Les prêts hypothécaires à taux variable ne sont pas toujours faciles à repérer

De nombreux prêteurs vendent des ARM, en partie parce qu’ils sont plus faciles à financer qu’un VRM – pour des raisons techniques que je vous épargnerai – mais il est difficile de savoir quels prêteurs le font ou non.

Vous trouverez des ARM dans certaines coopératives de crédit, CMLS, Banque Equitable, First National, MCAP, Merix Financial, Banque Nationale, Radius Financial, RFA, RMG Mortgage, Banque Scotia, Strive Capital et Tangerine, entre autres.

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Un courtier hypothécaire peut comparer les taux de tous ces prêteurs en quelques minutes. Tangerine et certaines coopératives de crédit font partie des rares fournisseurs ARM auxquels vous ne pouvez pas accéder par l’intermédiaire d’un courtier hypothécaire. Mais de toute façon, leurs tarifs annoncés ne sont pas si chauds de nos jours – à moins que vous viviez au Manitoba, où les coopératives de crédit sont extrêmement compétitives.

Conseil n°2 — Il y a des concessions mutuelles avec les banques

Les deux principales banques de cette liste, Scotia et National, vendent des taux variables, mais elles les appellent « taux variables », alors ne vous y trompez pas.

La plupart des grandes banques sont connues pour leurs pénalités de remboursement anticipé plus élevées sur les prêts hypothécaires à taux fixe, mais cette inquiétude ne s’applique que si vous convertissez votre taux variable en taux fixe.

L’avantage le plus important de ces banques (et de MCAP) est leur capacité à offrir un ARM dans le cadre d’un prêt hypothécaire réadressable. Il s’agit d’un prêt hypothécaire auquel est liée une marge de crédit, dont la limite de crédit augmente à mesure que vous remboursez le capital de votre prêt hypothécaire. Les gens utilisent ce crédit pour presque tout, y compris pour investir, lancer une nouvelle entreprise ou comme substitut à un fonds d’urgence (s’ils veulent laisser leurs actifs à long terme intacts en cas de crise).

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Conseil n°3 – Problèmes aggravés

La plupart des taux ARM sont composés mensuellement plutôt que semestriellement, ce qui signifie plus de dépenses. Par exemple, par prise un Hypothèque de 300 000 $ à un prêteur qui compose semestriellement, tu aurais économisez environ 1 300 $ sur la base de la seule composition – par rapport à la composition mensuelle.

Mais avant que quiconque ne s’enthousiasme trop pour les intervalles composés, rappelez-vous que le taux d’intérêt et les conditions du prêt dicter la majeure partie de votre coût d’emprunt.

Astuce n°4 — Certains taux de conversion sont pourris

Un taux de conversion est le taux fixe que vous obtenez si vous verrouillez votre variable ou tarif modulable. Certains prêteurs ne sont pas transparents sur ces taux. Vous obtenez ce qu’ils vous donnent et vous l’aimez. Sinon, vous devrez payer une pénalité pour résilier l’hypothèque de manière anticipée.

Si tu prévoir éventuellement convertissez-vous, trouvez un prêteur qui promet ses meilleurs taux aux personnes qui verrouillent leur ARM sur un montant fixe.

Conseil n°5 — La portabilité a des limites

La portabilité, c’est le moment où vous pouvez transférer votre ARM vers une nouvelle propriété si vous déménagez. Cela vous évite de payer une pénalité et peut également préserver votre réduction de taux d’intérêt. Le problème est que la plupart des ARM soit n’autorisent pas du tout le portage, soit vous obligent à fermer votre ancienne et votre nouvelle maison le même jour (ce qui est très difficile), soit vous devez renoncer à votre réduction tarifaire, soit ils vous interdisent de porter et ajouter plus d’argent (c’est-à-dire un « port et augmentation »). Alors, rendez-vous service : discutez dès le début avec votre prêteur ou votre courtier au sujet du portage des polices, à moins que vous n’ayez des surprises financières.

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Conseil n°6 — Furtif pénalités

La plupart des ARM sont assortis de pénalités d’intérêt raisonnables de trois mois si vous résiliez l’hypothèque avant la fin du terme. Mais attention, certains prêteurs optent pour une solution rapide, basant ces pénalités sur leur taux préférentiel plutôt que sur votre taux réduit réel. C’est une différence qui pourrait vous laisser jusqu’à 750 $ de moins sur un prêt hypothécaire de 300 000 $. Quelques prêteurs facturent même 3 % du capital en cas de rupture anticipée, en échange d’un taux inférieur.

Astuce n°7 — Remise en argent

Certains prêteurs offrent des remises en espèces aux clients hypothécaires, mais de nombreux prêteurs non bancaires ne le font pas – ou ils vous accordent des remises beaucoup plus faibles.

D’autres vous séduisent avec une évaluation gratuite ou un « changement gratuit » – ce qui vous permet d’économiser de l’argent si vous venez d’un autre prêteur.​

Conseil n°8 — Faites attention aux directives de qualification

Les règles des prêteurs varient considérablement. Certains prêteurs :

• n’autorisera pas les hypothèques de plus d’un million de dollars
• garder les amortissements sur 30 ans hors de leur menu
• ne prêtez pas sur des propriétés non occupées par le propriétaire
• exigent des cotes de crédit élevées pour obtenir leurs meilleurs taux
• sont plus stricts qu’une nouvelle paire de chaussures en ce qui concerne les limites du taux d’endettement, ce qui en fait plus difficile de se qualifier.

À moins que vous ne soyez un emprunteur sérieux, vous devrez peut-être abandonner un peu le taux d’intérêt pour trouver un prêteur. ça t’approuvera.

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Actuellement, les taux ARM annoncés les plus bas sont le taux préférentiel moins 1,30 pour cent (5,90 pour cent) si vous êtes assuré par défaut ou le taux préférentiel moins 0,56 pour cent (6,64 pour cent) si le prêt hypothécaire n’est pas assuré.

Avec un peu de devoirs ou l’aide d’un courtier, vous pouvez obtenir un ARM qui soulage vos problèmes de paiement lorsque la Banque du Canada appuie sur le bouton de réduction des taux. Mais suivez cette liste de contrôle et vous mettez de la monnaie supplémentaire dans votre poche au-delà des économies d’intérêts.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur Twitter à @RobMcLister.

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