Pourquoi l’argent intelligent consiste à acheter des maisons unifamiliales

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« Emplacement, emplacement, emplacement » est ce que les agents immobiliers prêchent comme un disque rayé, et pour cause.

Mais il y a un nouveau chant en ville : « type de maison, type de maison, type de maison ». Cela ne sort pas exactement de la langue, mais cela est sur le point d’influencer l’appréciation de la maison plus que d’habitude au cours des prochaines années.

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Que vous pensiez que les prix des maisons au Canada vont monter en flèche comme une action de l’intelligence artificielle, s’effondrer comme un météore ou quelque chose entre les deux, il y a peu d’arguments parmi les experts selon lesquels les maisons unifamiliales devraient s’apprécier plus rapidement que les maisons multifamiliales.

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L’analyste du logement Ben Rabidoux chez Edge Realty Analytics note que pour chaque maison unifamiliale que nous avons commencé à construire au cours de la dernière année, le Canada a ajouté 20 personnes à la population. C’est une relation offre-demande à peu près aussi déséquilibrée que celle que l’on voit dans l’immobilier.

« Les mises en chantier de logements unifamiliaux ne semblent pas prêtes à s’améliorer de sitôt », estime Rabidoux.

« Les permis de construire sont des indicateurs avancés des mises en chantier, et il est à noter qu’ils restent à leur plus bas niveau depuis 40 ans à l’échelle nationale. »

Bien sûr, le spectre du risque immobilier plane, les taux hypothécaires étant presque le double de leur moyenne sur 10 ans. Pourtant, pour les acheteurs potentiels de maison qualifiés, il peut être avantageux de regarder au-delà de la morosité à court terme.

Ce n’est pas une coïncidence si la plupart des économistes et des analystes immobiliers prévoient désormais une hausse des prix de l’immobilier l’année prochaine, malgré record d’inabordabilité. Le déficit de résidences unifamiliales combiné à la hausse des revenus devrait conduire à une surperformance des prix des maisons individuelles à mesure que les taux baissent.

Syndrome de touche

Des milliers de Canadiens pleins d’espoir sont sur la touche, attendant une baisse des taux pour acheter une maison. Pour certains, cela pourrait être une erreur.

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Si vous avez la capacité financière de vous lancer dans l’arène des maisons unifamiliales, jouer au jeu de l’attente de « prix plus bas » ou de « tarifs plus bas » est un pur pari. Beaucoup d’autres personnes font exactement la même chose et des coûts d’emprunt moins élevés finiront par libérer davantage de demande refoulée.

Même si personne ne sait où vont les taux et les prix, il est raisonnable de s’attendre à ce que la pénurie record de maisons se manifeste par une appréciation des prix par rapport à des types de propriétés plus nombreux comme les copropriétés. C’est encore plus vrai dans les endroits recherchés.

De plus, malgré la hausse actuelle des rendements obligataires, les taux hypothécaires devraient baisser plus tard cette année. L’inflation sous-jacente au Canada tend à baisser, le chômage est en hausse (ce qui devrait ralentir l’inflation et avoir un impact plus important sur les locataires que sur les propriétaires) et la croissance des salaires est toujours forte chez les acheteurs de maison.

Qui plus est, la boule de cristal du marché obligataire intègre pleinement une baisse cet été. Et rappelons-nous que lorsqu’un cycle d’assouplissement monétaire débute, la Banque du Canada adopte la même approche pour réduire les taux que moi pour les croustilles – jamais une seule.

Et enfin, un mot de bon sens : ceux qui en ont les moyens, y compris les investisseurs, aiment acheter en période de baisse. Et quand ils le font, ils font monter les prix pour tous les autres. C’est exactement ce qui s’est produit sur plusieurs marchés ces derniers temps. Cela fait de 2024 potentiellement une fenêtre d’opportunité à court terme pour les acheteurs des classes moyennes et supérieures marginales qui souhaitent s’offrir des maisons.

