Pourquoi épargner pour une mise de fonds est presque impossible sur les principaux marchés du Canada

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Si vous êtes un premier acheteur, épargner avec diligence pour une nouvelle maison signifie que vous finirez probablement par payer beaucoup plus pour cette maison.

C’est comme le jeu de Monopoly le plus déprimant de l’univers : vous réussissez « Go », récupérez vos 200 $ et les prix des maisons augmentent quatre fois plus.

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De récentes données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) suggèrent qu’il faut en moyenne 4,2 ans pour épargner en vue d’une mise de fonds. Cela ne semble pas si grave, étant donné tous les gros titres apocalyptiques sur les acomptes qui mettent des décennies à s’accumuler.

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Le problème est que se fier aux moyennes peut être trompeur.

Dans les régions à forte demande comme Toronto et Vancouver, il faut bien plus d’une décennie aux individus pour accumuler une mise de fonds minimale sur une maison moyenne, même s’ils gagnent 100 000 $ par an et épargnent 10 pour cent de leur revenu brut, libre d’impôt, à un taux conservateur. taux de retour.

Et qui peut se permettre d’économiser 10 pour cent de ses revenus au milieu de loyers exorbitants, d’une inflation qui rétrécit le porte-monnaie, de dépenses imprévues et de la répression du fisc ?

Mais jouons avec le conte de fées sur l’acompte de 4,2 ans, pour le plaisir de la conversation. Qu’arrive-t-il aux prix sur des périodes de 4,2 ans ?

D’après les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) remontant à 1981, la hausse moyenne de la valeur des maisons au Canada sur 12 mois est de 5,75 pour cent.

Donc, si nous prenons le prix moyen des maisons canadiennes de 698 530 $ de l’ACI et l’augmentons de 5,75 pour cent par an, cela représente une hausse des prix de 185 000 $ en seulement 4,2 ans.

Il est impossible pour un Canadien moyen d’économiser suffisamment pour compenser cela, encore moins pour un premier acheteur aspirant à une maison « moyenne ». Il en faudrait deux, chacun gagnant bien plus de 100 000 $ par an, pour économiser autant aussi rapidement.

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Cependant, une personne gagnant 100 000 $ par an et épargnant 10 pour cent de son revenu avec un rendement de 3 pour cent pourrait au moins amasser la mise de fonds minimale en moins de cinq ans. Cela leur met le pied dans la porte, indépendamment de tout le capital et des intérêts supplémentaires qu’ils devraient payer au cours de leur vie.

D’accord, tout va bien, mais entrez dans nos plus grandes jungles urbaines et la situation passe de difficile à « vous vous moquez de moi ».

Imaginez que vous êtes un acheteur unique gagnant 100 000 $ et que vous envisagez un condo moyen à Toronto, qui coûte 766 917 $, selon le Toronto Regional Real Estate Board. Si vous ne faites pas partie des 30 % d’acheteurs qui reçoivent un cadeau familial pour votre mise de fonds et que vous n’avez aucune autre option ou aide, il vous faudra plus de sept ans pour économiser. aujourd’hui’La mise de fonds minimale pour ce condo est basée sur les taux d’appréciation historiques.

« Aujourd’hui » est le mot-clé.

Le problème est qu’à peine cinq ans après avoir réalisé des économies diligentes, cet ancien condo de 766 917 $ dépasserait largement la valeur maximale de 999 999,99 $ fixée par le gouvernement pour l’assurance par défaut. À ce stade, vous devrez verser 20 pour cent au lieu de 7,5 pour cent ou moins.

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Mais il est impossible d’économiser une mise de fonds de 20 pour cent sur un salaire de 100 000 $ tout en obtenant un rendement de 3 pour cent, même en utilisant un compte d’épargne à l’abri de l’impôt. Vous devrez mettre encore plus d’argent de côté ou prendre beaucoup plus de risques avec vos investissements.

Je ne vous ennuierai pas avec d’autres hypothèses, mais il suffit de dire que c’est ici qu’un conseiller financier payant peut vous aider à exécuter des scénarios, à confirmer votre objectif de rendement nécessaire et à déterminer combien de temps il faudra pour économiser la mise. paiement dont vous avez besoin.

Par ailleurs, le gouvernement a refusé d’indexer pendant 12 ans sa limite de valeur d’assurance par défaut de 999 999 $ à la hausse des prix de l’immobilier. Cela tourne en dérision tout engagement en faveur de l’accès aux prêts hypothécaires dans les grandes villes. Les libéraux avaient promis ce changement en 2021, mais une telle augmentation ferait augmenter encore les prix, toutes choses égales par ailleurs, et ils n’aimaient pas ce compromis.

Le message

C’est une pilule difficile à avaler qu’une personne dans ce pays qui gagne six chiffres et économise un dixième de son revenu ait autant de mal à économiser ne serait-ce que pour un appartement dans un casier dans nos grandes métropoles.

Les gouvernements fédéral et provinciaux affirment qu’ils ont les meilleurs spécialistes pour s’occuper du problème, mais ils arrivent si tard sur le feu que l’abordabilité est pratiquement réduite en cendres.

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Si j’étais un acheteur d’une première maison attentif au chaos qui règne dans l’achat d’une maison au Canada, je serais parvenu à un verdict rapide : trouver un moyen de régler une mise de fonds rapidement, au cas où les prix repartiraient à la hausse.

Cela ne veut pas dire que les prix continueront d’augmenter à des rythmes historiques. Ce n’est peut-être pas le cas en raison de l’évolution de l’immigration, des contraintes d’accessibilité financière, d’une économie plus faible et de nouvelles politiques agressives en matière de construction de logements. Mais ils parviendront à vaincre l’inflation sur le long terme, comme ils l’ont toujours fait, et cela suffira à continuer à faire avancer les objectifs en matière de mises de fonds minimales.

En plus de jouer à la loterie, certaines des façons dont les gens rassemblent leurs acomptes comprennent :

• Faire appel aux parents ou aux petits-enfants pour un « cadeau » ou un héritage anticipé
• Se contenter d’une propriété d’entrée de gamme de 500 000 $ ou moins où la mise de fonds minimale n’est que de cinq pour cent
• Copropriété avec quelqu’un qui dispose de plus de fonds de mise de fonds qu’eux
• Utiliser des fournisseurs de fonds propres tels qu’Ourboro, Lotly et Arch
• Un acompte emprunté (ce qui est une mauvaise idée à moins qu’ils ne puissent confortablement rembourser toutes leurs dettes et s’attendre à une augmentation significative de leurs revenus).

C’est dans cette impasse que nos dirigeants, qui manipulent largement l’offre et la demande de logements avec leurs politiques d’immigration et de logement, ont placé nos jeunes. Cela pourrait bien contribuer à la perte de ce gouvernement dans 17 mois. Mais si vous souhaitez acheter une maison, ne laissez pas ce drame vous empêcher de constituer une mise de fonds dès que possible.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

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