Pourquoi être obsédé par le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire vous coûte de l’argent

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Autrefois, courir pour se libérer d’une hypothèque s’apparentait à un sport national. Pour beaucoup, c’est toujours le rêve canadien.

Mais consacrer un revenu discrétionnaire à un prêt hypothécaire n’est souvent pas la solution gagnante. Un véritable assortiment d’alternatives pourrait potentiellement surpasser les modestes économies d’intérêts d’un remboursement anticipé d’hypothèque, notamment :

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• Rembourser les cartes de crédit à intérêt élevé ;
• Rembourser d’autres prêts à taux d’intérêt élevé (par exemple, un prêt automobile, une marge de crédit personnelle, etc.);
• Les cotisations à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER), qui vous donnent droit à une déduction fiscale et à la croissance à impôt différé d’un portefeuille diversifié;
• Cotisations à un régime d’épargne libre d’impôt — une excellente option lorsque vous avez atteint le maximum de vos cotisations à un REER;
• Un immeuble de rapport à haut rendement ;
• Une activité secondaire avec une probabilité raisonnable de succès ;
• Cotisations à un régime enregistré d’épargne-études.

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Effectuer des versements hypothécaires supplémentaires entraîne un coût d’opportunité si votre rendement après impôts est plus élevé ailleurs. Considérez qu’un remboursement anticipé de 1 000 $ sur un prêt hypothécaire moyen de 5 % pourrait vous faire économiser environ 630 $ d’intérêts sur 10 ans.

Supposons que vous ayez cotisé ce même montant de 1 000 $, par exemple, à un REER avec des fonds négociés en bourse cotés aux États-Unis. Si vous gagniez sept pour cent net de frais – ce qui est proche de l’estimation de JPMorgan Chase & Co. pour les rendements à long terme des actions des grandes capitalisations – un salarié de 100 000 $ par an reporterait entre 305 $ et 421 $ d’impôt sur le revenu initial, plus gagner environ 967 $ sur 10 ans.

Liquidité

De manière générale, à moins que vous ne disposiez d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) liée à votre prêt hypothécaire, vous ne pouvez pas accéder aux remboursements de capital que vous effectuez sur le prêt hypothécaire à moins de refinancer ou de vendre. Mais si les temps sont durs et que la vie vous impose des difficultés en termes de revenus – perte d’emploi, divorce, problèmes de santé – le refinancement peut être hors de question. De plus, s’il s’agit d’un marché d’acheteurs, vous pouvez subir une baisse sur toute vente en plus des frais de l’agent immobilier et des frais de clôture.

En revanche, vous pouvez vendre un portefeuille d’actions de premier ordre bien diversifié en un clin d’œil. Il existe un certain risque selon que le marché est à la hausse ou à la baisse au moment de la vente, mais c’est un pique-nique comparé à l’alternative : faire défaut sur votre prêt hypothécaire et d’autres factures.

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La valeur temporelle de l’argent

L’amortissement hypothécaire standard au Canada est de 25 ans, mais étendre une hypothèque à 30 ans peut s’avérer rentable pour quelqu’un ayant un horizon d’investissement à long terme. Oui, vous payez plus d’intérêts, mais vous pouvez également canaliser davantage de flux de trésorerie vers des investissements plus rémunérateurs qui dépassent l’inflation et payer votre hypothèque avec des dollars moins chers à l’avenir.

Pour illustrer ce dernier point, supposons que vous gagniez le salaire moyen à temps plein – 1 468 $ par semaine, ou 6 359 $ par mois – et que votre versement hypothécaire soit fixé à 2 000 $ par mois. Ce paiement s’élève à 31,5 pour cent de votre revenu brut.

Mais si votre revenu augmente au rythme moyen à long terme du Canada d’environ 3 pour cent par année, alors après la fin d’un prêt hypothécaire de cinq ans, vous gagnerez 1 013 $ de plus par mois. Pendant ce temps, en supposant que vous ne déménagez pas ou ne refinancez pas, votre paiement hypothécaire fixe est gelé dans le temps à 2 000 $. Il tombe à seulement 27,1 pour cent de votre revenu, ce qui réduit le fardeau relatif de cette hypothèque.

Les inconvénients de ne pas payer à l’avance

Les investissements comportent des risques, alors que le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire est pratiquement sans risque et sans impôt – mis à part le coût d’opportunité et la liquidité.

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Pourtant, comme mentionné ci-dessus, le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire standard signifie généralement que vous ne pouvez pas récupérer cet argent à moins de refinancer ou de vendre. Frappez une bosse sans le filet de sécurité des liquidités, et c’est comme avoir besoin d’un parachute, mais trouver un sac à dos à la place.

Une façon de contrer ce manque de flexibilité consiste à lier un HELOC à votre prêt hypothécaire, afin que vous puissiez réemprunter ces fonds en cas d’urgence. Il vous suffit d’être solvable et de disposer de plus de 20 % de capitaux propres pour obtenir un HELOC.

Parfois, ce n’est pas une question de retour sur investissement. Parfois, il s’agit du retour sur investissement psychique, de ce sentiment de confort que vous ressentez en sachant qu’un prêteur ne peut pas prendre votre maison parce que vous n’avez pas d’hypothèque.

Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire de cinq pour cent produit un rendement net garanti de cinq pour cent, libre d’impôt et presque sans risque. Plus la plupart des gens vieillissent, moins ils peuvent se permettre de jouer et plus les paiements anticipés ont du sens, à condition qu’ils disposent d’un fonds pour les mauvais jours.

Si vous êtes à la croisée des chemins, un conseiller financier forfaitaire constitue un copilote de confiance. Ils utilisent des programmes qui exécutent plusieurs scénarios, prenant en compte les économies d’intérêts hypothécaires, les rendements totaux potentiels après frais et les ramifications fiscales. Ils peuvent également confirmer la pertinence des investissements et comparer les options à rendement plus élevé (actions, FNB, sociétés de placement hypothécaire, etc.). La dépense ponctuelle pour obtenir de bons conseils fait souvent la différence entre du vin financier et du vinaigre.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.