Pourquoi le titan de l’industrie hypothécaire Stephen Smith ne panique pas – et pourquoi vous ne devriez pas non plus

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Avant que l’un des enfants de Stephen Smith achète une maison dans l’ouest de Toronto il n’y a pas si longtemps, il a donné des conseils paternels sur l’achat d’un marché immobilier généralement en ébullition, qui s’est refroidi ces derniers mois en raison de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, d’une inflation obstinément élevée et de l’angoisse générale que l’économie se dirige vers une récession.

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« Il est très difficile de chronométrer les marchés », a déclaré le cofondateur et chef de la direction de First National Financial LP, le plus grand prêteur hypothécaire résidentiel non bancaire au Canada. « Il semble y avoir une pression sur la baisse des prix de l’immobilier – et je ne serais pas surpris qu’ils baissent davantage – mais, tout aussi facilement, ils pourraient rebondir. Donc, si vous envisagez d’acheter une maison à long terme, je dirais probablement : « Allez-y et achetez ».

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Faire un gros achat comme une maison, c’est connaître son horizon, a déclaré Smith. Et ce qu’il sait être vrai dans le plus immédiat ici et maintenant, c’est qu’il y a une abondance de gros titres sombres liés à l’immobilier.

Par exemple, le volume des ventes résidentielles d’une année à l’autre a diminué de 45,5 % à Vancouver en octobre. Les experts et les observateurs du marché prédisent une baisse de 20 à 30 % des prix des maisons au Canada. Et les emprunteurs qui ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable sont maintenant pressés par la hausse des taux d’intérêt et les paiements de prêt plus élevés qui en résultent.

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Si cela ne suffit pas, environ la moitié de ces emprunteurs, selon la Banque du Canada, ont déjà atteint le soi-disant taux de déclenchement, où les paiements qu’ils effectuent ne couvrent que les intérêts sur l’hypothèque sans réduire le capital montant.

Dans le scénario du ciel qui s’effondre, le titulaire moyen d’un prêt hypothécaire à taux variable ne sera bientôt plus en mesure de payer l’augmentation des paiements. Ils vendent ensuite à rabais, ou bien ne remboursent pas l’hypothèque, et l’ensemble du secteur des prêts – sans parler de l’économie – s’effondre.

Mais Smith, dont Smith Financial Corp. a récemment acheté le prêteur hypothécaire Home Capital Group Inc., n’est pas beaucoup pour les scénarios apocalyptiques.

Nous avons des emprunteurs plus solides aujourd’hui grâce au test de résistance

Stephen Smith, directeur général de First National Financial LP

En sirotant un soda sans sucre dans son bureau surplombant le lac Ontario un mercredi après-midi, il apparaît comme un cadre calme, affable et imperturbable. Peut-être qu’à 71 ans, il sait certaines choses, notamment que ce n’est pas le moment de paniquer face au grand démantèlement des prêts hypothécaires à taux variable.

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« Si vous êtes un prêteur, vous ne perdez de l’argent sur une hypothèque que si quelqu’un fait défaut », a-t-il déclaré. « Et tant que les gens ont un emploi, ils remboursent leur hypothèque. »

Selon Statistique Canada, le taux de chômage en octobre est resté stable à 5,2 %, ce qui confirme sa foi dans le marché immobilier. De plus, voici un point clé à retenir sur les titulaires d’hypothèques, à taux variable et autrement, il faut passer un test de résistance pour être approuvé pour un tel prêt.

Les emprunteurs potentiels qui n’ont pas les moyens de payer le taux le plus élevé entre le taux offert par le prêteur plus deux pour cent ou le taux admissible de 5,25 pour cent de la Banque du Canada ne sont pas approuvés pour des prêts hypothécaires.

« Nous avons des emprunteurs plus solides aujourd’hui grâce au test de résistance », a déclaré Smith.

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Un titulaire de prêt hypothécaire à taux variable typique ressent peut-être le pincement, mais il disposait de l’argent initial pour payer un taux fixe plus élevé au départ et a choisi de ne pas le faire. Et il ne croit pas que c’était parce qu’ils ne pouvaient pas se le permettre.

En outre, souligne Smith, les détenteurs de taux variables, en général, ont tendance à être plus à l’aise avec le risque et à détenir un solde de trésorerie/revenu disponible plus élevé que les Nellies nerveuses qui bloquent leurs hypothèques à un taux fixe pendant cinq ans.

Si le marché du travail va vers le sud et que les gens commencent à être licenciés en grand nombre, peut-être que tout le monde court vers les collines. Mais les gens ont des emplois, et les gens qui ont des emplois vont réduire chaque morceau de graisse de dépense discrétionnaire avant de jeter l’éponge et de vendre leur maison, leur douce maison.

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En somme, dit Smith, ne paniquez pas, même s’il conseille aux gens de se familiariser avec les taux d’intérêt hypothécaires actuels – qu’ils soient fixes ou variables – car l’époque des prêts au plus bas est révolue.

« Si vous regardez les taux aujourd’hui selon les normes historiques – ou même selon les normes d’il y a 15 à 20 ans – ils ne sont pas élevés », a-t-il déclaré. « Ce que nous voyons maintenant, c’est taux hypothécaires qui sont un peu plus comme la norme.

La nouvelle normalité ressemble beaucoup à l’ancienne normalité, et le nouveau propriétaire, y compris l’enfant de Smith qui vient d’acheter à Toronto, ferait mieux de s’y habituer.

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