Pourquoi le fonds d’infrastructure pour le logement de 6 milliards de dollars d’Ottawa met certaines provinces en colère

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La semaine dernière, le premier ministre Justin Trudeau a dévoilé une initiative de financement de 6 milliards de dollars visant à lutter contre la crise du logement au Canada en fournissant des fonds aux municipalités pour construire des infrastructures essentielles au nouveau développement. Mais l’argent est assorti de conditions – telles que des changements de zonage qui permettent la construction de quadruplex sans contestation – et cela met certaines provinces en colère. Shantaé Campbell, du Financial Post, présente le programme et ce qui motive la résistance provinciale.

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Qu’y a-t-il dans le fonds ?

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Bien que les allocations budgétaires détaillées pour chaque année et province soient toujours en attente, Ottawa a déclaré que le nouveau fonds du budget 2024 serait divisé en deux parties. Le fonds prévoit 1 milliard de dollars pour permettre aux municipalités de résoudre des problèmes d’infrastructure urgents tels que des projets liés à l’eau potable, aux eaux usées, aux eaux pluviales et aux déchets solides, contribuant ainsi directement à l’augmentation du parc de logements. De plus, il réserve 5 milliards de dollars pour des accords provinciaux et territoriaux visant à soutenir les priorités à long terme en matière d’offre de logements. Les provinces doivent finaliser les accords d’ici le 1er janvier 2025, et les territoires ont jusqu’au 1er avril 2025.

Alors, quel est le problème ?

Malgré la reconnaissance généralisée de la nécessité de construire davantage de logements, certaines provinces, comme le Québec et l’Ontario, se sont opposées au plan en raison des stipulations qui y sont attachées. Le premier d’entre eux est que pour accéder au fonds, les provinces doivent éliminer le zonage unifamilial et accorder une autorisation automatique pour la construction de quadruplex, un processus connu sous le nom de zonage « de plein droit ». Cette désignation signifierait qu’aucune allocation spéciale n’est nécessaire pour construire un quadruplex dans un quartier actuellement zoné comme unifamilial. Les règles faciliteraient également la construction de duplex, de triplex, de maisons en rangée et d’appartements à logements multiples. Le financement prévoit également un gel de trois ans des redevances de développement pour les villes de plus de 300 000 habitants.

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Pourquoi exactement les provinces sont-elles bouleversées ?

Le premier ministre de l’Ontario, Doug Ford, avait précédemment rejeté l’idée d’éliminer le zonage unifamilial, et son bureau a réitéré son engagement envers la prise de décision locale sur les questions de zonage après l’annonce du plan libéral. Son bureau est allé jusqu’à dire qu’autoriser les quadruplex partout en Ontario serait une « grave erreur ». De la même manière, des responsables québécois ont critiqué l’approche du gouvernement fédéral, accusant Ottawa d’empiéter sur les compétences provinciales et l’exhortant à aborder plutôt le logement par le biais de questions telles que l’immigration, qui sont sous contrôle fédéral. Le ministre du Logement, Sean Fraser, a toutefois indiqué que le gouvernement fédéral était prêt à contourner les provinces qui n’acceptent pas les conditions du fonds et à travailler directement avec les municipalités. Cette position reflète les tensions antérieures sur les politiques de logement, notamment à propos du Fonds d’accélération du logement (HAF), qui se sont heurtées à la résistance des provinces et ont suscité des menaces de mesures législatives.

Qu’est-ce que le Fonds d’Accélération du Logement ?

En mars 2023, Ottawa a lancé un FHA de 4 milliards de dollars dans le cadre de sa Stratégie nationale sur le logement (SNL) de 82 milliards de dollars. Le HAF vise à rationaliser les processus de construction afin de construire 380 000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie. Il offre un financement initial pour accélérer la construction et un soutien supplémentaire une fois terminé, mais nécessite des propositions innovantes de la part des municipalités locales, telles que l’accélération des projets, l’augmentation de la densité des logements et la promotion de logements abordables. La Confédération a déjà signé des accords de financement avec 72 communes. Ces régions se sont engagées à apporter des changements de zonage qui augmentent la densité en autorisant une plus grande hauteur, des exigences réduites en matière de stationnement et des approbations de développement de plein droit pour les quadruplex. Un certain nombre de municipalités de l’Ontario, comme Toronto, Mississauga, Vaughan et Hamilton, reçoivent déjà un financement du HAF.

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Si Toronto a déjà accepté les quadruplex, pourquoi l’Ontario est-il contrarié ?

En 2022, la loi More Homes Built Faster Act du gouvernement Ford a permis la construction de jusqu’à trois unités sur un terrain résidentiel zoné pour une maison. Plutôt que d’exiger une réforme approfondie du zonage, comme le zonage « de plein droit » dans tout l’Ontario, Ford a indiqué sa volonté de collaborer avec le gouvernement fédéral, après l’annonce la plus récente de Trudeau. Il a toutefois réitéré sa position selon laquelle les décisions d’aménagement concernant les quadruplex resteraient de la compétence municipale. Le mois dernier, Ford a déclaré qu’une politique de quadruplex à l’échelle de la province était « hors de propos » pour son gouvernement et que certains résidents s’opposaient à l’idée de multiplex dans leurs quartiers. Il a déclaré que l’accent de son gouvernement était mis sur la construction de maisons individuelles et de maisons en rangée. « Je peux vous assurer à 1 000 pour cent, si vous allez au milieu des communautés et commencez à construire des bâtiments de quatre, six ou huit étages au plus profond des communautés, il va y avoir beaucoup de cris et de cris », » a déclaré Ford lors d’une conférence de presse prébudgétaire à Richmond Hill.

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