Pourquoi la perte de HSBC rend le marché hypothécaire canadien moins transparent

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Les activités hypothécaires de HSBC Canada ont pris des vacances permanentes. La Banque Royale du Canada vient de l’engloutir lors de la plus grande fusion bancaire nationale de l’histoire du Canada. Tant mieux pour RBC. Mauvais pour les acheteurs de prêts hypothécaires canadiens.

À la suite de l’accord, conclu la semaine dernière, les principaux taux annoncés à l’échelle nationale ont augmenté sur plusieurs conditions hypothécaires non assurées. Par exemple, le taux variable le plus bas publié la semaine dernière était celui de HSBC, à 6,55 pour cent. Aujourd’hui, c’est un taux moins acceptable de 6,69 pour cent pour Scotiabank eHOME.

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Avant la prise de contrôle de RBC, HSBC était habituellement le prêteur le plus agressif et le plus transparent au Canada. Depuis huit ans, je fais état des meilleurs taux de HSBC. Pas plus.

Même si sa part de marché n’était peut-être pas énorme, la banque a joué un rôle essentiel en veillant à ce que ses concurrents soient honnêtes quant à leurs prix publiés. Maintenant que HSBC a disparu, les banques n’ont plus besoin d’être aussi agressives avec les taux qu’elles vous autorisent. voir (Plus sur cela dans un instant).

Il faudra attendre pour savoir si un nouveau relayeur remportera le titre de prêteur le plus transparent. Les taux bancaires annoncés sont horribles par rapport à ceux que les courtiers peuvent obtenir, seule la division en ligne eHOME de la Banque Scotia étant semi-raisonnable.

Pour l’instant, ce sont les courtiers hypothécaires qui ouvrent la voie, menés par des sociétés de réduction de prix telles que Butler Mortgage, Citadel Mortgage, True North, Ratehub et Nesto. Alors que le taux d’escompte le plus bas annoncé est de 6,69 pour cent pour une variable non assurée, Butler annonce des taux effectifs aussi bas que 6,10 pour cent, incluant une remise en espèces. Le taux est plus élevé si le prêt hypothécaire est inférieur à 650 000 $ ou si la clôture est dans plus de 45 jours, mais il reste considérablement inférieur aux offres annoncées par les banques.

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Gardez simplement à l’esprit que dépenser un peu plus auprès d’un courtier traditionnel peut vous permettre d’obtenir des conseils plus avisés, un service plus rapide et davantage d’options d’approbation.

Ailleurs, les emprunteurs bénéficient de rabais discrétionnaires importants auprès de banques comme Toronto-Dominion. Le prêteur de chaise verte regorge de dépôts et est en pleine frénésie de parts de marché. Selon Sohrab Movahedi, analyste bancaire chez BMO Marchés des capitaux, la TD est le leader des six grands en matière de prêts immobiliers garantis (RESL), affichant une croissance de 7 pour cent au premier trimestre. Movahedi affirme que la TD a hâte de porter son portefeuille RESL à 500 milliards de dollars – contre 384 milliards de dollars au premier trimestre – et que les emprunteurs en sont les bénéficiaires.

HSBC était différent

Toutes les grandes banques ont caché des accords « discrétionnaires », mais HSBC était une autre bête. Ses taux étaient transparents, ce qui signifiait que les emprunteurs HSBC n’avaient pas à deviner ni à négocier. Comparez cela avec les six grandes banques, où vous devez jouer à des jeux pour obtenir leurs meilleurs taux. Ce n’est pas grave si vous aimez marchander et perdre du temps, mais payer trop cher est presque une évidence pour ceux qui n’aiment pas baratiner.

Et que Dieu vienne en aide aux pauvres âmes qui signent simplement leurs lettres de renouvellement.

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« Écoutez, les gens doivent bien réfléchir au moment de magasiner au moment du renouvellement », explique le courtier hypothécaire à escompte Ron Butler. « Aujourd’hui, les offres initiales de toutes les banques sont 30 à 50 points de base trop élevées. » (Un point de base équivaut à un centième de point de pourcentage.)

« Tout le monde a besoin de munitions pour défier son prêteur historique… une citation d’un autre prêteur pour obtenir un effet de levier », explique Butler. « Sinon, ils se retrouveront avec un taux trop élevé. »

Pire encore, les emprunteurs non assurés ne peuvent pas changer de prêteur parce que le test de résistance hypothécaire du gouvernement les piège.

Le test de résistance oblige les emprunteurs non assurés à prouver qu’ils peuvent se permettre un taux d’au moins 200 points de base (pdb) supérieur au taux réel qu’ils paient. Si vous êtes prêt à renouveler et que vous ne réussissez pas ce test, vous êtes menotté au taux potentiellement mauvais que votre prêteur vous propose. Le problème est suffisamment grave pour que le Bureau de la concurrence du Canada ait dû demander au Parlement pour exempter les changeurs de prêt hypothécaire non assurés du test de résistance. Nous verrons si le ministère des Finances, les pressions politiques ou la législation incitent notre régulateur bancaire à faire quelque chose à ce sujet.

Revenons à HSBC. Elle était en mesure de rivaliser de manière agressive sur les prix parce que ses coûts de financement étaient extrêmement faibles et parce qu’elle compensait les rabais hypothécaires avec les revenus provenant d’autres produits, tels que les investissements. Il s’agit d’un modèle unique que nous ne reverrons peut-être pas avant de nombreuses années.

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Conseils de séparation

Si vous envisagez de renouveler votre prêt hypothécaire ou de négocier un nouveau prêt hypothécaire, voici un plan d’action pour obtenir une meilleure offre :

• Maintenez une cote de crédit au nord de 720 (de nombreux prêteurs utilisent 680 à 720 comme cotes minimales, tandis qu’un nombre croissant ont des minimums comme 750 ou 800 pour leurs meilleurs taux).
• Remboursez les dettes non hypothécaires et non automobiles jusqu’à 30 % de vos limites de crédit, si possible, pour améliorer votre pointage de crédit.
• Maintenez les paiements mensuels de la dette et les frais de logement (paiement hypothécaire, chauffage, taxes foncières et la moitié de vos frais de copropriété, le cas échéant) en dessous de 44 pour cent du revenu mensuel brut de votre ménage.
• Assurez-vous de n’avoir aucun paiement manqué au cours des dernières années
• Charmez au moins deux courtiers hypothécaires dans une guerre d’enchères pour votre entreprise. Demandez-leur de battre ce que vous voyez ailleurs pour un prêt hypothécaire avec des caractéristiques égales ou supérieures.
• Essayez d’obtenir par écrit tous les devis concurrents.
• Commencez vos achats quatre mois avant la date de clôture prévue, mais sachez que les meilleurs tarifs sont parfois pour des fermetures dans les 30 à 45 jours.
• Assurez-vous que votre prêteur réinitialisera votre taux si les taux baissent avant la clôture.
• N’acceptez jamais la première offre d’un prêteur, c’est juste un échauffement.
• Si vous êtes tolérant au risque et disposez d’un coussin financier confortable, envisagez un taux plus court ou variable (comme un taux fixe sur trois ans si le prêt hypothécaire n’est pas assuré ou variable s’il est assuré par défaut).

Chaque tranche de 10 points de base que vous économisez par tranche de 100 000 $ d’hypothèque vous permet d’économiser environ 480 $ sur cinq ans sur un amortissement de 25 ans. Traduction : Enfilez vos chaussures pour faire de sérieux achats de tarifs – ça paie.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

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