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Bien acheter

L’emplacement est toujours roi, mais parfois, il vaut mieux acheter une maison ou une maison de ville un peu plus loin de l’endroit où vous voulez être qu’un condo de grande hauteur plus abondant. Vous pouvez également trouver de la valeur dans une maison individuelle à rénover où vous pouvez créer des capitaux propres. Beaucoup dépend de l’offre et de la demande dans votre région, ainsi que des avantages et du style de vie que vous souhaitez.

Lors de l’évaluation de l’emplacement d’une maison, le potentiel de revente éventuel devrait être primordial. Cela dépend de l’achat dans des domaines qui cochent plus d’une de ces cases :

• Croissance démographique supérieure à la moyenne par rapport à la construction de logements
• Croissance solide de l’emploi
• Proximité des commodités
• Accès à la nature
• Une circonscription scolaire forte
• Vues panoramiques
• Transports en commun à proximité
• Faibles taux de criminalité
• Une économie qui n’est pas liée à une seule industrie.

Et qui gagne à cette loterie locale aujourd’hui ? Le charme des cowboys de Calgary, les brises marines salées d’Halifax, celles de Québec joie de vivreet les côtes accidentées de St. John’s sont autant d’exemples de marchés immobiliers qui attirent les foules.

Franchir les obstacles à l’achat d’une maison

Si cette clôture blanche semble être une barre trop haute pour être franchie, voici comment certaines personnes obtiennent une longueur d’avance sur le terrain de l’accession à la propriété :

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Faveurs familiales : De loin, le hack d’achat de maison le plus courant est le don d’un acompte familial. Cela inclut les parents aisés qui donnent ou prêtent de l’argent à leurs enfants (remarque : les prêts doivent être pris en compte dans vos ratios d’endettement hypothécaire et peuvent vous empêcher d’être admissible). Cela inclut également les grands-parents – dont certains contractent des hypothèques inversées sur leur maison pour offrir à leurs petits-enfants un héritage vivant – ce que je ne recommande souvent pas.

Cosignature : Amener les gens ou un proche à cosigner un prêt hypothécaire est parfois une autre option, à condition que le cosignataire comprenne l’impact potentiel sur son propre crédit, ses finances et son potentiel d’achat d’une maison.

Système de jumelage : De plus en plus de Canadiens achètent une maison avec des amis ou des parents. Certains achètent même avec des inconnus, en utilisant un service de mise en relation en copropriété. Bien sûr, vous voudrez faire confiance et connaître les antécédents de la personne avec qui vous couchez. Et vous avez besoin d’un contrat de copropriété à toute épreuve qui envisage les pires scénarios (comme si votre colocataire ne payait pas sa part de l’hypothèque).

Fonds propres partagés : Dans certaines régions, vous pouvez trouver des fournisseurs de capitaux propres qui vous accorderont un complément de mise de fonds sans intérêt pour vous amener à 20 %. Cela réduit vos paiements et vous aide à éviter une assurance par défaut coûteuse. En échange, vous renoncez à un pourcentage de votre appréciation future jusqu’à ce que vous rachetiez la société par actions.

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Location avec option d’achat (RTO) : C’est là que vous louez une propriété pour une période déterminée, pendant laquelle une partie de vos paiements de loyer est destinée à un futur acompte. Soyez conscient des risques, vérifiez la réputation de l’entreprise et demandez toujours à un avocat spécialisé en droit immobilier d’examiner tout accord RTO à l’avance.

Ainsi, étant donné les perspectives tendues à moyen terme du secteur immobilier au Canada, l’achat d’une maison au-dessus d’un immeuble en copropriété de grande hauteur pourrait être la meilleure solution pour les acheteurs qualifiés qui peuvent résoudre l’énigme de l’abordabilité. Et étant donné que les prix moyens nationaux des logements sont encore 15 % inférieurs au sommet de 2022, c’est une énigme qui mérite d’être résolue le plus tôt possible.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Pour consulter les taux hypothécaires nationaux les plus bas au Canada en ce moment, cliquez ici

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